（2016）赣0902民初2131号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-26
案件名称
江西新华发行集团有限公司宜春市分公司与曾斌、张金芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜春市袁州区人民法院
所属地区
宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西新华发行集团有限公司宜春市分公司,曾斌,张金芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初2131号原告：江西新华发行集团有限公司宜春市分公司，住所地：宜春市袁州区宜春北路897号，统一社会信用代码：91360900693724318H。法定代表人：周富根，经理。委托代理人：熊辉林、苏江，江西甘雨律师事务所律师。被告：曾斌，男，1975年10月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：张金芳，女，1945年10月24日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。以上两被告委托代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。原告江西新华发行集团有限公司宜春市分公司（以下简称原告）与被告曾斌、张金芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西新华发行集团有限公司宜春市分公司的委托代理人熊辉林、被告曾斌及其委托代理人何帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告支付拖欠的购房款56743元，并从2011年11月1日起按银行同期贷款利率支付逾期付款利息至实际清偿之日；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：为了解决单位职工的住房困难，原告向上级主管部门及市政府申请用教材仓库后院的闲置土地为职工建住宅楼，并与江西时利和置业有限公司签订了一份《职工住宅商品房代建开发合同》，为了确保职工资金安全和住房的顺利建设，原告专门成立了建房小组，设立专人代收代管职工缴纳的建房款，并按工程进度支付工程款。住房建好后，原告就新华小区住房选购成立了点房小组，制定了认购排序方案，公布了职工购房评分公示表，进入现场点房阶段后又制定了现场点房实施细则。两被告作为原告单位职工，经过严格的排序及打分、评分公示及现场点房程序，确定选购了新华小区第三幢11层的1101房，购房款总价为416743元，已付360000元，目前尚欠56743元，经原告多次催讨，被告至今未付清。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告前列诉讼请求。二被告辩称：被告并未拒绝支付购房款，被告之所以未支付原告认定的剩余购房款，系原告违法计算跃层面积所致。被告自认购房屋以来，均能如期如数的支付购房款，但原告在认购之时承诺的小型复式结构实际是将本用于作为隔热层的部分空间用于跃层进行使用，并收取被告的相关费用。原告的此种做法，存在不合理之处：首先，该跃层空间不能办理产权证，换言之也就不属于被告的私有财产，原告要求被告超出产权证范围支付购房款无任何法律依据。即便本房屋系单位集资房，具备一定的行政属性，但究其本质也系房屋买卖的行为，被告作为买受人，自然可以拒绝支付；其次，该跃层空间系作为隔热层使用，不应当作为跃层使用并获得收益，原告在相关承诺之中也都明确了此跃层系做隔热层使用，无其他任何用途，且规划验收也没有计算任何建筑面积，那么原告也就不应当将此跃层计算价格进行出售，原告此种做法显然违反了建筑部门的相关法律规范；最后，被告自住房屋也希望拥有合理的隔热空间以提高房屋的舒适度。从另一个角度看，即使该跃层空间作为住宅面积使用，也明显违反了有关层高的强制性规定，系不适合居住的房屋面积。综上，被告根本不需要跃层空间进行使用，该空间应当按照原规划进行封闭用于隔热层，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为证明其诉称的事实，提供的证据有：(一)原告向江西新华发行集团有限公司出具的《关于我单位自有土地出让开发建房的请示》、江西新华发行集团有限公司出具的《关于同意宜春市新华书店自有土地出让开发建房的批复》、原告向宜春市人民政府出具的《关于我单位自有土地出让开发建房的请示》、宜春市人民政府办公室抄告单及文件处理卡、宜春市规划委员会办公室抄告单各一份，用以证明原告为解决单位职工的住房困难问题，向上级主管部门及市政府申请用教材仓库后院的闲置土地为职工建住宅楼，该建房行为办理了相应的审批手续，合法合规；（二）《职工住宅商品房代建开发合同协议条款》、《工程结算审核定案表》、原告向出版集团审计部出具的《关于定向开发建职工住宅楼的情况说明》各一份，用以证明宜春市新华书店职工住宅小区是由江西省时利和置业有限公司代为开发建设的，工程款的支付方式为原告向职工收取购房款，然后按进度支付给江西省时利和置业有限公司、该工程审核造价为18401216.48元、原告代收职工建房款用于支付工程款及垫付款回笼情况；（三）《新华书店小区房款收缴通知》、《收据》、新华小区3号楼职工购房费用清单各一份，用以证明被告尚欠购房款56743元，并且被告应当自2011年11月1日起承担逾期付款的违约责任；（四）宜春市中级法院作出的（2015）宜中民四终字第181号判决书，用以证明被告拖欠的购房款依法应由原告追讨；（五）《新华小区现场点房实施细则》及《宜春市新华书店“新华小区”住宅点房、车库、贮藏室、签名表》各一份，用以证明被告选房情况，并且约定被告必须购买跃层，同时约定了跃层单价。对原告的上述举证，被告经质证认为:对证据（一）、（二）、（四）的真实性和合法性无异议，但对其关联性提出异议，上述证据与本案无关。对证据（三）的缴费通知和费用清单的三性提出异议，该证据是原告单方面列出的，被告之所以拒绝缴纳剩余的购房款就是因为对原告出具的缴费通知的不认可。对证据（五）的真实性、合法性、关联性均提出异议，该组证据只能反映被告签名登记的住房情况，并不能证明原告已将点房实施细则送达给了被告，且跃层部分系隔热层，依法不能买卖。被告为证明其辩称的事实，提供的证据有：《承诺书》及《宜春市城乡规划建设局建设工程规划验收合格证》各一份，用以证明被告购买的住房的层数是11楼，原告在办理相关手续时已说明“十一层楼顶的跃层已封闭，做隔热使用，无其他用途，规划验收没有计算建筑面积”，所以原告无权对跃层部分进行买卖。对被告的上述举证，原告经质证认为：对证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议。跃层部分虽然不能办证，但应当计算建筑成本，并且跃层实际由被告占有使用，所以被告应当承担跃层的建筑成本。综上，对本案证据，本院认证如下：对原告提供的证据（一）、（二）、（四）的真实性和合法性，被告没有异议，但对其关联性提出异议，本院认为，该三组证据均与诉争房屋有关，与本案具有关联性，故本院对该三组证据的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据（三）、（五）的真实性，被告提出异议，本院认为，虽然原告未提供证据证实点房实施细则已送达至被告，但从其他证据材料中可认定被告对该点房实施细则之内容已知晓，且该两组证据能够形成完整的证据链，并证明被告尚欠购房款未付清之事实，被告对其提出异议，却未能提供充分证据以推翻上述证据的证明力，故本院对原告提供的该两组证据的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据，原告对其关联性及证明目的提出异议。本院认为，该组证据虽能证明被告购买的跃层部分不能办证，但并不能否认该跃层部分需花费建筑成本之事实，且原、被告间并不是法律意义上的商品房买卖合同关系，故被告以跃层部分不能办证为由拒付该部分的款项，理由不够充分，故本院对被告提供的该组证据的证明目的不予确认。综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：2008年1月3日，原告向其上级主管部门江西新华发行集团有限公司申请用宜春市教材仓库后院的自有闲置土地6-7亩土地出让，用作开发建房，并向宜春市人民政府提出书面请示，经同意后，原告采用公开招标的形式选定案外人江西时利和置业有限公司为住房代建开发单位。2009年1月22日，原告（甲方）与江西时利和置业有限公司（乙方）正式签订《职工住宅商品房代建开发合同》，该职工住宅商品房代建开发合同协议条款第1条第1.2项规定：开、竣工日期为2009年3月28日和2010年5月28日；第1.4项对合同价款的约定为“土地出让金、营业税、房产证土地证办证费用、契税、报建费、开发管理费、水、电、气、有线电视进户费、土建费（含室内外水电、消防、室内外装饰）电梯（注由甲方采购）、车库、柴棚间、顶层复式跃层、道路、景观绿化等附属工程费相加”;第8条约定“……乙方开发的房屋属于甲方定向开发，所建房屋全部由甲方回购。乙方应于房屋综合验收合格后十五个工作日内与甲方购房职工签订《商品房买卖合同》。甲方需要银行按揭贷款，乙方要给予提供相应配合和积极帮助，费用、利息由甲方承担”;第14条对住宅房屋各种费用的组成和价格的确定约定为“土地出让金、营业税、契税、报建费、房产证土地证费用、水、电、气、有线电视进户费即房屋维修基金按实际发生的费用为准，多退少补。……土建费（含室内外水电、消防、室内外装修）和道路、景观绿化附属工程费用以甲方委托的第三方合法审计部门审计决算为准进行最终结算。开发管理费甲方按合同第一条的1.4款（除车库、柴棚间、顶层复式跃层、道路、景观绿化）合同价款的5％（不含税）支付给乙方。”合同第15条对车库、柴棚间、顶楼复式跃层的价格约定为“车库1900元/平方米（不含税、不办理房产手续、只开收据）；柴棚间1450元/平方米（不含税、不办理房产手续、只开收据）；顶楼复式跃层1450元/平方米（不含税、不办理房产手续、只开收据）”。合同签订后，江西时利和置业有限公司办理好一切准建手续后即开始动工建设“新华小区”。原告为保证施工的工程质量和保护职工购房资金的安全，专门成立了新华小区职工建房领导小组、新华小区职工点房领导小组，设立专人代收代管职工缴纳的建房款和职工点房及向被告支付建房工程款的相关事宜。被告属于购买人员范围内并参与了新华小区的点房。新华小区点房工作小组于2010年3月28日出台了《新华小区现场点房实施细则》，该细则写明：“另外各幢选择11楼的业主，必须购买跃层部分，跃层面积分两种，128㎡跃层约为46㎡；138㎡跃层约58㎡。跃层部分参考价为1450元/平方米”。此后，被告按照有关文件规定的条件点到了3号楼11层1101室的房屋一套及3号楼7号一个，被告并在《宜春市新华书店“新华小区”住宅点房、车库、贮藏室签名表》上签名确认。后经核算，被告总房款为416743元（其中房屋面积129.87平方米，单价2350元，计币305194.5元；储藏间面积11.11平方米，单价1450元，计币16109.5元；跃层面积65.82平方米，单价1450元，计币95439元），原告已陆续收取被告支付的购房款360000元，剩余购房款经原告催讨，被告一直未予支付，原告遂诉至法院。本院认为，本案争议的焦点为：被告购买的住房的总价款为多少？本院认为，被告对住房的房屋面积及其单价和车库面积及其单价没有异议，只是认为跃层部分不应当计入房屋价款。本院认为，被告在选房时业已知晓选择11楼的业主必须购买跃层部分，并且双方对跃层部分的单价也进行了约定，现被告选择了11楼的住房，其依法应按照约定承担房屋跃层部分的价款，故对原告诉称被告所购房屋总价款为416743元本院予以确认，原告诉请要求被告支付尚欠购房款56743元，理由充分，本院予以支持。被告辩称该跃层部分不能办理产权证，故不应价款，本院认为，根据庭审查明事实可知诉争房屋只是由案外人江西时利和置业有限公司代理开发建设，不同于法律意义上的商品房开发建设，原告向被告收取购房款依据的是《新华小区现场点房实施细则》等文件规定而不是商品房买卖合同，且原告亦不具备商品房开发资质，双方间并不构成法律上的商品房买卖合同关系，故被告以跃层部分不能办证为由辩称该部分不应计算房屋价款，理由不够充分，本院不予采信。原告诉请要求被告支付逾期利息，本院认为，原、被告间对逾期利息并未作约定，且原告在向案外人江西省时利和置业有限公司支付工程款时亦未承担逾期利息，故对原告该部分诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告曾斌、张金芳于本判决生效后十日内支付原告江西新华发行集团有限公司宜春市分公司人民币56743元。二、驳回原告江西新华发行集团有限公司宜春市分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，由原告江西新华发行集团有限公司宜春市分公司负担472元、由被告曾斌、张金芳负担1273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 张圣来审 判 员 孙慈亭代理审判员 易 飞二〇一七年五月二十五日代书 记员 黄腾远 搜索“”