（2017）吉2401民初1967号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-08-15
案件名称
许光赫、金银玉与孙海山房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许光赫,金银玉,孙海山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初1967号原告：许光赫，现住延吉市。原告：金银玉，现住延吉市。二原告共同委托代理人：马馨宇，延吉市法律援助中心律师。被告:孙海山。委托代理人：李红玉（系原告的妻子），现住延吉市。原告许光赫、金银玉诉被告孙海山之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马馨宇及被告委托代理人李红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年5月26日，原告将位于延吉市小营镇光进村一组的房屋出售给被告，房屋价款为62121元。被告只向原告给付房款3万元，剩余房款32121元至今未付。由于该房屋系原告在宅基地上建造，土地性质为集体土地，根据国家相关政策农房禁止买卖的规定，原告诉至法院要求判令原、被告于2007年5月26日签订的房屋买卖合同无效、被告将位于延吉市小营镇光进村一组（49路终点、三层东侧第三户）面积为57.52平方米的房屋返还给原告、被告支付原告房屋使用费35400元（自2007年5月26日至2017年3月23日止，共计118个月，每月300元）。被告辩称：1、被告认为原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同，不存在房屋返还的问题；2、被告购买房屋后已经合法占有使用，不存在支付租赁费的问题。经审理查明：二原告系夫妻关系，均系延吉市小营镇光进村一组村民。被告系图们市石岘镇夏嘎村五组村民。2006年春季，原告以划拨的方式取得了位于延吉市小营镇光进村一组270平方米宅基地使用权，并建设了建筑面积为719.4平方米的房屋。2007年3月1日，原告委托案外人赵艳梅出售上述房屋。同年5月26日，赵艳梅与被告签订房屋买卖合同，约定：赵艳梅将上述房屋中的三层东侧第三户出售给被告，每平方米单价为1080元，被告首付款3万元，余款待房屋产权证及土地使用权证办理完毕后一次性付清，办理产权登记的费用由原告承担。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告亦于同日向赵艳梅支付房款3万元。2013年4月19日，原告取得包括已出售给被告房屋在内的房屋产权证，建筑面积共计为719.4平方米，其中出售给被告的房屋建筑面积为57.52平方米（幢号：xx、房号：xx）；同年7月10日，原告取得土地使用权证，土地使用面积为：270平方米，土地所有人为：延吉市小营镇光进村村民委员会，土地使用权类型为：划拨。现诉争房屋一直由被告占有使用至今，但未能办理房屋产权变更登记手续。认定上述事实的证据有：二原告身份证、结婚证及常住人口登记卡、集体土地使用证、房屋所有权证及房屋状况附表、授权委托书及受托人赵艳梅的身份证、房屋买卖合同书及购房款收据等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。根据原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？原告提出的诉讼请求是否应予支持？本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但该合同违反法律的强制性规定，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，本案房屋买卖合同无效，被告应将房屋返还给原告，原告应将已收取的3万元房款返还给被告。关于原告提出要求被告赔偿房屋租金损失的问题，由于诉争房屋系农房，且原、被告并非同一集体经济组织成员，该房屋在原、被告之间系禁止买卖的。原告作为房屋的所有权人，明知农房而进行出售；被告作为房屋买受人未尽到应有的审查义务，从而导致房屋买卖合同无效，原、被告对此均具有过错责任。根据庭审查明的事实，本院酌定原、被告各自承担50%的过错责任。结合庭审中原、被告对诉争房屋月租金的陈述看（原告主张月租金300元；被告主张月租金也许可能达到300元），本院酌定房屋月租金按200元计算。原告的房屋租金损失为118个月X200元/月X50%=11800元。故原告要求确认合同无效、返还房屋、赔偿118个月的房屋租金损失35400元的诉讼请求，本院予以支持确认房屋买卖合同无效、被告返还房屋、赔偿房屋租金损失11800元。关于被告提出原告委托案外人赵艳梅出售诉争房屋时，其并未见过原告为赵艳梅出具的委托书的主张，因诉争房屋的产权登记在原告名下，且原告对赵艳梅与被告签订房屋买卖合同的事实予以追认，故本院不予支持。关于被告提出诉争房屋的土地使用权人为案外人高作亮，原告无处分权的主张，因诉争房屋的土地使用权登记在原告名下，且被告对其主张不能举证证明，故本院不予支持。关于被告的其他损失问题，因被告在庭审中未提出主张，被告可另行告诉解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告许光赫、金银玉与被告孙海山之间于2007年5月26日签订的房屋买卖合同无效；二、被告孙海山于本判决生效之日起30日内将位于延吉市小营镇光进村一组建筑面积为57.52平方米的房屋（幢号：xx、房号：xx）返还给原告许光赫、金银玉，并赔偿损失11800元；三、原告许光赫、金银玉于本判决生效之日起30日内返还被告孙海山购房款3万元；上述第二、第三判项同时履行。四、驳回原告许光赫、金银玉的其他诉讼请求。案件受理费2238元、减半收取1119元（原告已预交），由原告许光赫、金银玉负担295元；由被告孙海山负担824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 贾本华二〇一七年五月二十五日书记员 谢 晶 来源：