（2016）京0105民初20375号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
李安、李弘等与马川房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李欣,李彧,李弘,李安,马川,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初20375号原告（反诉被告）：李欣。法定代理人：李安。委托诉讼代理人：李双领。委托诉讼代理人：董威。原告（反诉被告）：李彧。委托诉讼代理人：李双领。委托诉讼代理人：董威。原告（反诉被告）：李弘。委托诉讼代理人：董威。委托诉讼代理人：马胜利。原告（反诉被告）：李安。委托诉讼代理人：李双领。委托诉讼代理人：董威。被告（反诉原告）：马川。委托诉讼代理人：任鹏。委托诉讼代理人：杨萌。第三人：北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：左晖。委托诉讼代理人：杨怡芳。原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安（以下均简称姓名）与被告（反诉原告）马川（以下简称姓名）以及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李弘、李彧及其与李欣、李安共同的委托诉讼代理人董威，李弘的委托诉讼代理人马胜利，马川及其委托诉讼代理人任鹏，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李欣、李彧、李弘、李安向本院提出诉讼请求：1.解除2015年10月31日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.解除2015年10月31日签订的补充协议；3.马川支付违约金45万元。事实和理由：我们按份共有北京市朝阳区劲松三区x楼x层x门xx室房屋。2015年10月31日，我们与马川通过北京链家房地产经纪有限公司居间服务签订了北京市存量房屋买卖合同，约定我们将上述房屋出售给马川，马川应当支付首付款的时间为2016年2月1日前。签约后，马川未支付首付款，我们享有约定的合同解除权，并有权要求马川支付违约金。马川辩称，我不同意李欣、李彧、李弘、李安的诉讼请求。双方签订合同时，李欣、李彧、李弘、李安隐瞒了李欣智力残疾的事实，在办理商业贷款的过程中，公证人员发现李欣有智力残疾，故贷款无法办理，我无法支付首付款。法院于2016年2月才为李欣指定监护人。因为上述原因，我无法及时办理贷款并支付首付款，交易无法推进。李欣、李彧、李弘、李安在2016年3月发现房屋市场上涨，所以拒绝出售房屋。综上，对于未按约定时间支付首付款一事，我不应承担责任。马川向本院提出反诉请求：李欣、李彧、李弘、李安继续履行房屋买卖合同，配合办理抵押贷款、房屋过户登记、交付房屋手续。事实和理由：2015年10月31日，我与李欣、李彧、李弘、李安通过北京链家房地产经纪有限公司介绍签订居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、房屋交易保障服务合同，约定李欣、李彧、李弘、李安将北京市朝阳区劲松三区xxx号房屋出售给我，房价款225万元。此后，李欣的民事行为能力问题导致商业贷款无法办理，双方的买卖合同履行处于停滞状态。2016年2月3日，法院宣告李欣为无民事行为能力人，并指定李安为其监护人。至此，双方之间继续履行合同已不存在障碍，但李欣、李彧、李弘、李安见房价上涨便以种种理由拒绝履行合同。李欣、李彧、李弘、李安对马川的反诉辩称，我们履行了合同义务，不存在违约行为。马川未按约定时间支付首付款，且已超过15日，构成根本违约，导致后续交易无法进行，合同约定的解除条件已经成就，我们没有责任继续履行合同。马川对是否继续履行合同存在犹豫。马川知晓李欣身体残疾一事，李欣本人也在合同上签字了。我们通过特别程序确认了李欣的行为能力和监护人，方便李欣办理个人事务，同时也排除了过户障碍。贷款流程中的审批手续在网签之后，放款在过户之后，与我们是否办理公证无关，故办理公证不是马川批贷成功的必要条件，也不是我们的合同义务。双方在补充协议中约定首付款的支付时间为2016年2月1日前，这是最后支付时间，否则交易可能遥遥无期。合同约定签约后150日内完成过户，故必须限定最后期限以保障交易顺利完成。马川获得贷款批准不是先决条件，否则合同约定的交房和过户均可以贷款批准作为前提，这是不符合逻辑的。马川违约后，我们向其发送了告知书，尽到催告告知义务，我们作为守约方已经有权单方解除合同。显然，我们不存在违约行为，恳请法院驳回马川的全部反诉请求。链家公司述称，本案是买卖合同纠纷，我公司作为居间方不是买卖合同主体，故对本诉和反诉的诉讼请求不发表意见。我公司愿意按照法院审理结果配合双方完成后续交易流程。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，李欣作为出卖人，李彧、李安、李弘作为共有权人，马川作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区劲松三区xx房屋（以下简称涉案房屋）；房屋成交价格135万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价90万元；买受人向出卖人支付定金5万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元；办理完毕房屋所有权转移登记手续后，出卖人于5个工作日内将房屋交付给买受人；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年10月31日，李欣、李彧、李安、李弘作为甲方（出卖方），马川作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），各方签订补充协议，约定乙方于2015年10月31日将定金5万元以自行支付的方式支付甲方；乙方贷款获得批准后，最晚于2016年2月1日之前将首付款133万元以理房通���管的方式支付甲方；甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在办理完首付款托管后，以朝阳区建委网上预约号为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方从约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方；甲乙双方应当在办理完过户手续后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；乙方从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方逾期履行本补充协议约定义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日��15日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金。2015年10月31日，马川向李彧支付定金5万元。马川在诉讼中提交了其与链家公司业务员陈敏的对话录音。李欣、李彧、李安、李弘称马川在贷款过程中要求李欣办理委托公证，但李欣无法回答公证员的问题，故未能办理该公证，后马川于2015年12月17日晚向陈敏提出解除合同，陈敏于当日和次日向其转达了马川要求解除合同的意思。链家公司称马川与其沟通过解除合同事宜，但双方一直在协商过程中，其并未向李欣、李彧、李安、李弘转达过马川要求解除合同的意思。陈敏到庭陈述，称马川没有说过不再购买涉案房屋，其记不清是否向李欣、李彧、李安、李弘提起过马川有解除合同的意思。李彧曾向本院申请宣告李欣为无民事行为能力人；本院于2016年2月3日对该案作出（2015）朝民��字第68457号民事判决，宣告李欣为无民事行为能力人，并指定李安为李欣的监护人。李彧称李欣在残疾人待遇申请方面需要监护人，故进行了上述诉讼。经询，李欣、李彧、李安、李弘称因马川未在2016年2月1日前支付首付款的行为构成违约，故要求解除合同。马川称其当时无法确定李欣的监护人情况，故仅支付了5万元定金，现同意全款支付。本院认为，李欣、李彧、李安、李弘与马川签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议时，李欣为无民事行为能力人，其订立合同需由法定代理人代为实施。（2015）朝民特字第68457号民事判决在宣告李欣为无民事行为能力人的同时指定李安为李欣的监护人，而李安亦为前述北京市存量房屋买卖合同及补充协议的签署人，故上述合同应发生法律效力。马川与链家公司确就解除合同事宜进行了沟通，但本案中没有确切证据证明马川关于解除合同的意思表示曾以通知方式到达李欣、李彧、李安、李弘；本院不能排除李欣、李彧、李安、李弘对此事之知悉来源于马川在诉讼过程中提交的录音证据的可能性。因此，本院无法认定上述合同在诉讼前已解除。虽然双方在补充协议中约定马川支付首付款的期限为2016年2月1日之前，但是在此日期前本院尚未作出为李欣指定监护人的（2015）朝民特字第68457号民事判决，故当时马川无法确定所签合同的效力状态，其有权暂缓支付首付款。因此，马川的行为并未构成违约，李欣、李彧、李安、李弘无权要求解除合同，亦无权要求马川支付违约金；双方所签合同应继续履行，马川可以在支付相应款项的前提下要求李欣、李彧、李安、李弘协助办理过户手续并交付房屋。马川同意全款支付，本院对其关于配合办理抵押贷款的反��请求不再支持。本院核算马川应先行支付的款项为213万元；至于户口迁出保证金和物业交割保证金，双方可待相应条件成就时另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安于被告（反诉原告）马川支付剩余购房款二百一十三万元之日起十日内协助被告（反诉原告）马川办理将北京市朝阳区劲松三区xxx房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）马川名下的过户手续；二、原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安于本判决前项所述过户手续办理完毕之日起五个工作日内将北京市朝阳区劲松三区xxx房屋交付给被告（反诉原告）马川；三、驳回原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马川的其他反诉请��。本诉案件受理费二万四千八百元，由原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安负担（其中一万二千四百元，已交纳；另一万二千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一万二千四百元，由原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件保全费五千元，由原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安负担[被告（反诉原告）马川已预交，原告（反诉被告）李欣、李彧、李弘、李安于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）马川]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 喆人民陪审员 杨燕笙人民陪审员 王振民二〇一七年五月二十五日书 记 员 陈锦洪书 记 员 胡 迪