（2016）甘0523民初921号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-20
案件名称
何某与鲜某、李某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
甘谷县人民法院
所属地区
甘谷县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何某,鲜某,李某,杨某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第五十二条，第五十六条，第五十七条，第五十八条，第一百零七条，第一百零八条；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
甘肃省甘谷县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0523民初921号原告：何某，甘肃省甘谷县人，住甘肃省甘谷县。委托诉讼代理人：严某，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：鲜某，甘肃省甘谷县人，住甘肃省甘谷县。被告：李某，甘肃省甘谷县人，住甘肃省甘谷县。被告：杨某，甘肃省甘谷县人，住甘肃省甘谷县。原告何某与被告鲜某、李某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2015年10月9日作出（2015）谷民初字第281号民事判决书。原告何某不服该判决，依法向天水市中级人民法院提出上诉。天水市中级人民法院作出(2016)甘05民终90号民事裁定书，将该案发回本院重新审理。本院依法由审判员王秀林担任审判长，与审判员赵建鸿、人民陪审员蒲盈盈另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何某及其委托诉讼代理人严某、被告李某、杨某均到庭参加了诉讼，被告鲜某经公告送达开庭传票未到庭而缺席。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告何某的诉讼请求：1、请求法院判令原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同无效。2、由被告鲜某赔偿原告违约金3.6万元。3、三被告承担返还原告购房款6万元的连带责任。4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由:2014年7月23日，原告何某委托其岳父与被告鲜某签订了一份房屋及宅基地转让合同，约定被告鲜某将其父亲过世时留给其所有的的位××镇号房屋及宅基地以12万元的价格转让给原告。同时，被告鲜某向原告提供了所有权人为其已过世的父亲鲜碎付的房屋所有权证，并提供了鲜某与其哥哥鲜全虎的另家协议。以向原告确保被告鲜某对该房屋及宅基地拥有绝对所有权，并保证该房屋所有权及宅基地使用权没有进行过抵押，也没有第三人对房屋主张权利，否则其应该承担赔偿责任和违约责任。被告李某、杨某作为中间人在合同上签了字。合同签订当日，原告即按照被告鲜某的要求，将12万元房屋及宅基地转让款打入中间人李某的账户。此后原告准备在被转让的土地上修建房屋时，被告鲜某的哥哥鲜全虎声称该房屋及宅基地系其父亲的遗产，自己也有份额，其从未和被告鲜某签订过另家协议，即被告鲜某提供的另家协议不真实。原告得知真相后，以诈骗罪向甘谷县公安局武警大队报案，公安局以该案属于民事案件为由未予立案。其后，被告鲜某通过中间人向原告退还了房屋及宅基地转让款共计6万元，尚有6万元未予退还。据被告鲜某称其并未实际拿到该笔房屋转让款，而是由充当中间人的被告杨某与其有债务纠纷而未向其实际交付。原告认为，被告鲜某提供虚假的另家协议及承诺，处分了并非其个人拥有所有权的房屋及宅基地，骗取了原告的房屋转让款。其在合同订立过程中的欺诈行为，导致双方签订的合同不能实际履行，构成了根本违约。其后退还部分房屋及宅基地转让款的行为系解除合同的行为。故起诉于法院，请求判令：1、原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同无效。2、由被告鲜某赔偿原告违约金3.6万元。3、三被告承担返还原告购房款6万元的连带责任。4、被告承担本案的诉讼费。被告鲜某经本院依法公告送达开庭传票未到庭而缺席。被告李某辩称,原告所述基本属实。被告李某是原告何某找的中间人，其只是给原告何某提供了线索。原告何某与被告鲜某在盘安镇的”自由无限”娱乐场所签订的合同。合同订立时被告李某不在场，合同签订后原告怕受骗，就将双方签订的合同拿到我处，要求被告李某签名确认。签订合同的当日，即2014年7月23日下午三点左右，原告何某欲向被告鲜某支付购房款12万元，但由于打款时被告鲜某没有银行卡接收，原告何某就把钱打在被告李某父亲的银行卡上了。被告李某接收到该12万元购房款后，怕双方在履行合同过程中出现其他纠纷，便自行扣下3.4万元防止出现意外，将剩余的8.6万元交给同为中间人的被告杨某，让其转交于被告鲜某，被告鲜某请的中间人杨某还给被告李某打了收条。双方商量好等合同履行完毕后交付扣下的3.4万元。后来在原告何某准备修建房子时，被告鲜某的哥哥鲜全虎拿出一份分家协议出面阻止，表明原、被告所交易房屋及宅基地也有其份额，原告何某拿出的另家协议为被告鲜某伪造的。双方交易不成，被告李某遂将其扣下的3.4万元退还给了原告。现原告何某要求被告李某承担连带责任无法律依据，被告李某不承担任何责任。被告杨某辩称,原告何某与被告鲜某签订房屋及宅基地转让合同的事属实。被告杨某作为中间人在合同也签了字。因被告鲜某没有银行卡，经商议，原告将12万元的购房款打到了被告李某父亲的卡上，第二天取出后转交被告鲜某。第二天，即2014年7月24日，李某扣下3.4万元后，将剩下的8.6万元都交给了被告杨某，双方同意等合同履行完毕后将扣下的3.4万元再进行交付。被告杨某收到8.6万元后给李某打了收条。当天，被告杨某将这8.6万元交给了被告鲜某，后又担心事情有变故，遂又从鲜某手又要来了2.6万元，写条子时误将7月24日写成7月14日。事情不成后，被告杨某将扣下的这2.6万元退给了原告。现原告何某起诉要求被告杨某承担连带责任无法律依据，被告杨某不承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告何某提出的证据有：1、原告身份证复印件一份。证明原告的基本情况及主体资格。经质证，到庭被告对该证据均无异议，对该证据，本院依法予以确认。2、房屋及宅基地转让合同。证明原告与被告鲜某之间的合同关系及被告李某、杨某以中间人身份在合同上签了字。对该证据，被告质证无异议，本院依法予以确认。3、房屋所有权证。经质证，被告对该证据无异议，本院依法予以确认。4、另家协议。证明被告鲜某为出卖其父亲遗留房屋所伪造的证据以说明其对房屋捅有所有权。经到庭被告质证，对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。5、中国农业银行甘肃省分行卡卡转帐凭证复印件。证明原告于2014年7月23日向被告李某之父李林娃转帐12万元的事实。经到庭被告质证，对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。6、甘谷县公安局不予立案通知书。证明原告得知受骗后曾向公安机关报案的事实。经质证，到庭被告对该证据均无异议，本院当庭予以确认。7、被告鲜某写给被告杨某的收条。证明被告杨某所持收条为虚假的收条。经质证，被告对该证据无异议，但对证明目的有异议被告鲜某经公告传唤未到庭缺席，既未提交相关书面证据，也无证人为其出庭作证。被告李某提出的证据有：1、被告杨某写给李某的收条。证明2014年7月24日，李某将8.6万元转交给了被告杨某。经到庭当事人质证，对该证据，原告有异议，被告杨某无异议。2、收条复印件。证明被告杨某将8.6万元交给被告鲜某后，鲜某为其打的收条。经质证，原告对该证据有异议，被告杨某对该证据无异议。3、收条一份。证明2015年1月20日，被告李某退给了原告何某3.4万元。经质证，当事人对该证据无异议，本院依法予以确认。被告杨某提出的证据有：被告鲜某写给杨某的收条。证明2014年7月24日，被告杨某将从李某处拿来的8.6万元购房款交给了被告鲜某。但当时笔误将7月24日写成了7月14日。经质证，原告对该证据有异议，被告李某对该证据无异议。本案在审理过程中，被告李某、杨某于2017年3月7日向本院提出申请，要求对被告鲜某写给被告杨某的收条内容的笔迹与原告和鲜某签订的房屋及宅基地转让合同中落款”鲜某”的签名进行笔迹鉴定。本院依据当事人的申请，于2017年3月10日委托甘肃中科司法物证技术鉴定中心对鲜某写给被告杨某的收条内容的笔迹与原告和鲜某签订的房屋及宅基地转让合同中落款”鲜某”的签名笔迹进行了鉴定。2017年3月21日，甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出甘中科（2017）民鉴字第2027号鲜某笔迹同一性司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材合同尾页甲方处的”鲜某”签名与收条上的鲜某签名笔迹是同一人所写。原告何某与被告李某、杨某对该鉴定意见均无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年7月23日，原告何某委托其岳父与被告鲜某签订了一份房屋及宅基地转让合同，约定被告鲜某将其父亲过世时留给其所有的的位××镇号房屋及宅基地以12万元的价格转让给原告。同时，被告鲜某向原告提供了所有权人为其已过世的父亲鲜碎付的房屋所有权证，并提供了鲜某与其哥哥鲜全虎的另家协议。以向原告确保被告鲜某对该房屋及宅基地拥有绝对所有权，并保证该房屋所有权及宅基地使用权没有进行过抵押，也没有第三人对房屋主张权利，否则其应该承担赔偿责任和违约责任。被告李某、杨某作为中间人在合同上签了字。合同签订当日，原告即按照被告鲜某的要求，将12万元房屋及宅基地转让款打入中间人李某父亲的账户。此后原告准备在被转让的土地上修建房屋时，被告鲜某的哥哥鲜全虎声称该房屋及宅基地系其父亲的遗产，自己也有份额，其从未和被告鲜某签订过另家协议，即被告鲜某提供的另家协议不真实。原告得知真相后，以诈骗罪向甘谷县公安局刑警大队报案，公安局以该案属于民事案件为由未予立案。其后，被告鲜某通过中间人李某、杨某向原告退还了房屋及宅基地转让款共计6万元，尚有6万元未予退还。原告认为，被告鲜某提供虚假的另家协议及承诺，处分了并非其个人拥有所有权的房屋及宅基地，骗取了原告的房屋出让款。其在合同订立过程中的欺诈行为，导致双方签订的合同不能实际履行，构成了根本违约。其后退还部分房屋及宅基地转让款的行为系解除合同的行为。故起诉于法院，请求判令：1、原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同无效。2、由被告鲜某赔偿原告违约金3.6万元。3、三被告承担返还原告剩余购房款6万元的连带责任。4、被告承担本案的诉讼费。另查明，被告鲜某持有的另家协议系其伪造。该案中房屋及宅基地转让合同所涉及的标的的标的××县号的房屋所有权及宅基地使用权，在甘谷县人民法院盘安法庭一审时被告鲜某的兄长鲜全虎提交的证据显示，被告鲜某与其兄鲜全虎签订的分家凭证中，双方约定该房屋所有权为鲜全虎一人所有，宅基地使用权兄弟二人一人一半。通过甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出的甘中科（2017）民鉴字第2027号鲜某笔迹同一性司法鉴定意见书证实，被告鲜某写给被告杨某的收条系鲜某本人所写，即证明该收条上写的8.6万元被告鲜某本人确已收到。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守诚实信用原则，应当遵守法律法规，尊重社会公德。民事主体在合同订立之日起，基于诚信原则应积极履行合同约定中的义务。一.本案买卖合同的效力问题。原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同，该合同所涉及的标的的标的××县号的房屋所有权及宅基地使用权。经审理查明，合同中约定的房屋所有权为被告鲜某之兄鲜全虎一人所有，被告鲜某对该房屋无所有权，亦无权处分。被告鲜某在与原告何某签订合同时却以虚假的另家协议书欺骗原告，致使原告相信被告鲜某对该房屋享有完整的所有权和处分权，从而双方签订了买卖合同。买卖合同签订后原告在修建房屋时，权利人被告鲜某之兄鲜全虎出面阻止，其阻止行为表明，不认可其弟被告鲜某的无权处分行为，故本案合同中涉及房屋所有权的内容，因被告鲜某系无权处分，且房屋权利人拒绝追认，为无效内容部分。本案房屋及宅基地转让合同所涉及的宅基地使用权部分，被告鲜某转让宅基地使用权实为对其土地承包经营权的流转。该合同中所涉及的宅基地使用权虽为被告鲜某与其兄鲜全虎按份共有，但由于依据《中国人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意。本案中被告鲜某虽然对该宅基地使用权具有一半的份额，但其在转让给原告何某的时候，未经作为发包方的甘谷县磐安镇北街村民委员会同意，因此该行为违反了我国法律的强制性规定，故该合同中涉及宅基地使用权转让的部分也属于无效协议内容。综上所述，原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同，因被告鲜某在签订合同时伪造另家协议书，存在欺诈情形，且合同中关于房屋的约定系被告鲜某无权处分，并且，该合同内容违反了相关法律规定，故认定该合同为无效合同。二.合同无效后已交付的交易款的返还问题。民事主体之间签订的合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在合同签订后，已通过作为”中间人”的被告李某、杨某向被告鲜某交付了合同中约定的转让款，现合同无效后，理应由被告鲜某返还因该无效合同取得的12万元转让款。原告要求被告李某与被告杨某对未予返还的6万元转让款与被告鲜某承担连带返还责任的诉讼请求，因双方签订的合同中明确表明被告李某与被告杨某是以”中间人”的身份参与到合同签订事宜中的，二人并不是被告鲜某的代理人和合同的保证人，同时对于合同转让款的交付，作为”中间人”的被告李某及被告杨某都出具了相应的收条证明其已将该转让款中的8.6万元交付给被告鲜某。经甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出的甘中科（2017）民鉴字第2027号鲜某笔迹同一性司法鉴定意见书证实，被告鲜某收到了被告杨某转交的该8.6万元。被告李某作为”中间人”为防意外扣下的3.4万元转让款，也在纠纷发生后退还给了原告何某。作为”中间人”的被告李某及被告杨某只起到了介绍作用，未在合同的签订过程中收受任何报酬，因此原告要求被告李某及被告杨某对被告鲜某未予返还的6万元承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。纠纷发生后，原告拿到的6万元退款包括被告李某从被告鲜某处所扣的3.4万元和被告杨某从被告鲜某处所扣的2.6万元。对尚未退还的6万元转让款，被告鲜某应依法返还给原告。经审查，本案房屋及宅基地买卖合同系2014年7月23日签订，转让款通过银行打款是在签订合同当天，收条形成时间应为2014年7月24日，被告杨某所提供的被告鲜某出具的收条时间2014年7月14日系当时笔误。三.原告所主张的违约金问题。对于原告何某要求被告鲜某承担3.6万元违约金的诉讼请求，由于双方在签订房屋及宅基地转让合同时有”因一方违约而应赔偿另一方转让款50%违约金”的约定，且依据合同法第五十七条之规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同因被告鲜某的欺诈行为而无效，故被告鲜某应承担因此而导致合同无效的违约责任，故对于合同中关于违约责任的约定具有法律效力，对双方具有约束力。在案件审理过程中，原告同意适当降低违约责任的请求，要求被告鲜某承担合同转让款30%的违约金，即3.6万元。本院认为该请求与法律的相关规定没有冲突，且是原告对自己权利的自由处分行为，因此对于该请求，本院依法予以支持。被告鲜某经公告传唤未到庭应诉，本院依法视为其对答辩及质证权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国土地承包法》第三十七条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何某与被告鲜某签订的房屋及宅基地转让合同无效。二、被告鲜某返还原告何某的房屋及宅基地剩余转让款6万元。三、由被告鲜某承担因欺诈行为而导致合同无效的违约金3.6万元。四、驳回原告何某要求被告李某、杨某承担返还原告剩余购房款6万元的连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由被告鲜某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审 判 长 王秀林审 判 员 赵建鸿人民陪审员 蒲盈盈二〇一七年五月二十五日书 记 员 张 晨 微信公众号“”