（2016）渝0103民初15609号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-09-30
案件名称
重庆市福屯物业管理有限公司与周西黔房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市福屯物业管理有限公司,周西黔,重庆新东福实业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初15609号原告：重庆市福屯物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路209号，统一社会信用代码91500103450406366Ｗ。法定代表人：谭淑春，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。被告：周西黔，男，1947年11月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。第三人：重庆新东福实业有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路207号。法定代表人：徐怀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋学平，该公司员工。原告重庆市福屯物业管理有限公司（以下简称“重庆福屯公司”）诉被告周西黔，第三人重庆新东福实业有限公司（以下简称“重庆新东福公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆福屯公司向本院提出诉讼请求：1、判令周西黔立即向重庆福屯公司支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金66000元。2、判令周西黔立即向重庆福屯公司支付以33000元为基数按每日3‰计算的从2015年11月21日起至付清之日止的违约金，从以33000元为基数按每日3‰计算的从2016年5月22日起至付清之日止的违约金。3、判令周西黔立即向重庆福屯公司支付2015年10月至2016年8月物管费15048元及截止于2016年7月21日的违约金7448元，并从2016年7月22日起以15048元为基数按每日3‰计算违约金至付清之日止。事实与理由：新东福花园篮球场独栋房屋虽未有产权登记，但应属于开发商重庆新东福公司所有。2015年3月1日，重庆福屯公司与周西黔签订《新东福花园房屋租赁合同》。重庆福屯公司将重庆新东福公司所有的新东福花园篮球场独栋房屋租赁给周西黔。合同约定租金为5500元、费为1368元；租金支付方式为每6个月支付一次，提出10日支付；物管费的支付方式按月支付每月提前10日支付。合同约定的违约责任为周西黔逾期支付租金、物管费、其他费用每天应按3‰向重庆福屯公司支付违约金。合同签订后，重庆福屯公司将涉案房屋交给周西黔。周西黔交付2015年11月30日之前的租金。2015年11月21日，周西黔未能交付2015年12月起的租金至今。现重庆福屯公司依据合同法等相关规定起诉来院，请求判如所请。被告周西黔辩称，重庆福屯公司和重庆新东福公司不是涉案房屋的所有权人。涉案房屋所在小区业委会已经于2015年12月1解除与重庆福屯公司的物管合同并通知其撤场。重庆福屯公司之前是以涉案房屋的管理者与周西黔签订的房屋租赁合同。现在重庆福屯公司已经丧失管理者身份，无法继续履行合同，故周西黔有权中止合同履行。周西黔同意交付相关费用，但应该向有权主体缴纳，故请求驳回重庆福屯公司的诉讼请求。第三人重庆新东福公司述称，涉案房屋属于重庆新东福公司所有。重庆新东福公司同意由重庆福屯公司对涉案房屋出租。重庆新东福公司对重庆福屯公司与周西黔签订的房屋租赁合同无异议。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区菜袁路**、**号新东福花园篮球场独幢房屋（建筑面积380平方米）至今未有产权登记。2010年11月3日，重庆福屯公司与重庆新东福花园业主委员会签订物业服务合同，约定重庆福屯公司为重庆市渝中区菜袁路207、209号新东福花园提供物业服务。物业服务合同约定重庆福屯公司经营管理会所以及配套商业设施、其他共同部位、共用设施设备等与其他第三方签订合同的，应交于业主委员会审查备案。2015年3月1日，重庆福屯公司与周西黔签订《新东福花园房屋租赁合同》，约定重庆福屯公司将重庆市渝中区菜袁路**、**号新东福花园兰（篮）球场独幢房屋（建筑面积380平方米）出租给周西黔。合同期限为2015年3月1日至2018年6月1日。合同约定的租金为每月5500元，物管费每月1368元。租金支付方式为每6个月支付一次，提前10天支付下6个月的租金。物管费按月支付。合同第十条违约责任第2款约定，周西黔逾期支付租金、物管费等费用每天应按应交费用的3‰支付违约金。合同签订后，周西黔向重庆福屯公司交纳了2015年6月1日至2015年11月30日的租金及2015年3月1日至2015年9月30日的物管费。现涉案房屋仍由周西黔作为办公经营使用。2015年11月19日，新东福花园第四届业主委员会向重庆福屯公司发出《新东福花园物业管理服务移交通知书》，告知小区业主已于2015年10月28-30日投票表决选聘新的物业服务公司，要求重庆福屯公司于2015年11月30日正式撤场。2015年11月23日，新东福花园第四届业主委员会再次向重庆福屯公司发出《关于解除合同、移交物业管理工作的函》，要求重庆福屯公司于当月30日与新的物管公司做好交接工作。2016年1月11日，重庆市渝中区房屋管理局作出《关于责令重庆福屯物业管理有限公司依法退出新东福花园小区履行相关义务通知》，要求重庆福屯公司退出新东福花园小区的物业管理区域并履行相应的移交手续。另查明，2005年11月16日，重庆新东福公司与重庆福屯公司签订协议，约定由重庆新东福公司将新东福花园停车场、商业中心、会所等由重庆福屯公司经营管理，经营收入用于充抵重庆新东福公司的欠款。双方将该协议在重庆市渝州公证处办理公证。再查明，渝中区新东福花园第四届业主委员会于2016年向本院起诉被告重庆市福屯物业管理有限公司，请求判令“一、重庆市福屯物业管理有限公司立即排除妨碍，撤离渝中区新东福花园。二、重庆市福屯物业管理有限公司移交公共设施及物业管理资料包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;业主信息资料;停车场、停车位、电梯、监控、发电机、配电房、化粪池、潜水泵、消防监控等公用设施，及其安装使用和维护保养等技术资料;各服务岗位;经费结算书;法律规定其他应当结算的材料。”本院于2016年8月24日作出（2016）渝0103民初1405号民事判决书，判决：“一、重庆市福屯物业管理有限公司在本判决生效后三日内退出重庆市渝中区菜袁路**号新东福花园小区的物业管理区域；二、重庆市福屯物业管理有限公司在本判决生效后三日内向渝中区新东福花园第四届业主委员会移交位于归云阁*层的物业管理用房；三、驳回渝中区新东福花园第四届业主委员会的其他诉讼请求。”重庆市福屯物业管理有限公司对此不服，提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2017年1月16日作出（2016）渝05民终7894号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有物业服务合同、新东福花园房屋租赁合同、租金收据、物管费收据、新东福花园物业管理服务移交通知书、关于解除合同、移交物业管理工作的函、关于责令重庆福屯物业管理有限公司依法退出新东福花园小区履行相关义务通知、公证书、（2016）渝0103民初1405号民事判决书、（2016）渝05民终7894号民事判决书及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，重庆福屯公司、重庆新东福公司均未向本院举示本案要涉及的租赁房屋的建筑工程规划许可证，且重庆福屯公司也未举示其有权出租该房屋的证据，故本案涉及的房屋租赁合同中关于房屋租赁的部分无效。关于重庆福屯公司要求租金的诉讼请求，首先重庆福屯公司要求的费用性质为租金，其次，涉案房屋现无权属登记，重庆福屯公司现有证据无法证明其有权利收取相关费用。重庆福屯公司与重庆新东福公司之间的协议未明确是否包括涉案房屋且物权以登记为准。因此，本院对重庆福屯公司的该诉讼请求均不予支持。关于物管费，重庆福屯公司曾系涉案房屋所在小区的物业管理公司，其有权收取相应的物业费，但因为重庆福屯公司已于2015年11月30日被业主委员会解聘，所以物管费的计费期间为2015年10月至2015年11月共计2736元。周西黔未及时支付物管费，应承担相应的责任，但重庆福屯公司要求的违约金过高，本院酌情按百分之三十的比例计算确定为820.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告周西黔在本判决生效后三日内支付原告重庆市福屯物业管理有限公司2015年10月、11月物管费2736元及违约金820.8元。二、驳回原告重庆市福屯物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取913元，由原告重庆市福屯物业管理有限公司负担888元，由被告周西黔负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 王德清二〇一七年五月二十五日书记员 阳 乔 微信公众号“”