（2017）宁0104民初3262号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-08-02
案件名称
李蕊与宁夏怡兰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李蕊,宁夏怡兰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初3262号原告：李蕊，女，1971年7月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：范洁，宁夏搏强律师事务所律师。被告：宁夏怡兰置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园24号综合楼902号办公用房。法定代表人：马挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹慈义，宁夏辅德律师事务所律师。原告李蕊诉被告宁夏怡兰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告李蕊及其委托诉讼代理人范洁、被告宁夏怡兰置业有限公司的委托诉讼代理人曹慈义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李蕊向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》无效；2.判令被告向原告返还房屋总价款501491元并支付占用利息102514.81元（501491元×年利率6.4%×3年2个月零10天）,利息自2014年1月18日计算至2017年3月28日，并要求计算至实际付清为止；3.判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即向原告支付赔偿款501491元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月18日，原、被告签订了《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》，约定原告向被告认购位于银川市民族北街某房，房屋面积99.7平方米，意向单价每平方米5030元，房屋总价款501491元，付款方式为一次性付款，原告于签订认购协议当日一次性向被告付清了房屋总价款501491元，被告向原告出具了收款收据。2015年5月，原告多次催促被告交房，但被告均以各种理由推脱。2015年9月，原告向被告致函，要求被告履行合同义务、交付房屋，但被告未予答复。被告至今未取得涉案房屋的预售许可证，经原告多次催促，被告均未如实告知原告不能交付房屋的真正原因，故双方签订的认购协议无效，被告应向被告返还购房款、支付占用利息，并承担赔偿责任。被告宁夏怡兰置业有限公司辩称，一、涉案内部认购协议书并非商品房预售合同或商品房买卖合同。因为该认购协议书中并不具备《商品房买卖合同》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该条总共13项主要内容，认购协议书仅仅具备该条第2、4项的规定，第1项仅仅出现了原告的姓名和住所，但没有记载被告住所，其余该条中的10项主要内容都没有在内部认购协议书中出现，故其并不具备商品房买卖合同的主要内容，不是商品房预售合同或商品房买卖合同。二、涉案内部认购协议书合法、有效，并应按该协议书的约定履行。涉案内部认购协议书仅仅是意向性的，从其内容上看，也约定签订认购协议之后还要正式签署《商品房买卖合同》，还约定若原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，放弃购买所意向的认购房屋，应以书面形式向被告提出放弃认购，被告在20个工作日内将原告已付认购金额扣5%违约金后余额无息返还于原告；若没有按认购协议规定办理相关手续并签订《商品房买卖合同》的，即视为原告放弃本认购协议中规定的所有权益，被告有权将该房屋另行出售，且无需通知乙方，同时被告将原告已付认购金额扣除10%违约金后余额无息返还于原告。该认购协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，其内容是合法、有效的，双方均应按该协议书的约定执行。三、被告愿意返还原告所交的意向金。出现本案中房屋不能如期办理相关手续的原因，是因政府原因被告垫资太多所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》一份，收据一份，因被告对该证据真实性认可，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明，2014年1月18日，原、被告签订《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》一份，约定，原告认购位于银川市兴庆区某房，房屋暂定面积99.7平方米，意向单价为每平方米5030元，总价款为501491元，付款方式为一次性支付。协议书还约定签订认购协议书之后还要正式签署《商品房买卖合同》，若原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，放弃购买所意向的认购房屋，应以书面形式向被告提出放弃认购，被告在20个工作日内将原告已付认购金额扣5%违约金后余额无息返还于原告；若没有按认购协议规定办理相关手续并签订《商品房买卖合同》的，即视为原告放弃本认购协议中规定的所有权益，被告有权将该房屋另行出售，其无需通知原告，同时被告将原告已付认购金额扣除10%违约金后余额无息返还于原告。合同签订当日，被告向原告出具收据一张，注明收到原告房款501491元。另查明，被告至今仍未取得”怡兰﹒北塔美居”的商品房预售许可证。本院认为，原、被告签订的《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》中包含认购方姓名和住所、认购房屋具体地址、单价、面积、付款方式，该认购协议的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告一次性收取了购房款，该认购协议实际为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告至今未取得商品房预售许可证明，原告要求确认与被告签订的《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》无效，本院予以支持。《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》被确认无效后，被告应当将已收取的501491元购房款返还原告。原告要求被告按照年利率6.4%支付购房款501491元自2014年1月18日起至实际付清之日止的利息，因协议无效系被告过错行为导致，被告应赔偿被告的经济损失，考虑到双方未约定交付房屋的时间，故本院按中国人民银行同期贷款年利率5.6%支持原告自2014年1月18日起至实际付清之日止的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告称被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，被告未提交证据证明在签订认购协议书时已向原告告知被告未取得商品房预售许可证明，故原告可以要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因原告已主张购房款所产生的利息损失，故按照已付购房款一倍的标准承担赔偿责任明显过高，应以已付购房款50%的标准承担赔偿责任为宜，故被告应再赔偿原告250746元，原告诉请超出上述金额的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项规定，判决如下：一、原告李蕊与被告宁夏怡兰置业有限公司签订的《怡兰﹒北塔美居内部认购协议书》无效；二、被告宁夏怡兰置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李蕊购房款501491元并按照年利率5.6%支付购房款501491元自2014年1月18日起至实际付清之日止的利息，赔偿原告李蕊250746元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14850元，减半收取7425元，由原告李蕊负担2530元，由被告宁夏怡兰置业有限公司负担4895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 赵晓颖二〇一七年五月二十五日书记员 马聪聪 来源：百度搜索“”