（2016）琼02民初138号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2018-09-03

案件名称

青海新千房地产开发有限责任公司与三亚远跳水产贸易有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

海南省三亚市中级人民法院

所属地区

海南省三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青海新千房地产开发有限责任公司,三亚远跳水产贸易有限责任公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第七十七条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条

全文

海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2016）琼02民初138号原告（反诉被告）：青海新千房地产开发有限责任公司。法定代表人：周明辉。委托诉讼代理人：邢少平。被告（反诉原告）：三亚远跳水产贸易有限责任公司。法定代表人：林远跳。委托诉讼代理人：王垚。委托诉讼代理人：徐俊。原告青海新千房地产开发有限责任公司（以下简称青海新千公司）诉被告三亚远跳水产贸易有限责任公司（以下简称三亚远跳公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，2016年12月14日受理后，三亚远跳公司于答辩期内提出反诉，本院依法组成合议庭，2017年4月27日公开开庭审理了本案。原告青海新千公司的委托诉讼代理人邢少平，被告三亚远跳公司的委托诉讼代理人王垚、徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青海新千公司向本院起诉请求：1、判令三亚远跳公司继续履行双方于2015年4月9日签订的《土地房屋权转让协议》和《补充协议》；2、判令三亚远跳公司立即为青海新千公司移交“七彩阳光”二期项目现场及配套设施；3、判令三亚远跳公司立即移交全部“七彩阳光”二期项目的政府批复文件、有关部门审核批文、项目方案以及与本项目相关的其他资料原件；4、判令三亚远跳公司提供产权过户所需的全部手续，并协助青海新千公司立即办理产权过户；5、判令三亚远跳公司支付违约金1400万元；6、判令三亚远跳公司赔偿青海新千公司经济损失6017864.30元；7、判决变更“七彩阳光”转让款为36326502元。事实理由：2015年4月9日，青海新千公司和三亚远跳公司就三亚远跳公司位于三亚市海润路25号“七彩阳光”二期项目转让事宜，经协商一致，签订了《土地房屋权转让协议》和《补充协议》。根据《土地房屋权转让协议》规定，三亚远跳公司转让“七彩阳光”二期项目，土地面积为11254.83㎡，地上有证建筑物7010.3㎡。土地房产证号为：三土房（2009)字第01304号、三土房（2009)字第01305号、三土房(2009)字第01306号，无证建筑物约4244.53㎡,转让款人民币5800万元。青海新千公司应于协议签订之日起5天内为三亚远跳公司支付定金1200万元；协议签订之日起10天内，青海新千公司应将2500万元转至中国农业发展银行三亚市分行，以清偿三亚远跳公司之借款本息及违约金。剩余价款2100万元，青海新千公司应在本协议签订之日起3个月内直接转至三亚远跳公司指定的账户，或在土地产权过户登记完成之日起10日内转至三亚远跳公司指定的账户(以先到达合同约定的付款条件为准）。《土地房屋权转让协议》还约定，青海新千公司支付首期款项后5日内，三亚远跳公司应将“七彩阳光”二期项目方案、政府批准文件与有关相关部门审批文件、土地房屋权证原件等资料移交青海新千公司。三亚远跳公司逾期移交资料，导致青海新千公司不能依约取得产权的，三亚远跳公司除应退还所有巳收到的款项之外，还应为青海新千公司支付1200万元违约金，并赔偿青海新千公司一切经济损失。根据《补充协议》之规定，青海新千公司为三亚远跳公司偿付银行贷款后5日内，三亚远跳公司应正式向青海新千公司移交“七彩阳光”二期项目现场。而三亚远跳公司借用的宿舍楼、食堂、冷库、车间及“七彩阳光”营销中心、办公楼一楼、二楼及三楼四间办公室，也必须分别在2015年7月17日和2015年10月17日前全部移交青海新千公司。借用期限届满后，三亚远跳公司应无条件撤离。否则，每迟延一天，则按转让款万分之一赔偿青海新千公司经济损失，同时支付违约金200万元。2015年4月10日，青海新千公司支付1200万元定金后，三亚远跳公司未依《转让协议》第四条第1款之规定，将“七彩阳光”二期项目的政府批文和政府相关部门审批文件及土地房屋权证原件等资料全部移交青海新千公司，致使青海新千公司未能在最有效的期限内办理土地变性手续。2015年4月17日，青海新千公司为三亚远跳公司支付2500万元以偿还银行贷款本息及违约金，但三亚远跳公司迄今依然未按《补充协议》第一条之规定，向青海新千公司正式移交项目现场。而此期间，三亚远跳公司还故意隐瞒诉讼情况和土地房产抵押之事实。三亚远跳公司在无力支付诉讼费和律师代理费情况下，于2015年5月4日青海新千公司应三亚远跳公司之请求，青海新千公司为其代付234400元，5月5日该诉讼案件才审理终结。但是在青海新千公司多次催促下，三亚远跳公司拖延至2015年5月11日才办理解除抵押手续。2015年10月27日，青海新千公司应三亚远跳公司要求再支付300万元。以上款项共计40234400元。时至今日，三亚远跳公司不但未移交项目现场，而且还占据整个项目的土地和房屋。更为严重的是，三亚远跳公司还将本应移交的土地及房屋对外出租。青海新千公司曾多次要求三亚远跳公司移交整个项目现场，并及时腾空与搬迁，但三亚远跳公司均以未付清转让尾款为由予以拒绝。此外，三亚远跳公司还多次将青海新千公司全资子公司三亚新千房地产开发有限公司（2015年4月13日在海南省三亚市工商行政管理局登记成立，股东为青海新千公司，出资额5000万元，出资比例100%。以下简称三亚新千公司）办公用室采取锁门与停电方式来威胁青海新千公司，严重破坏了青海新千公司正常经营活动，致使青海新千公司收购三亚国光投资置业有限公司位于三亚市三亚湾路160号45亩商品住宅开发项目（即原金海大酒店）的目的落空，对此，给青海新千公司造成巨大的经济损失，青海新千公司将继续行使追索权。青海新千公司受让的“七彩阳光”二期项目，现依据海南省政府2015年5月11日下发的琼府〔2015〕27号《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》规定，已无法办理土地变性手续，且陷于政府依法收回而对外招拍挂之境地。根据三亚市物价鉴定中心评估报告表明，青海新千公司受让“七彩阳光”二期项目现状评估总价值仅为36326502元。青海新千公司以5800万元受让一个却至今仍未实际交付而土地无法变性和开发的项目，不仅显失公平，而且违反诚信原则。青海新千公司认为，三亚远跳公司至今未依约移交现场以及政府相关文件资料，同时还隐瞒诉讼情况与土地房产抵押事实，故意拖延办理解除抵押手续，致使青海新千公司无法在琼府〔2015〕27号文下发之前办理土地变性手续。目前，三亚远跳公司的财产已被法院查封，但其仍将张贴的法院《民事裁定书》和《查封、冻结、知书》予以撕毁，且继续违法处置被查封的财产。三亚远跳公司之行为，已构成严重违约，且造成青海新千公司巨大经济损失。现依据法律有关规定提起诉讼，请求依法支持青海新千公司的诉讼请求。三亚远跳公司答辩称:（一）青海新千公司逾期付款构成违约，三亚远跳公司已依据《土地房屋权转让协议》第五条第4款的约定行使合同解除权，青海新千公司无权要求三亚远跳公司继续履行协议、移交“七彩阳光”二期项目及相关文件资料并协助青海新千公司办理产权过户手续。（二）三亚远跳公司已将涉案土地的抵押情况在合同签订前明确告知了青海新千公司，亦已配合青海新千公司递交了涉案土地的产权过户材料，系青海新千公司因税费问题要求撤回产权过户材料导致此前产权过户并未成功，三亚远跳公司对此并无过错，其要求支付1200万元违约金没有事实法律依据。（三）青海新千公司无权要求三亚远跳公司支付200万元违约金。（四）青海新千公司诉请三亚远跳公司赔偿其经济损失6017864.3元没有事实法律依据。（五）青海新千公司无权要求变更涉案项目的转让款。涉案项目的转让价格完全是双方在平等自愿的基础上经过多次协商及市场调研后达成合意的结果，不存在“不诚信”、“不公平”的情况，青海新千公司诉请变更涉案项目转让款完全违背了自愿、诚信原则。综上所述，恳请法院依法查明案件事实，驳回青海新千公司的全部诉讼请求。三亚远跳公司提出反诉请求：1、判令解除双方于2015年4月9签订的《土地房屋权转让协议》和《补充协议》；2、判令青海新千公司向三亚远跳公司支付违约金1200万元。事实与理由：协议签订后，三亚远跳公司如约履行了全部合同义务。于2015年4月10日向青海新千公司交付了涉案项目有关政府批文及土地房屋权证原件，后又按照青海新千公司的要求提供涉案土地产权过户所需的相关材料，并于2015年7月初与三亚新千公司共同向相关主管部门递交了产权过户材料，开始办理产权过户手续，后因青海新千公司认为三亚市地税局要求其缴纳的过户税费过高而撤回了全部过户材料，终止办理产权过户手续。而青海新千公司在支付第一、第二笔土地转让款后，因资金紧张，未如期支付第三笔转让款，仅在2015年5月4日支付了234400.00元。三亚远跳公司考虑到青海新千公司的实际困难，同意其延迟支付第三笔款，其中1800万元的支付时间延迟至2015年7月20日前，剩余的2765600元于土地房屋产权过户登记完成之日起10日内支付。但此后，青海新千公司仅于2015年10月27日支付了300万元，同时拒绝办理土地房屋产权过户手续。三亚远跳公司认为，青海新千公司在三亚远跳公司如约履行合同义务的情况下，未在2015年7月20日前如约向远跳公司全额支付部分转让尾款1800万元的行为已构成严重违约，三亚远跳公司有权解除《土地房屋权转让协议》及《补充协议》，并要求青海新千公司向三亚远跳支付1200万元违约金。综上所述，恳请法院依法查明案件事实，支持三亚远跳公司的全部反诉请求。青海新千公司针对三亚远跳公司的反诉答辩称：（一）三亚远跳公司至今为止未依约交付“七彩阳光”二期项目现场，巳构成严重违约。青海新千公司是在2015年4月17日为三亚远跳公司支付2500万元，用于清偿三亚远跳公司的银行之贷款。依据《补充协议》之规定，三亚远跳公司就应在2015年4月22日前正式向青海新千公司移交整个项目现场，但至今未予移交。（二）三亚远跳公司逾期移交政府相关部门审批文件，不但严重违约，而且造成青海新千公司未能在最有效的期间内办理土地变性手续。根据《土地房屋权转让协议》第四条第1款的约定，三亚远跳公司应在2015年4月15日前将政府部门批准文件以及相关审批文件移交青海新千公司。但三亚远跳公司在2015年4月10日收到1200万元首付款后，除了当天为青海新千公司交付中国人民解放军6876部队《关于审核“七彩阳光二期”建筑高度的函》；三亚市规划局《关于三亚远跳水产贸易有限责任公司沁园路西侧用地规划批标的复函》；三亚市城乡规划委员会《关于对七彩阳光二期项目建筑设计方案的预审意见》；三亚市规划局《三亚市城乡建筑设计方案》及三张土地证原件外，剩余的20多份政府部门审批文件于2015年5月15日之后才断断续续移交给青海新千公司，移交的最后一份文件的时间是在2016年6月29日。以上事实可见，三亚远跳公司未依约履行合同义务的行为，已构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，青海新千公司拒付转让尾款，完全符合法律的规定。三亚远跳公司主张青海新千公司在履约时存在严重违约，依法不能成立。（三）三亚远跳公司严重违约，其无权请求青海新千公司给付1200万元违约金。如上文所述，三亚远跳公司未在归还银行贷款5日内，将“七彩阳光”二期项目现场移交给青海新千公司，同时也未在青海新千公司支付1200万元首付款后5日内移交政府有关部门的审批文件。三亚远跳公司未依约履行合同的行为，已构成严重违约，无权请求青海新千公司给付1200万元违约金。请法院依法驳回三亚远跳公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证并在案佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2015年4月9日，青海新千公司和三亚远跳公司签订了《土地房屋权转让协议》和《补充协议》，三亚远跳公司将其位于三亚市海润路25号“七彩阳光”二期项目，土地用途为工业用地，土地面积为11254.83㎡，地上有证建筑物7010.3㎡，无证建筑物约4244.53㎡转让给青海新千公司，转让的三张土地房产证号分别为：三土房（2009)字第01304号、三土房（2009)字第01305号、三土房(2009)字第01306号。《土地房屋权转让协议》约定：双方按标的物现状转让，采取房产交易形式直接将房产带土地转入青海新千公司成立的三亚新千公司名下；转让款5800万元，自本协议签订之日起5天内，青海新千公司向三亚远跳公司支付定金1200万元，若未支付，三亚远跳公司有权单方终止本协议并追究违约责任；第二期付款于协议签订之日起10天内，青海新千公司应将2500万元转至三亚农业发展银行，以清偿三亚远跳公司之借款本息及违约金等；剩余价款2100万元，青海新千公司应在本协议签订之日起3个月内直接转至三亚远跳公司指定的账户或在土地产权过户登记完成之日起10日内转至三亚远跳公司指定的账户(以先到达合同约定的付款条件为准）；该地块土地改变用地性质、用途及延长土地使用年限补交相关出让金等一切税费由青海新千公司负担，三亚远跳公司协助办理。《土地房屋权转让协议》还约定：青海新千公司支付首期款项后5日内，双方办理房产和配套设施的清点及交付前期的准备工作，三亚远跳公司将“七彩阳光”二期项目方案及相关审批文、土地房屋权证原件等资料移交青海新千公司；三亚远跳公司负责配合青海新千公司提供过户所需的一切材料，具体过户操作由青海新千公司负责。《土地房屋权转让协议》还约定了双方违约责任：在所有款项付清之前青海新千公司不可将转让标的物用于融资、抵押、与第三方合作或转让给第三方，否则视为违约，按合同约定承担违约责任；双方应当极力互相配合以期快速完成交易目的，除不可抗力外，三亚远跳公司不得以任何理由拖延、不配合办理相关手续，否则视为违约；若三亚远跳公司延迟交付资料，导致青海新千公司不能依约取得产权，需退还所有已收款项，并承担1200万元的违约金，赔偿青海新千公司一切损失；三亚远跳公司确保转让标的物除银行贷款外，没有其他产权、债务、抵押纠纷，若因转让标的物产权不清导致青海新千公司不能依约取得产权，需退还所有已收款项，赔偿青海新千公司一切损失并承担1200万元的违约金；如青海新千公司未能按合同约定支付转让款，三亚远跳公司有权解除合同，青海新千公司向三亚远跳公司支付1200万元违约金并赔偿给三亚远跳公司造成的损失。《补充协议》约定：银行贷款归还5日内，三亚远跳公司正式向青海新千公司移交现场；在不影响青海新千公司开发的前提下，三亚远跳公司借用青海新千公司以下房产：（1）宿舍楼、食堂、冷库、车间不超过3个月，（2）七彩阳光营销中心、办公楼一楼、二楼及三楼四间办公室，不超过6个月，上述借用时间内青海新千公司不收取费用；在青海新千公司通过规划审批后，提前15天通知，三亚远跳公司无条件搬出，若不能按时搬出，每迟延一天，三亚远跳公司承担转让款万分之一的赔偿。双方还对其他事项作了约定。2015年4月10日，青海新千公司向三亚远跳公司支付定金1200万元，2015年4月17日，青海新千公司按合同约定向三亚远跳公司支付2500万元，用于清偿三亚远跳公司向中国农业发展银行三亚市分行的借款。2015年5月4日，青海新千公司代三亚远跳公司支付诉讼费等234400元。2015年7月21日、8月13日和9月7日，三亚远跳公司分别向青海新千公司发出律师函，追讨剩余转让款。2015年10月27日，青海新千公司向三亚远跳公司支付300万元。青海新千公司共向三亚远跳公司支付转让款40234400元，欠付17765600元。2015年4月10日，三亚远跳公司向青海新千公司交付中国人民解放军6876部队《关于审核“七彩阳光二期”建筑高度的函》；三亚市规划局《关于三亚远跳水产贸易有限责任公司沁园路西侧用地规划批标的复函》；三亚市城乡规划委员会《关于对七彩阳光二期项目建筑设计方案的预审意见》；三亚市规划局《三亚市城乡建筑设计方案》及三张土地证原件。从2015年5月15日至2015年7月18日，除三亚市发展改革委员会的项目材料转办函和三亚市规划局的迁址规划意见两份文件外，过户所需资料已经移交青海新千公司，三亚新千公司向相关部门申请办理“七彩阳光”项目土地房屋过户事宜。2015年11月11日，三亚新千公司致函三亚远跳公司，告知暂时撤回向三亚市地税局申报的相关资料，并表明不论今后按何种方式运作，三亚远跳公司务必予以积极配合。三亚远跳公司于2016年6月29日将三亚市发展改革委员会的项目材料转办函和三亚市规划局的迁址规划意见移交青海新千公司。至此，三亚远跳公司已将青海新千公司所需办理过户的全部资料移交完毕。三亚远跳公司按双方合同约定借用涉案转让项目土地上的宿舍楼、食堂、冷库、车间、七彩阳光营销中心、办公楼一楼、二楼及三楼四间办公室。约定期限届满，三亚远跳公司以青海新千公司未支付完全部转让款为由不予归还，至今仍使用上述房产及配套设施并将部分房产和场地对外出租。另查明，2013年10月14日，三亚远跳公司向中国农业发展银行三亚市分行借款2500万元，并以其名下的本案涉案土地房产作抵押。2015年3月，中国农业发展银行三亚市分行向本院起诉，请求三亚远跳公司偿还本金及利息，经双方协商达成和解协议，三亚远跳公司归还借款，中国农业发展银行三亚市分行向本院申请撤回起诉并在收到裁定书后2日内配合三亚远跳公司办理解除抵押手续。同年5月5日，本院作出（2015）三亚民一初字第17号民事裁定，准许中国农业发展银行三亚市分行撤回起诉。上述设定抵押于2015年5月11日解除。对当事人有争议的事实，本院认定如下：1、对于涉案转让土地房产和配套设施交付的事实。青海新千公司主张三亚远跳公司未按合同约定将涉案转让土地房产移交。按照《土地房屋权转让协议》和《补充协议》的约定，双方应当在青海新千公司支付首期款项后5日内，办理房产和配套设施的清点及交付前期的准备工作，在银行贷款归还5日内移交现场。青海新千公司于2015年4月17日向三亚远跳公司于支付2500万元，清偿三亚远跳公司银行贷款，按约定，双方应当在2015年4月22日前进行现场移交。由于双方未按合同约定对涉案土地房产进行清点交接，且在合同中约定三亚远跳公司借用青海新千公司的宿舍楼、食堂、办公楼等相关房产，应视为从合同签订之日起对转让土地房产和配套设施就已经交付予以默认。青海新千公司在约定的移交期间之后，对现场是否移交未提出异议，其全资子公司三亚新千公司也使用了涉案房屋办公。因此，青海新千公司关于三亚远跳公司未交付转让土地房产和配套设施的主张，本院不予认定。2、关于三亚远跳公司是否封锁三亚新千公司办公室的问题。青海新千公司提交4张相片，主张三亚远跳公司封锁三亚新千公司办公室大门上并强制停电。三亚远跳公司对青海新千公司提交相片的真实性不予认可，认为照片上的锁是三亚新千公司为了防止财物丢失自己配备的，而电闸可以随时打开，三亚远跳公司主张从未封锁三亚新千公司办公室大门及强制停电，并提交相片主张三亚新千公司正在使用该办公室。对于三亚远跳公司是否封锁三亚新公司办公室大门，从现有证据来看，本院无法认定。3、关于三亚市物价鉴定中心的《评估报告》评估价值的问题。青海新千公司公司提交三亚市物价鉴定中心出具的《评估报告》，主张涉案转让土地房产价值仅为36326502元。三亚远跳公司对《评估报告》真实性予以认可，但认为《评估报告》是为了青海新千公司办理土地房产过户减少税款而作出，其评估价格并不是涉案转让土地房产的实际市场价格。对于三亚市物价鉴定中心《评估报告》，非本院对外委托所作出，对其委托程序、鉴定内容是否合法以及鉴定内容的真实性和准确性，本院无法确认。4、关于三亚远跳公司是否故意隐瞒诉讼情况和土地房产抵押的事实。青海新千公司提交《关于尽快解除银行抵押物的函》、三亚新千公司《关于提请支付律师费及诉讼费的复函》、中国农业发展银行三亚市分的民事起诉状等相关法律文书，主张三亚远跳公司故意隐瞒诉讼情况和土地房产抵押的事实。三亚远跳公司对上述证据的真实性予以认可，并主张在合同签订之前，已经告知青海新千公司有关中国农业发展银行三亚市分行的诉讼和土地房产抵押情况，不存在隐瞒事实的情形。本院认为，在涉案合同签订之前，青海新千公司有意受让涉案土地，应当有义务对涉案土地予以审查，涉案土地的使用权证上注明有设定抵押登记。2015年3月，中国农业发展银行三亚市分行向本院提起诉讼，其诉状中涉及到本案土地抵押事宜，且双方在涉案合同中也约定了清偿中国农业发展银行贷款的条款。故青海新千公司主张三亚远跳公司故意隐瞒诉讼情况和土地房产抵押的事实的理由不充分，本院不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、《土地房屋权转让协议》和《补充协议》应否继续履行；2、双方在履行合同过程中是否存在违约行为构成违约，应否承担违约责任；3、青海新千公司请示变更“七彩阳光”转让款为36326502元有无事实根据和法律依据。一、关于涉案合同应否继续履行的问题青海新千公司与三亚远跳公司于2015年4月9日签订的《土地房屋权转让协议》约定，三亚远跳公司将其涉案土地房产转让给青海新千公司，而且双方已经实际履行。合同签订后，青海新千公司先后向远跳公司支付转让款40234400元，占总价款的69.4%，同时成立了其全资子公司三亚新千公司并在涉案房产里办公。三亚远跳公司将涉案房产场地交青海新千公司的同时借用部分房产，向青海新千公司移交了涉案土地房产过户所需的全部文件资料，并出具相关手续配合青海新千公司和三亚新千公司向房地产管理部门提出过户申请。三亚远跳公司主张青海新千公司逾期未支付完转让款，已构成根本违约，三亚远跳公司行使解除权，请求解除双方签订的《土地房屋权转让协议》，符合合同约定。本院认为，双方签订的《土地房屋权转让协议》和《补充协议》是当事人的真实意思，其内容不违反法律强制性效力性规定，系有效合同，双方当事人应当恪守。三亚远跳公司主张青海新千公司未在2015年7月20日前如约向远跳公司全额支付部分转让尾款的行为已构成严重违约，按《土地房屋权转让协议》第五条第4款的约定，三亚远跳公司有权解除《土地房屋权转让协议》及《补充协议》。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”涉案合同的权利义务除了17765600元转让尾款未付及土地房产未办理过户有之外，大部分已经履行，青海新千公司未支付剩余转让款，虽然违反合同约定，但并未达到必须解除的条件。三亚远跳公司还主张在琼府〔2015〕27号文下发之后，土地变性手续不能依约办理，涉案合同目的无法实现，应予解除。但《土地房屋权转让协议》约定双方按标的物现状转让，采取房产交易形式直接将房产带土地转入青海新千公司成立的三亚新千公司名下。按上述约定，涉案土地以现有的用地性质办理过户，不应受琼府〔2015〕27号文的限制。故三亚远跳公司请求解除涉案合同，理由不成立，不予采纳。青海新千公司请求继续履行合同，三亚远跳公司协助青海新千公司办理产权过户，符合法律规定，应予支持。二、关于违约及责任承担的问题（一）关于未办理土地使用权过户和土地改变用途的问题。青海新千公司认为，三亚远跳公司逾期移交相关资料，导致青海新千公司不能依约取得产权，已构成违约，应向青海新千公司支付1200万元违约金，并赔偿青海新千公司一切经济损失。根据双方签订的《土地房屋权转让协议》约定，青海新千公司支付首期款项后5日内，三亚远跳公司将“七彩阳光”二期项目方案及相关审批文、土地房屋权证原件等资料移交青海新千公司。三亚远跳公司于2015年4月10日如期向青海新千公司移交的三张转让土地使用权证原件及部分资料，足以办理涉案转让土地的过户手续。按双方合同约定，三亚远跳公司负责配合青海新千公司提供过户所需的一切材料，具体过户操作由青海新千公司负责。三亚远跳公司已经出具相关手续配合青海新千公司和三亚新千公司向税务机关和三亚市国土资源局申请办理完税手续和土地使用权过户，后因青海新千公司和三亚新千公司的原因，三亚新千公司自动撤回申请。故土地使用权未办理过户，并非三亚远跳公司的原因造成。对于土地改变用途的问题，双方合同约定，该地块改变用地性质、用途及延长土地使用年限补交相关出让金等一切税费由青海新千公司负担，三亚远跳公司协助办理。按此约定，办理土地改变用途应在土地使用权过户后由青海新千公司负责操作，三亚远跳公司予以协助。涉案合同的主要目的是涉案转让土地的过户，“七彩阳光”二期项目尚未正式审批，涉案土地改变用途应当以转让土地过户为前提，涉案土地改变用途未能办理手续，是由于土地使用权尚未办理过户。三亚远跳公司并未故意隐瞒诉讼情况与土地房产抵押事实，在诉讼终结后已按规定办理解除抵押手续。至今为止，三亚远跳公司已经移交过户所需的全部文件资料原件，青海新千公司请求三亚远跳公司立即移交全部“七彩阳光”二期项目的政府批复文件、有关部门审核批文、项目方案以及与本项目相关的其他资料原件理由不成立。综上，青海新千公司主张三亚远跳公司逾期移交过户资料，导致青海新千公司不能依约取得产权和改变土地用途，已构成违约，应当赔偿其经济损失的理由不成立，本院不予支持。（二）关于三亚远跳公司未移交现场和房产的问题。青海新千公司认为，三亚远跳公司未依约移交现场，也未在约定的期限归还所借房产，构成严重违约，造成青海新千公司巨大经济损失，三亚远跳公司应当承担赔偿责任。本案中，双方在合同中有三亚远跳公司借用青海新千公司房产的约定，应视为从合同签订之日起青海新千公司对转让土地房产即已交付予以默认。双方合同还约定，三亚远跳公司借用青海新千公司房产，借用时间内青海新千公司不收取费用；在青海新千公司通过规划审批后，提前15天通知，三亚远跳公司无条件搬出，若不能按时搬出，每迟延一天，三亚远跳公司承担转让款万分之一的赔偿。至今，青海新千公司未办理土地过户，“七彩阳光”二期项目也未通过规划审批，青海新千公司并未提前通知三亚远跳公司搬出，且青海新千公司未按时支付完转让款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，三亚远跳公司主张先履行抗辩权，未归还借用房产及场地，于法有据。故青海新千公司公司主张三亚远跳公司违约，承担违约赔偿责任的理由成立，本院不予支持。（三）关于青海新千公司未按时支付完转让款的问题。涉案合同总价款为5800万元，青海新千公司已经支付3700万元，按双方合同约定，剩余价款2100万元，青海新千公司应在本协议签订之日起3个月内直接转至三亚远跳公司指定的账户或在土地产权过户登记完成之日起10日内转至三亚远跳公司指定的账户(以先到达合同约定的付款条件为准）。青海新千应于2015年7月20日前支付剩余价款2100万元。除青海新千公司2015年5月4日代三亚远跳公司支付诉讼费等234400元外，剩余款项未付。在三亚远跳公司向青海新千公司发出律师函，追讨剩余价款之后，青海新千公司仅在2015年10月27日向三亚远跳公司支付300万元，余款17765600元至今未付，已经构成严重违约。根据双方的合同约定：“如青海新千公司未能按合同约定支付转让款，三亚远跳公司有权解除合同，青海新千公司向三亚远跳公司支付1200万元违约金并赔偿给三亚远跳公司造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”三亚远跳公司主张青海新千公司严重违约，应依约向其支付违约金1200万元，于法有据，本院予支持。因此，青海新千公司应当向三亚远跳公司支付剩余转让款17765600元及违约金1200万元。三、关于青海新千公司请求变更“七彩阳光”转让款为36326502元的问题青海新千公司公司以三亚市物价鉴定中心出具的《评估报告》为依，主张涉案转让土地房产价值仅为36326502元，请求将变更“七彩阳光”土地房产转让总价款为36326502元。合同是双方当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方商定的合同价款5800万元系当事人真实意思，不存在当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且继续履行合同不存在对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。青海新千公司主张将合同部价款变更为36326502元，应当与三亚远跳公司协商解决。由于三亚市物价鉴定中心出具的《评估报告》非本院委托所作出，对其委托程序、鉴定内容是否合法以及鉴定内容的真实性和准确性无法确认，不能作为变更合同价款的依据。青海新千公司请求将变更合同价款没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款和第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、原告青海新千房地产开发有限责任公司与被告三亚远跳水产贸易有限责任公司于2015年4月9日签订的《土地房屋权转让协议》和《补充协议》应当继续履行；二、被告三亚远跳水产贸易有限责任公司向原告青海新千房地产开发有限责任公司提供土地房产过户所需的手续，并协助原告青海新千房地产开发有限责任公司办理产权过户；三、被告三亚远跳水产贸易有限责任公司于本判决生效之日起90天内向原告青海新千房地产开发有限责任公司移交其借用的三亚市海润路25号三土房（2009)字第01304号、三土房（2009)字第01305号、三土房(2009)字第01306号房产及配套设施；四、原告（反诉被告）青海新千房地产开发有限责任公司向被告（反诉原告）三亚远跳水产贸易有限责任公司支付剩余转让款17765600元及违约金1200万元；五、驳回原告青海新千房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）三亚远跳水产贸易有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理323521.83元（青海新千房地产开发有限责任公司已预交），由原告青海新千房地产开发有限责任公司负担141800.83元，被告三亚远跳水产贸易有限责任公司负担181721元；反诉费46900元（三亚远跳水产贸易有限责任公司已预交元），由青海新千房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审　判　长　　袁俊杰审　判　员　　梁　泽人民陪审员　　李　严二〇一七年五月二十五日书　记　员　　郁四珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。微信公众号“”