（2017）闽0526民初740号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-12-18

案件名称

陈华江与陈宗文、李壹萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

德化县人民法院

所属地区

德化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈华江,陈宗文,李壹萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0526民初740号原告：陈华江，男，1964年3月6日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。被告：陈宗文，男，1978年10月11日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。被告：李壹萍，女，1978年4月5日出生，汉族，福建省永春县人，住址同上。原告陈华江与被告陈宗文、李壹萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华江及其委托诉讼代理人周瑞珍、被告陈宗文到庭参加诉讼，被告李壹萍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华江向本院提出诉讼请求：1.要求确认与陈宗文、李壹萍于2012年5月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.要求确认德化县龙浔镇鹏祥工业区阳馨新村5#楼2层204室套房属于其所有；3.要求陈宗文、李壹萍协助办理德化县龙浔镇鹏祥工业区阳馨新村5#楼2层204室套房（房产证号为：德房权证德化字第××号，土地证号为：德国用（2014）第6XX**号）的房屋所有权证和土地使用权证的产权转移手续；4.要求陈宗文、李壹萍支付逾期办理房产两证转移手续违约金105000元。（自2014年11月1日起至起诉日止的违约金约为105000元，实际应计算至房产两证办理过户完成之日）。事实与理由：2012年5月27日，陈华江与陈宗文、李壹萍夫妻签订《房屋买卖协议》一份，约定：陈宗文、李壹萍将其所有的坐落于德化县阳鑫新村5#204室套房一套及车位转让给陈华江，房屋面积约为140平方米，实际面积以颁证为准。套房及车位总转让款为24.5万元。合同签订后，陈华江依照约定向陈宗文、李壹萍支付所有购房款24.5万元。陈宗文、李壹萍于2012年6月份将套房及车位交付给陈华江居住使用至今。上述房产陈宗文、李壹萍于2014年8月3日取得房屋所有权证，房产证号为：德房权证德化字第××号。又于2014年10月23日取得土地使用权证，土地证号为：德国用（2014）第6XX**号。房产两证取得后，但陈宗文、李壹萍至今不将房地产证件办理过户给陈华江。依照合同约定，该房屋能够办理房产过户手续时，陈宗文、李壹萍即应协助办理，拖延办理应按房款的日5‰支付违约金。为此，陈华江向本院提出上述诉讼请求。陈宗文辩称，答辩人对陈华江诉讼请求1-3项无异议，但对诉讼请求4项的诉讼请求有异议。1.答辩人是依照合同约定交付房屋，答辩人不存在违约情形。答辩人是因为被采取强制措施，存在无法协助过户的客观情形，才无法及时协助陈华江办理过户；2.答辩人与陈华江签订的《房屋买卖协议》也有明确房产过户的时间是模糊的，并没有确定的时间过户，本案是因为答辩人被采取强制措施，不可能知悉房产何时可以办理过户手续，陈华江没有向答辩人明确提出要求办理产权过户手续；3.退一步说，即使答辩人存在违约，陈华江要求的违约金要求过高，其主张的违约金明显超出了《房屋买卖协议》的合同总价的20%。陈华江早在签订《房屋买卖协议》签订后实际占用使用诉争房屋，不存在任何实际损失。即使存在损失，也是陈华江怠于通知答辩人办理协助过户造成的。李壹萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：陈宗文、李壹萍系夫妻关系。2012年5月27日，陈华江（作为乙方）与陈宗文、李壹萍（作为甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将其拥的德化县阳鑫新村5#204室套房一套及车位转让给陈华江出售给乙方。所出售房产面积大约140平方米（包含套内面积、公摊面积），实际面积以颁证测量面积为准，总金额24.5万元。合同签订后乙方应一次性付房款24.5万元给甲方。待该房屋能够办理房产过户手续时，甲方应协助乙方将房产所有权证、土地使用权证办理过户手续给乙方。期间甲方不得借故拒不配合、拖延给予办理房产证、土地证两证过户手续给乙方。否则乙方有权按房款的日5‰向甲方索取违约金等内容。合同签订后，陈华江在同年5月28日向陈宗文支付购房款24.5万元，随后陈宗文、李壹萍亦将房屋及车库交付陈华江使用。现涉讼房屋产权登记在陈宗文名下（房产证号为：德房权证德化字第××号，土地证号为：德国用（2014）第6XX**号）。目前涉案房屋已被限制登记。陈宗文于2014年9月27日起被厦门市公安局执行取保候审，于2015年9月25日解除取保候审。陈宗文于2015年3月25日因拒不支付劳动报酬罪被江西省永新县人民法院判处有期徒刑八个月即自2014年9月29日至2015年5月28日，陈宗文于2015年5月28日刑满释放。诉讼中，双方均承认诉争房产是由陈华江办理房屋所有权证及国有土地使用权证。上述事实，有陈华江提供的《房屋买卖协议》、收条、德化县房产登记情况证明、结婚登记审查处理表各一份；陈宗文提供的《解除取保候审决定书》、《刑满释放证明书》各一份及到庭当事人在法庭上陈述为据。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案陈华江与陈宗文、李壹萍签订《房屋买卖合同》后，陈华江已按协议约定交付购房款，陈宗文、李壹萍也按协议履行了交房义务，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现陈华江诉讼要求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，符合上述法律规定，本院予以支持。陈华江要求陈宗文、李壹萍协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求，因本案讼争房屋已被限制登记，处于非正常状态，对该项诉讼请求，本院不予支持，陈华江可待限制登记消灭后再主张权利；又因现诉争房产产权登记在陈宗文名下，房屋又被限制登记，暂无法确定是否可办理房屋产权转移登记，为此，陈华江要求确认诉争房屋归其所有和支付逾期办理房屋产权转移手续违约金的请求，于法无据，不予支持，可待后另行主张权利。综上所述，陈华江的诉讼请求，本院予以部分支持。李壹萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：1确认陈华江与陈宗文、李壹萍于2012年5月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回陈华江的其它诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取计1200元，由陈华江负担400元，由陈宗文、李壹萍负担800元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员　　颜鸣宙二〇一七年五月二十五日书记员　　林精腾附：一、主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”