（2017）冀08民终1785号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-28
案件名称
平泉席奥房地产开发有限公司、刘松华买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平泉席奥房地产开发有限公司,刘松华
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河��省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终1785号上诉人（原审被告）：平泉席奥房地产开发有限公司。法定代表人：李欢，经理。委托诉讼代理人：杨作发，河北厚发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘松华，男，1986年9月4日生，汉族，无业，原籍河北省平泉县，现住河北省平泉县。上诉人平泉席奥房地产开发有限公司因与被上诉人刘松华买卖合同纠纷一案，不服河北省平泉县人民法院（2017）冀0823民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平泉席奥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨作发及被上诉人刘松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平泉席奥房地产开发有限公司上诉请求：上诉人不服平泉县人民法院做出的(2017)冀0823民初408号民事判决，请求二审法院撤销原判决，依法改判。事实和理由：被上诉人在一审诉求中的延期交房，是由于小区占用的土地不能按照平泉县人民政府出让合同约定的期限交付净地，占用范围有拆迁户至今仍未拆迁。以至于上诉人不能如期开工，因此延期交房是政府的原因造成的，政府的行为应属于不可抗力，应该依据不可抗力的程度，对其部分或全部免除责任。一审判决没有考虑上述情况，仅依据被上诉人的诉求，判决上诉人承担违约金错误。被上诉人购买的房屋，尚未办理正式用电手续，截止2017年1月13日合计临时用电3962度，按照单价0.52元计算，被上诉人应缴纳用电费2060.00元，有临时性用电明细表为据，一审判决应该在被上诉人的本诉中进行扣减不需要反诉或另行起诉。一审法院以该费用与本案不属于同一法律关��为由，对上诉人提交的证据不予采信，适用法律错误。刘松华辩称：祥悦城未拆迁用地并未影响4号楼的开工建设，所以上诉人称其延其交房是因不可抗力因素导致，其说法是不对的，是歪曲事实逃避责任的行为。上诉人提供的临时性用电明细表为其单方出据，并无电力部门及其它机构出具的相关证据予以证明，因此一审判决对上诉人提交的证据不予采信适用法律并无错误。请求驳回上诉，维持原判。刘松华向一审法院起诉请求：判令被告因逾期交房而向原告支付违约金8553.46元。一审法院认定的事实：原告刘松华与被告平泉席奥房地产开发有限公司在2013年6月16日签订了《商品房买卖合同》，被告将其所开发的位于平泉镇祥悦城小区的4号楼2单元102室出售给原告，该房建筑面积90.38平方米，销售单价每平方米3230.00元，总价款为291927.00元���原被告所签订的《商品房买卖合同》第六条约定，原告在签订合同时，向被告付清首付款人民币121927.00元，余款170000.00元以银行按揭贷款方式付清，并在签订合同后15日内办理完贷款。合同第八条约定，被告应在2014年8月31前将商品房交付原告使用，其中第二款3规定：“买受人未按本合同第七条第一款约定履行义务的，出卖人可顺延交房”。《商品房买卖合同》还规定了双方违约责任，其中第七条规定,买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在九十日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条规定,出卖人逾期交房超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年6月25日向被告交付了首付款121927.00元，在2013年8月13日通过银行借款按揭方式向被告支付房款170000.00元。原被告双方对以上事实无争议，本院予以确认。原被告之间就被告是否应向原告支付违约金，原告是否应向被告支付临时用电费用等问题，双方存在争议。庭审中，原被告双方均出示了证据。原告所出示的证据为：1、《商品房买卖合同》一份。证明原被告之间签订了合同，并约定了交付时间。2、平泉席奥房地产开发有限公司入住通知一份（复印件）。证明被告通知我方入住的手续和时间。3、平泉欣宇物业有限公司证明一份。证明被告的交付时间。4、销售不动产统一发票、银行个人借款凭证各一份。发票证明原告按期交付首付，第二份证据证明原告付清了全部房款。被告的质证意见：对证据1、4的真实性没��异议，原告首付款121927.00元，付款时间是2013年6月25日，比合同约定迟延9天，原告应在2013年7月1日前付清余款170000.00元，而原告是在2013年8月13日交付的余款，比约定延期44天。按照合同第8条3项出卖人可以相应顺延53天交房时间。对原告的证据3，平泉新宇物业有限公司的证明没有经手人签字，没有证明力。对原告的证据2，被告公司的通知是复印件不能作为证据使用。被告所出示的证据为：原告欠付被告临时性用电明细表一份。证明原告截止2017年1月13日合计临时用电3962度，欠电费2060.00元。原告的质证意见：被告出示的证据我方不予认可，不是电力部门的详细记录。证据的认定：原告所提交的证据1、4符合证据的相关规定，且被告对其真实性认可，本院对其真实性予以采信。原告所提交的证据1、4证明了双方存在着商品房买卖合同关系，但原告所交付的预付款121927.00元，迟延交付9日（2013年6月17日至6月25日），应承担违约金109.73元（按日万分之一计算），原告所交付的170000.00元房款，迟延交付42日（2013年7月2日至2013年8月13日），应承担违约金714.00元（按日万分之一计算）。原告所提交的2、3号证据，虽然证据书面存在瑕疵，但被告未能提供证据证明其将商品房交付原告的确切时间，因此对原告2、3号证据的证明观点予以采信。原告2、3号证据证明被告将商品房交付原告的时间为2015年6月20日，迟延交付293天（2014年9月1日至2015年6月20日），应承担违约金8553.46元（按日万分之一计算）。被告所提交的证据，无其他证据佐证，不能证明其真实性，且与本案不属同一法律关系，因此，对被告所提交的证据不予采信。一审法院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，为有效合同，原被告双方都应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告两次向被告付款均超过规定的期限，原告应承担违约金823.73元，被告未按时向原告交付房屋应承担违约金8553.46元。原告第二次交款迟延42日，根据双方所签订的合同被告可以顺延交房42日，因此，该42日的违约金714.00元应为被告扣除，以上款项相抵顶后被告应付原告违约金7015.73元（8553.46元-823.73元-714.00元）。被告称由于政府部门迟延交付土地，是属不可抗力，对原告所诉应予免责，其观点无事实及法律依据，理由不能成立。综上所述，原告刘松华与被告平泉席奥房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，事实清楚，原告所诉本院应予部分支持。为了保护当事人的合法权益，维护正常的社会与经济秩序，依照,《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，第一百一十三条、第��百三十四条第一款（八）项之规定判决：被告平泉席奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告刘松华人民币7015.73元。本院二审期间，双方当事人未有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实有相应的证据在卷佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人平泉席奥房地产开发有限公司与被上诉人刘松华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定，全面履行各自义务。被上诉人刘松华应向上诉人平泉席奥房地产开发有限公司履行及时付款、依约入住的义务；对于上诉人平泉席奥房地产开发有限公司而言，应按照国家规定的房屋标准和合同约定的交房时间向被上诉人刘松华交付合格商品房。《商品房买卖合同》第七条买受人逾���付款的违约责任约定，“逾期在九十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行”，《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，“逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。根据合同约定及综合审查双方当事人提交的全部证据材料，可见上诉人平泉席奥房地产开发有限公司未按合同约定的交房时间向被上诉人刘松华交付房屋，存在违约行为，应承担相应民事责任，其应向被上诉人刘松华支付违约金8553.73元；扣除被上诉人刘松华迟延交款的违约金1537.73元，上诉人平泉席奥房地产开发有限公司应向被上诉人刘松华支付违约金7015.73元。双方当事人在诉讼中对违约金的数额无争议，均予认可。一审法院据此判决上诉人平泉席奥房地产开发有限公司承担违约责任，向被上诉人刘松华支付违约金7015.73元符合合同约定和法律规定，应予支持。上诉人平泉席奥房地产开发有限公司上诉主张“逾期交房存在不可抗力的事由，对其应部分或全部免除责任”。但上诉人平泉席奥房地产开发有限公司在一、二审诉讼中均未有提交相关证据予以证实该主张，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人平泉席奥房地产开发有限公司应承担举证不能的法律后果。故上诉人平泉席��房地产开发有限公司该上诉理由不能作为不承担违约责任的法定事由，其上诉理由不能成立，应予驳回。上诉人平泉席奥房地产开发有限公司主张“应在其向被上诉人刘松华支付的违约金中扣除被上诉人刘松华欠付的电费2060.00元”。因上诉人平泉席奥房地产开发有限公司在一审中提交的被上诉人刘松华欠付其临时性用电明细表，没有电力部门及其他机构出具的相关证据予以证实，被上诉人刘松华亦不认可，且该主张与本案不属同一法律关系，一审判决对此不予支持并无不当。上诉人平泉席奥房地产开发有限公司该上诉理由于法无据，不予支持，应予驳回。上诉人平泉席奥房地产开发有限公司如有被上诉人刘松华确实欠付其电费的充分有效的证据可另行主张权利。综上所述，上诉人平泉席奥房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50.00元，由上诉人平泉席奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周亚秋审判员 李红梅审判员 刘 音二〇一七年五月二十五日书记员 李云骐 来源：百度“”