（2016）鲁02民终9068号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-07
案件名称
李德雪、平度市南村镇东南街村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李德雪,平度市南村镇东南街村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终9068号上诉人（原审被告）：李德雪。被上诉人（原审原告）：平度市南村镇东南街村民委员会。法定代表人张建明，该村主任。委托诉讼代理人：马言清，系平度湘江法律服务所法律工作者。上诉人李德雪因与被上诉人平度市南村镇东南街村民委员会（以下简称“东南街村委”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李德雪，被上诉人东南街村委的委托诉讼代理人马言清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李德雪上诉请求：1、撤销原审判决，查清事实依法改判或发回重审；2、判定被上诉人的合同复印件无效；3、涉案一二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误，明显偏袒被上诉人。1、被上诉人提供的合同复印件明显没有公章，没有负责人签字，且上诉人的签字是伪造的，并非上诉人自己的笔迹；2、被上诉人提供的合同复印件，其代理人称系从南村镇经管站复印过来的，却不能提供原件，说明在捏造事实。3、被上诉人找来的证明人全是本村村民，有祖群关系，上诉人是即墨人，证明人偏袒被上诉人，且2009年签合同时都不在场，对详情不知，且签一个3600元的房屋租赁合同，也无需这么多人当证明人，证明人也未在合同上签字。4、上诉人的房租缴费单据2009年至2014年都是每年3600元，2015年是3960元（已经是第6年交房租费），与上诉人提供的合同复印件中描述的每隔5年房租费10%的递增相吻合。5、被上诉人经过2届领导班子，均认可上诉人所提供的合同是有效的，但是，张建明从2015年8月份当选村主任后，为个人恩怨报复上诉人，2016年1月1日其指示村委会拒不收取上诉人的房租费。6、由于上诉人失误，对事态的发展估计不足，根本没有意识到会发生这种事，所以对合同的保存没有足够的重视，资料太多，粗心杂乱，合同原件一时没有找到，但上诉人提供的合同复印件，有公章、有签字，与事实相符合，具有真实性。被上诉人提供合同复印件系伪造的。应为无效。二、一审法院没有正确考虑上诉人提出的投资建设的损失，忽视了弱势群体的艰辛，没有充分为纳税人的经济损失作出合理的判决。1、上诉人为生产暖气片，在房屋后院出资建起了100平米的彩钢瓦房子，造价约为15000元；2、上诉人在租赁房屋时，其后院是一条大沟，为建彩钢瓦房子，上诉人自己拉土填平，打上水泥地面，花费约10000元。3、上诉人在房屋后院建起了一本暖气片烘房，造价30000元左右。若拆除，则全部报废。4、为生产暖气片，上诉人在房屋后院特意拉上了三相电，花费约5000元。5、上诉人给房屋后面安装了2个防盗窗，一个防盗门，前面加固了2个防盗窗和一个防盗门。以上设施，若被上诉人私自终止合同，根据《合同法》第112条、第113条、第114条之规定，上诉人的损失要求被上诉人赔偿并支付违约金和一切搬迁费用及营业性损失。被上诉人东南街村委答辩称：一、平度市人民法院（2016）鲁0283民初509号民事判决书认定事实清楚，适应法律正确，并无不当之处，依法应予以维持。二、双方争议的焦点是关于涉案上诉人所租的房屋租赁期限是20年还是5年。一审法院认定涉案房屋租赁期限是5年完全正确。理由：1、上诉人在一审庭审中认可2009年1月租赁被上诉人房屋的事实，并且在庭审中称其租赁合同是由原支部书记村主任张克青委托解法新所签，当时的支部书记张克青、解法新证明了上诉人所说的20年不属实，应该是5年，每年租赁费用是3600元。5年满了之后每年一协商。且被上诉人的村民代表张吉果、张君秋、李贵财等人均证实双方租赁期限为5年。而并非是上诉人所称的20年。被上诉人提供的合同书虽然是复印件，但被上诉人举证其他证据及证人证言等，与该复印件形成的内容相互印证，形成比较完备的证据链条。证明了双方2009年1月5日签订的租赁合同期限为5年的事实具有高度的可信性。2、其次，上诉人举证的合同没有提供原件质证，也没有其他相关证据予以佐证。一审法院没有采信上诉人的抗辩理由是符合相关法律规定的。3、对于上诉人主张的投资建设损失。被上诉人认为不应该得到支持。因为上诉人与被上诉人之间的合同已于2014年到期，虽然到期后上诉人又缴纳了一年的承包费，但剩余合同期限为不定期合同，根据自愿原则，被上诉人要求上诉人腾出房屋应视为双方租赁合意已无法继续达成，租赁合同已经终止。租赁合同中双方并没有投资建设的特别约定，因此，上诉人要求投资建设损失及违约损失没有任何事实法律依据，不应该得到法律的支持。综上，原审判决认定事实清楚，请求依法驳回上诉，维持原判。东南街村委向一审法院起诉请求：判令：一、李德雪将租赁东南街村委到期的楼房三间（位于平度市南村镇东南街村“星光灿烂KTV”一楼西侧楼底房屋三间，带后院）腾出；二、本案诉讼费用由李德雪承担。一审法院认定事实：2009年1月份，李德雪租赁东南街村委房屋一处（位于平度市南村镇东南街村“星光灿烂KTV”一楼西侧楼底房屋三间，带后院）；对于租赁期限双方存在争议，东南街村委主张是5年，李德雪主张是20年，双方分别提交了《合同书》复印件一份拟证实其主张；2009年—2014年，李德雪均按期交纳了租赁费（每年3600元），2015年，李德雪亦按期交纳了租赁费3960元，2016年的租赁费李德雪至今未交纳。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，东南街村委提交的《合同书》虽系复印件，但该证据与多份书面证明材料相互印证，形成了较为完备的证据链条，双方于2009年1月份签订的租赁合同租赁期限为5年的事实具有高度盖然性，予以确认。双方租赁合同已于2014年到期，根据自愿原则，现东南街村委要求李德雪腾房，应视为双方租赁合意已无法继续达成，租赁合同已经终止，李德雪应在合理期限内将涉案租赁房屋腾出，履行时间以60日为宜。以东南街村委诉讼请求为限，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：李德雪于判决生效后60日内将涉案租赁东南街村委的房屋三间（位于平度市南村镇东南街村“星光灿烂KTV”一楼西侧楼底房屋三间，带后院）腾出。案件受理费50元，由李德雪负担，因东南街村委已预交，李德雪于判决生效后十日内直接付给东南街村委。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，第七条规定“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”。据此，在上诉人与被上诉人对双方约定的租赁期限有争议，且均提供不出涉案房屋租赁合同原件的情况下，本院对上诉人及被上诉人的举证责任作如下分配及判析：首先，涉案房屋系被上诉人所有，上诉人占有他人房屋，应就其占有他人房屋的合法依据及有依据占有他人房屋的期限承担举证责任，在被上诉人自认双方存在租赁关系但主张双方租赁关系已到期的情况下，上诉人应就其继续占有他人房屋的依据承担举证责任，但其提供不出租赁合同的原件，应承担举证不能的法律后果。其次，我国《合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。据此，本案中即使加重被上诉人的举证责任，即其与上诉人一样，均应当就双方租赁合同的期限承担举证责任，但因双方均提供不出租赁合同的原件，可视为双方存在不定期租赁合同关系，而在不定期租赁合同关系中，当事人均可随时解除合同，本案中被上诉人提出解除合同，应予支持。综上，原审判令上诉人腾出涉案房屋且已给出腾让房屋的合理期限，处理并无不当。至于上诉人所主张的损失，因其原审中并未提出反诉，本案中不予处理，其可另行主张。综上所述，上诉人李德雪的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李德雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一七年五月二十五日书 记 员 王 明书 记 员 庞连捷 来自：