（2017）闽0824民初400号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-09-30
案件名称
陈碧生与龙岩骏邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
武平县人民法院
所属地区
武平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈碧生,龙岩骏邦房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0824民初400号原告（反诉被告）：陈碧生，男，1972年5月25日出生，汉族，居民，住福建省武平县。委托诉讼代理人：吴金盛，福建天梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卫东，武平县中信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：龙岩骏邦房地产开发有限公司，住所地福建省武平县平川镇教育路7号，统一社会信用代码913508245653859642。法定代表人：魏瑞健，执行董事。委托诉讼代理人：熊俐华，福建义恒律师事务所律师。原告（反诉被告）陈碧生与被告（反诉原告）龙岩骏邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈碧生及其委托诉讼代理人吴金盛、林卫东，龙岩骏邦房地产开发有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人熊俐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告未按约定条件交付商品房的违约金人民币1000元。2.判决被告支付原告逾期交房违约金人民币16745.3元。事实和理由：2014年4月25日，原告和被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发建设的位于武平县平川镇七坊路“平川首府”第1幢5层501、摩托车位621号房产，该商品房为预售商品房，总金额为人民币516829元。《合同》第八条约定：被告应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成。如在规定日期内未达到上述条件，被告应支付1000元违约金。《合同》第九条约定：被告如未按本合同规定的上述期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之二的违约金。《合同》签订后，原告按合同约定交清了首付款和办理了银行按揭贷款手续，但被告在约定的交房期限即2016年6月30日前，并没有将符合约定条件的商品房交付给原告，时止今日还没有全部通过竣工验收合格和消防验收合格，相关的生活设施、公共配套建筑、基础设施没有按规划设计要求全部建设完成。而且被告通知原告在2016年12月9日前交房，逾期交房天数达到162天之久，其行为已构成违约，应承担违约责任，分别支付原告违约金1000元和根据逾期交房天数(算至2016年12月9日)按已付房款日万分之二的违约金16745.3元（516829元÷10000×2×162天）。被告辩称，原告要求其支付逾期交房162天的违约金没有事实依据。商品房买卖合同第八条约定，如遇六级以上台风、中大暴雨等恶劣天气，政府有关部门通知的停水、停电等影响施工，政府的强制性禁止施工或政府配套设施不到位等非出卖人所能控制的原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。自签订商品房买卖合同至合同约定的交房时间2016年6月30日期间，有气象记录的中大暴雨影响天数为135天、停电1天、停水4天，因此，依商品房买卖合同第八条约定，交房时间应延长140天，至2016年12月9日，实际逾期交房的天数为22天，答辩人应支付的逾期交房违约金1137元（516829×1/10000×22）。被告向本院提出反诉请求：判决原告支付被告违约金11736元。事实和理由：2014年4月25日，被告与原告签订《合同》，约定原告购买被告开发的“平川首府”第1幢5层501、摩托车位621号，总价款为516829元，约是定在签订合同时交清首付款156829元，余款360000元在中国农业银行武平支行办理按揭贷款。《合同》附件六补充协议第二条约定了关于按揭（公积金）贷款付款方式及违约责任，其中第2款规定“买受人必须在本合同签订后七日内向出卖人提交办理按揭所需要的所有证明材料，并保证所提交材料的完整性、真实性及合法性。如买受人提交的按揭材料未能达到银行的要求，则买受人须在收到银行或出卖人的通知之日起七日内重新提交符合的按揭材料。买受人逾期提交按揭材料的，视为买受人逾期缴款，出卖人有权按本合同第七条处理”，即《合同》第七条约定“逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。《合同》及附件六补充协议签订后，原告没有按照约定及时将按揭材料交付给被告，经被告工作人员多次催要，2014年10月12日才提交完整的按揭材料，逾期提交按揭材料163天。其行为已构成违约，应承担违约责任，向被告支付违约金11736元（360000元×2/10000×163)。原告对被告的反诉辩称，一、原告已按《合同》约定及其补充协议和被告要求，及时提交了按揭贷款所需要的材料，原告不存在逾期提交按揭材料的违约行为。二、如果签订《合同》后，原告提交的按揭材料不齐全，根据附件六第二条的规定，被告负有通知义务，只有原告接到被告要求补交按揭材料的通知后，超过七天仍不提交，在这种情况下，才构成逾期违约。而本案中，被告根本就没有提供证据证明其有通知补充提交按揭材料后，原告有超过七天才提交按揭材料的违约行为。三、被告反诉请求已超过诉讼时效。退一步而言，即使原告存在逾期提交按揭材料的行为，被告也在明知自已的权利受到侵害后二年才提出赔偿请求，已经超过法律规定的二年诉讼时效，其反诉请求也依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据：《商品房买卖合同》、《交房通知书》、《个人购房担保借款合同》、《个人收入申报书》、办证费《收款收据》各一份、购房发票两份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》、《武平县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》各1份。上述证据可以证实“平川首府”经建设、勘察、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”，涉案“平川首府”已经验收合格，并进行消防备案等事实，对上述证据本院予以确认。2.武平县平川镇天气资料、重要天气报告一组、国网供电公司的《证明》、天泉水务公司的《停水通知》，该证据可以证实双方自签订商品房买卖合同至约定交房时间期间的天气情况及停电、停水情况，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，原告与被告签订了合同编号为201401305的《合同》一份，约定原告向被告购买位于武平县平川镇七坊路的平川首府第1幢5层501房、摩托车位621号，合同总价款为516829元。交房时间为2016年6月30日。其中《合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任：1.逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之一的违约金。2.逾期超过90天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……”。第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫、及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金”。第八条第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.非出卖人所能控制的延误因素；交付期限允许适当延长（例如六级以上台风、中大暴雨等恶劣天气，政府有关部门通知的停水、停电等影响施工，政府的强制性禁止施工或政府配套设施不到位等非出卖人的原因导致延期）。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，其中，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”此外，《合同》附件六《合同补充协议》第二条约定关于按揭（公积金）贷款付款方式及违约责任，其中第2款规定：“买受人必须在本合同签订后七日内向出卖人提交办理按揭所需要的所有证明材料，并保证所提交材料的完整性、真实性及合法性。如买受人提交的按揭材料未能达到银行的要求，则买受人须在收到银行或出卖人的通知之日起七日内重新提交符合的按揭材料。买受人逾期提交按揭材料的，视为买受人逾期缴款，出卖人有权按本合同第七条处理。”即《合同》第七条约定“逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。合同签订后，原告通过支付首付款及银行按揭的形式（2014年11月4日签订个人购房担保借款合同）支付了全额购房款。其中原告向被告提交贷款所需的《个人收入申报书》中的落款时间为2014年10月12日。2016年11月17日，涉案房屋经建设、勘察、设计、施工、监理和有关专项工程主管部门验收合格。2016年12月26日，经武平县公安消防大队备案复查合格。2016年12月30日在武平县住房和城乡规划建设局进行工程竣工验收备案。2016年11月23日，被告向原告发出了《交房通知书》，通知原告于2016年11月29日至同年12月9日期间内交房。原告于2016年12月16日办理完交房手续。另查明，根据福建省武平县气象局提供的气象资料显示，自2014年4月25日（合同签订日）至2016年6月30日期间，有气象记录的中大暴雨以上天数为135天。政府有关部门通知的停水4天、停电1天。本院认为，原告与被告签订的《合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于被告是否应当支付原告未按约定条件交付商品房的违约金1000元的问题。被告开发的涉案商品房已于2016年11月17日经建设、勘察、设计、施工、监理和有关专项工程主管部门进行了竣工验收合格，并于2016年12月26日经武平县公安消防大队备案复查合格。已达到了合同约定的“建设单位组织验收合格和消防验收合格”的交付条件。二原告尚未提供证据证明被告存在合同第八条约定的不符合交房条件的其他情形。被告在合同约定的交付期限内未通知原告办理交房手续，原告亦未在合同约定的交付期限内办理交房手续，应视为被告自愿承担逾期交房的违约责任。据此，本案应适用双方签订的合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任，原告要求被告向其支付1000元违约金的主张，本院不予支持。关于计算逾期交房时间问题。本案原告已依约履行了缴纳相关房款及契税的义务，被告应按合同约定时间向原告交付房屋，双方约定的交房时间为2016年6月30日，而被告于2016年11月23日才通知原告办理交房手续，逾期超过90天，出卖人应当自约定的最后交付期限（2016年6月30日）第二日起至通知原告可交房日（2016年11月29日）止计152天向买受人支付已付款日万分之二的违约金为15711.6元（516829元÷10000×2×152天）。虽然合同第八条约定了被告可据实予以延期的情形中，中大暴雨以上天气属于“非出卖人所能控制的延误因素”，但被告未提供施工日志等证据证明在该天气状况下，施工方有实际停工的情形；被告亦未提供证据证明2014年4月25日至2016年6月30日期间的中大暴雨天气较2014年4月25日之前年份的天气存在异常现象，且被告在签订合同时就应当对当地天气气候状况有充分的了解和预测，故对被告辩称“有气象记录的中大暴雨以上天气，均属于可延长交房的情形”，该主张严重影响合同约定履行期限的可预测性及稳定性，本院不予采纳。至于停水、停电天数共5天，与合同签订日至交房时间天数比照，不足以影响被告的按期交房时间。据此，被告主张可延长140天交房的辩解，本院不予支持。关于原告是否应当向被告支付逾期提交按揭材料的违约金问题，双方签订的合同及补充协议中约定，原告逾期提交按揭材料应当承担违约责任，承担违约责任的方式为支付违约金。违约金诉求是被告基于双方合同所产生的一项要求原告承担相应支付义务的债权请求权，应适用诉讼时效之规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据被告主张，原告于2014年10月12日提交完整的按揭材料，现被告于2017年4月15日向本院提起反诉，要求原告承担逾期提交按揭材料的违约责任，从应当知道自身权利被侵害之日到起诉之日已逾两年，且被告未能提供证据证明期间有诉讼时效中断的事实，被告的该项诉求确已超过了法律规定的两年诉讼时效，故原告关于被告的反诉请求已超过诉讼时效的辩解意见，予以采纳。另，被告亦未提供证据证明，银行或被告向原告发出通知之日起，原告逾期七日未提交按揭贷款材料的事实。综上，对原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。对被告的反诉请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、龙岩骏邦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈碧生支付逾期交房的违约金15711.6元。二、驳回陈碧生的其他诉讼请求。三、驳回龙岩骏邦房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费244元，减半收取122元，由陈碧生负担14元，龙岩骏邦房地产开发有限公司负担108元；反诉受理费25元，由龙岩骏邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 员 兰银芳二〇一七年五月二十五日代理书记员 王珍莲附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 来源：百度“”