（2017）鄂0302民初981号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-17
案件名称
雷英与周骏、蔡少芬等一审民事判决书
法院
十堰市茅箭区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷英,周骏,蔡少芬,马婧,刘华,陈敏,马群,马克凤,袁艳红,尤小莲,涂兴建,敬红,十堰市万隆基房地产开发有限公司
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条
全文
湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初981号原告:雷英,女,汉族，1970年1月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师，代理权限：代为立案、开庭、变更诉讼请求、和解、撤诉等特别授权。被告：周骏，男，汉族，1979年10月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：蔡少芬，女，汉族，1962年10月出生，住湖北省十堰市。被告：马婧，女，汉族，1987年2月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：刘华，女，汉族，1966年5月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：陈敏，女，汉族，1964年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：马群，男，汉族，1966年9月出生，住湖北省十堰市张湾区。被告：马克凤，女，汉族，1952年2月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：袁艳红，女，汉族，1967年10月出生，住湖北省十堰市张湾区。被告：尤小莲，女，汉族，1973年1月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：涂兴建，男，汉族，1966年12月出生，住湖北省十堰市张湾区。被告：敬红，女，汉族，1965年8月出生，住湖北省十堰市张湾区。以上被告诉讼代表人：陈敏，女，汉族，1964年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。以上被告诉讼代表人：敬红，女，汉族，1965年8月出生，住湖北省十堰市张湾区。第三人：十堰市万隆基房地产开发有限公司，住所地:湖北省十堰市茅箭区朝阳中路9号。法定代表人:余清泰。委托代理人：钱良友，湖北汉江源律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告雷英诉被告周骏、蔡少芬、马婧、刘华、陈敏、马群、马克凤、袁艳红、尤小莲、涂兴建、敬红、第三人十堰市万隆基房地产开发有限公司（下称万隆基房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷英及其委托代理人孟爱民、十一被告的诉讼代表人陈敏、敬红，第三人万隆基房地产公司的委托代理人钱良友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷英提出以下诉讼请求：1、解除对位于十堰市××箭区朝阳××路××号鼎盛阁综合楼第一栋2-22-5号房屋的查封；2、终止被告申请执行的万隆基房地产公司开发的位于十堰市××箭区朝阳××路××号鼎盛阁综合楼第一栋2-22-5号房屋的执行程序；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年5月1日，雷英和万隆基房地产公司达成房屋买卖合意，同年6月1日，雷英分两次将1081224元房款支付给万隆基房地产公司用于购买争议房屋。同日，万隆基房地产公司向雷英出具发票。2014年7月8日，双方正式签订商品房买卖合同。被告因与万隆基房地产公司民间借贷纠纷案，申请将涉案房屋查封，影响到雷英办理产权证和房产交易，损害了雷英的权益。原告雷英为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同。证明雷英于2014年7月8日正式与万隆基房地产公司达成关于诉争房屋的买卖合意。证据二：销售不动产统一发票。证明雷英于2013年6月1日就诉争房屋预付价款1081224元。证据三：入伙通知书、临时管理规约、前期物业服务协议、装修管理规定。证明雷英已经于2014年3月19日办理装修入住手续。证据四：供电局用户管理电脑截图、电卡、天然气卡照片。证明雷英已经实际入住、使用诉争房屋。证据五：电费发票、物业费收据。证明雷英已经实际入住、使用诉争房屋。证据六：证明。证明诉争房屋没有能够办理产权相关证书，是因为万隆基房地产公司的原因。证据七：十堰市南极鸟节能环保设备有限公司（下称南极鸟节能设备公司，雷英是该公司的法定代表人）的营业执照、准予变更登记通知书、十堰市万隆基房地产开发有限公司“鼎盛阁综合楼”采暖工程及暖源安装工程施工合同及补充协议（2012年5月16日、2012年8月13日）、地暖施工合同（2010年12月30日）、十堰安广厦工程造价咨询有限公司《关于鼎盛阁地暖与管井至分水器热水、暖气支管安装工程结算造价咨询报告》、十堰南极鸟鼎盛阁工程施工明细表、万隆基零星工程决算明细、10KV户外环网站工程量核准明细、零星工程工程量核准明细、商场排水与楼上管井排水工程量核准明细、外围供水工程量核准明细、现场签证单、地暖施工内容变更签证、管井至分水器热水暖气支管安装工程管件及辅料明细、“鼎盛阁”综合楼热水暖气主管线打压试验报告、“鼎盛阁”综合楼停车场及裙楼安全通道公共照明系统施工验收报告。以上证据证明以雷英为法定代表人的南极鸟节能设备公司（变更前为十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司）自2010年至2013年间，承接过万隆基房地产公司“鼎盛阁综合楼”多项工程，双方发生合同关系，产生经济往来。周骏等十一被告辩称：1、雷英所述的《十堰市商品房买卖合同》在房管部门没有任何备案手续，也没有任何网签信息，更没有任何预售信息，该合同是虚假的，不是合法有效的；万隆基房地产公司在向外借款时有很多出借人为达到所借款项有所保证，便与万隆基房地产公司签订虚假的《商品房买卖合同》，既不到房屋登记部门登记备案，又不主张房地产公司交付房屋，对于该类所谓的“买受人”，依法不能认定其为房屋的实际“权利人”。2、法院查封的房屋实际居住人不是雷英，该房屋建成至今雷英也未要求万隆基房地产公司向其交付房屋，更没有向法院提起诉讼主张权利，可见其不是实际买受人；雷英在提出执行异议程序和诉讼程序中明确其住所地在十堰市××箭区××号，可见其有其他住所地。3、雷英在《执行异议申请书》的事实与理由陈述不符合常理，2013年6月1日付款，2014年7月8日才签订《十堰市商品房买卖合同》，时隔两年，到2016年10月雷英尚未入住，万隆基房地产公司也至今未交房，种种迹象表明雷英的行为完全不符合一个正常购房者的正常购房行为；雷英陈述的缴纳房屋价款与房屋实际销售价严重不符，可见雷英没有支付购房款，不是房屋的实际购买人。综上所述，雷英的诉讼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》的第29条规定，茅箭区人民法院在执行过程中查封争议的房产符合法律规定，请求依法驳回雷英的诉讼请求。周骏等十一被告未向本院提交证据。第三人万隆基房地产公司述称：雷英应该是不止这一套房屋，应该是三套房屋。雷英完成了万隆基房地产公司一部分工程，本来应该是支付工程款给她，后来直接用房抵款，给她开了发票并办了入住手续，然后签订了购房合同。雷英后来没有入住涉案房屋，房子本来是办在雷英名下，后来雷英又找到万隆基房地产公司，要求换成其他人的名字。按照规定，要到登记部门把原来的网签退出来之后才能办理新的网签，就在这个空档期房屋被人民法院查封了。第三人万隆基房地产公司未向本院提交证据。本案当事人争议的事实有以下几个方面:一、雷英是否已支付全部购房款；二、雷英是否占有了涉案房产。对以上有争议的事实，应通过的证据的审查予以认定，在庭审中，周骏等十一被告表示对雷英提供的所有证据不予认可，即都提出异议。对有争议的证据，本院认为：一、雷英提供的证据一是雷英与万隆基房地产公司签订的商品房买卖合同，该证据是书证，有双方当事人签章，证明力较强；且周骏等十一被告在答辩中的观点是双方签订的商品房买卖合同无效，并未明确否认雷英和万隆基房地产公司有签订该合同的行为；该证据应予采信。二、雷英提供的证据二是国家税务机关出具的正式发票，该证据证明力强，应予采信。三、雷英提供的证据三中的《入伙通知书》是万隆基房地产公司为雷英出具用于交房使用、《临时管理规约前期物业服务协议》是物业管理企业和雷英签订的物业服务合同、《房屋装饰装修管理规定》是物业管理企业和雷英就业主在装修过程中的行为约束规定，周骏等十一被告不能证明上述证据不具有客观性，上述证据应予采信。四、雷英提供的证据四、证据五中，交电费的发票表明发生的是2016年以后的电费支出，供电局用户管理电脑截图、天然气卡、电费卡不能显示办理用电、用气手续是在人民法院采取保全措施以前，交物业费收据显示的发生在2015年3月以后的物业费，综上所述,雷英提交的证据四、证据五不能证明雷英在2015年1月21日前占有涉案房屋。五、雷英提交的证据七是十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司与万隆基房地产公司业务往来的有关证据，该证据能够证明万隆基房地产公司和十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司之间存在地暖施工等合同关系。六、雷英提交的证据六是万隆基房地产公司出具的没有办理房产过户的原因的证明，万隆基房地产公司是办理产权过户的主要义务人，关于认可不能办理产权过户原因在自己的陈述证明力较强，该证据应予采信。根据以上采信的证据,本院认为:一、雷英已经支付了全部价款。理由如下：1、在十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司和万隆基房地产公司的合同关系中，十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司完成施工任务后，对万隆基房地产公司享有工程款的债权；2、雷英从万隆基房地产公司购房，负有支付房款的义务；3、用十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司的债权冲抵雷英的购房款，其中包含债务抵销和债权转让两个法律行为，雷英是十堰市南极鸟采暖节能工程开发有限公司的法定代表人，为实现公司债权而行使的债权转让属职务行为，从双方签订合同和出具国家税务机关的正式发票(发票金额和合同约定付款金额一致)来看，以上行为已经完成。二、万隆基房地产公司已经在2014年3月19日将涉案房屋交付雷英使用。理由如下：1、在商品房买卖合同实践中，房地产开发公司通常把房屋交接中自己的工作委托指定的物业公司办理，由房地产公司向业主出具交房手续，业主持该手续到物业公司办理房屋交接，本案例中，万隆基房地产公司为雷英向物业管理公司出具《入伙通知书》应当属于该类交房手续；2、《房屋装饰装修管理规定》在规范业主装饰装修行为的约定，通常是在房屋交接时签订，本案例中，物业公司与雷英签订了《房屋装饰装修管理规定》;3、万隆基房地产公司认可涉案房屋已给雷英办理交接手续。对以下没有争议的以下事实，本院予以确认：2015年1月20日，本院准许周骏等十一被告的申请，作出（2015）鄂茅箭民保字第00050号民事裁定，承担对万隆基房地产公司所有的价值495万元的财产予以查封、扣押、冻结。次日，本院依此民事裁定书向十堰市房地产管理局发出协助执行通知书，对万隆基房地产公司所有的位于湖北省十堰市茅箭区朝阳中路9号1栋房屋（商品房预售许可证号：十房预售字2010060号，2-22-5、1-4、3-4、2-1、2-2）予以查封。2015年12月起，尤小莲等申请人陆续申请本院强制执行万隆基房地产公司。雷英得知后，提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行、解除保全。本院于2016年12月20日作出（2016）鄂0302执异198号民事裁定，驳回了雷英的异议请求。雷英遂向本院起诉，引起诉讼。另查，截止到2015年1月21日，由于未办理产权总证等原因，万隆基房地产公司未能为鼎盛阁综合楼购房户办理产权登记手续。房管部门业务记录显示：涉案房屋在2013年5月20日10:35分期房网上签约给雷英,2014年1月16日11:21分期房签约注销,当日11:27分期房网上签约给李兴明,2014年3月18日16:20分预购商品房预告登记给李兴明，2014年4月10日10:55分预购商品房预告登记注销（李兴明），2014年5月30日期房签约注销（李兴明），2014年6月26日11:21分预售登记注销，2014年7月8日9:29分期房网上签约给雷英，2014年12月3日14:32分期房签约注销，2014年12月30日13:21分草拟期房网上签约（该业务未办结），2015年1月21日9:58分司法查封（十堰市茅箭区人民法院）等。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该条内容是对被执行人将其需要过户登记的财产出卖给第三人但未办理过户登记手续时，在特定情形下，第三人可以要求阻止查封、扣押、冻结等强制措施的规定。根据该规定，第三人要求阻止强制执行，必须同时具备以下条件：1、被执行人将不动产已出卖给第三人，双方的买卖合同有效成立；2、第三人支付了全部价款；3、第三人实际占有了不动产；4、第三人对没有办理过户登记没有过错。在本案中，雷英与万隆基房地产公司签订有商品房买卖合同，该合同不违反法律规定，自成立即生效，是否办理网上签约不影响合同效力。万隆基房地产公司通过物业公司将涉案房屋交付雷英使用后，雷英即占有了该房屋，即便雷英在此后有将房屋转卖或出租等行为导致他人实际使用涉案房屋,也属于雷英对其占有的房产进行处分的行为,不能改变雷英在人民法院查封时已占用涉案房屋的事实。在办理产权过户登记事务中，雷英的义务是按房地产公司的要求提供配合，在本案中，没有办理产权过户登记是因为万隆基房地产公司未办理产权总证，雷英对此没有过错。综上所述,万隆基房地产公司将其所有的需要办理过户登记的涉案房产出卖给雷英,雷英支付了全部价款并实际占有涉案房产,但未办理过户登记手续,雷英对此没有过错,人民法院不得在周骏等十一被告申请执行万隆基房地产公司案件中执行涉案房产，雷英的诉讼请求应予支持。对涉案房产的查封属于执行行为的一种,雷英单独请求解除对涉案房产的查封属重复请求,不应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一款第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行位于十堰市茅箭区朝阳中路9号鼎盛阁综合楼第一栋2-22-5号房屋。案件受理费12800元，由被告周骏、蔡少芬、马婧、刘华、陈敏、马群、马克凤、袁艳红、尤小莲、涂兴建、敬红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本院（2016）鄂0302执异198号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 张京郧审 判 员 陈 双代理审判员 叶 红二〇一七年五月二十五日书 记 员 彭 苗 来源：百度搜索“”