（2017）陕07民终320号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-08-04

案件名称

陈光明与汉中市人和顺置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省汉中市中级人民法院

所属地区

陕西省汉中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈光明,汉中市人和顺置业有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第九十一条，第一百一十条，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2017)陕07民终320号上诉人(原审原告)：陈光明，男，1964年1月27日出生，住汉台区。被上诉人（原审被告）：汉中市人和顺置业有限责任公司,住所地汉台区。法定代表人：李惠斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫京生，陕西修业律师事务所律师。委托诉讼代理人：任楠,陕西修业律师事务所实习律师。上诉人陈光明因与被上诉人汉中市人和顺置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈光明、被上诉人的委托诉讼代理人任楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈光明上诉请求二审法院查明案件事实并依法改判，适当支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院对上诉人承租被上诉人房屋期间的违约行为没有查清。上诉人与被上诉人2015年9月28日签订了租赁合同，期限一年，至2016年9月30日止。但2016年4月开始，上诉人经常遇到停电停水的情况，给上诉人的正常经营造成影响，造成了较大的经济损失。且在一审诉讼过程中，上诉人承租的店铺遭到强拆，上诉人的商品遭到掩埋毁损。请二审法院审查被上诉人的违约行为与上诉人损失之间是否存在因果关系。2、一审法院对上诉人提交的证据没有做出司法认定，请求二审法院重新认定。上诉人在一审诉讼中提交了相关证据，也申请法院调取了证据，想证明双方签订2016年度房屋租赁合同时，被上诉人知道或者应当知道房屋占用的土地已被置换出卖，被上诉人没有对上诉人履行告知义务，构成合同欺诈。同时也侵害了上诉人签订合同的选择权，直接造成了上诉人当年租金的损失。3、一审判决没有考虑到上诉人的损失，驳回上诉人的诉讼请求有违公平。4、本案争议房屋已于2017年1月11日遭到施工方野蛮强拆，一审判决上诉人在5日之内腾退房屋目前已经不具备腾退条件。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由及请求均无事实和法律依据，应当予以驳回。原审认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已履行终结，且被上诉人不存在欺诈行为，该认定符合客观事实及法律规定。上诉人提出的因被上诉人违约给其造成损失，在一审及二审中均无证据支持，应当予以驳回。被上诉人在未提交保证金票据的情况下，本着尊重事实，被上诉人均予以确认。至于上诉人提出的房屋遭到强拆，货品被埋等事实，属于上诉人另案主张权利范围，与本案争议无关。陈光明一审诉讼请求：1、判令被告汉中市人和顺置业有限责任公司向原告退还租赁押金10000元，向原告支付搬迁过渡费30000元；2、判令被告汉中市人和顺置业有限责任公司向原告退还房租160000元，判令被告无偿给予原告合理腾退房屋时间。3、案件诉讼费全部由被告承担。原审法院认定，原告陈光明于2005年起开始租赁被告汉中市人和顺置业有限责任公司位于汉台区莲湖路汉中中学临街106、107号商铺。租赁方式为按年度续租，租金174000元／年。2015年度合同期满后，原告与被告双方参照上年度的房屋租赁合同继续履行2016年度房屋租赁合同关系，合同期限自2015年10月1日至２016年９月30日止。期间，原告于2015年10月27日向被告支付了一年的房租174000元，原告也占有使用被告106、107号商铺至合同期满。合同期满后，原被告双方未续签房屋租赁合同，原告未向被告支付房租，也未向被告移交房屋。2016年11月15日原告向本院提起诉讼，请求本院判令被告1、退还押金10000元；2、支付原告搬迁过渡费30000元；3.退还租金160000元；4.、无偿给予原告合理的腾房时间。庭审中，因被告方不同意调解，故法庭调解未能成立。原审法院认为，案件的争议焦点为：1.原被告双方是否签订了2016年度的房屋租赁合同并已履行终结；2.被告在签订合同时是否存在欺诈行为。首先从原被告双方的共同陈述及法庭调查事实分析，法院认为原被告双方虽没有共同签订2016年度的房屋租赁合同，但双方均按照上年度的合同各自履行了租赁合同的主要义务，如原告向被告缴纳2016年度的租金174000元，被告让原告继续使用106、107号商铺；对合同的期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，原被告双方均无异议。根据我国合同法的相关规定，本院认为原被告双方2016年度的房屋租赁合同成立，且已履行终结。合同期满后原被告双方未续签合同，也未实际履行合同主要义务。截止原告起诉时仍实际使用106、107号商铺未向被告腾房交付。对第2、个争议焦点，原告均负有举证义务，但原告当庭出示的证据不能够证明该争议的成立。综上所述，对原告主张的无偿给予原告合理的腾房时间，法院根据本案的实际情况酌情予以支持；对原告主张的退还10000元押金，被告无异议予以支持；对原告其他诉讼请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条，第九十一条第（一）项，第二百一十二条，第二百三十五条，判决，一、被告汉中市人和顺置业有限责任公司在本判决生效后五日内返还原告陈光明房屋租赁押金10000元。二、原告陈光明在判决生效后五日内将位于汉台区莲湖路汉中中学临街106、107号商铺腾退于被告汉中市人和顺置业有限责任公司。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费900元，由原告负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。经审理查明，上诉人所租赁房屋于2017年1月已被拆除。除以上查明事实外，所查明的其他案件事实与一审认定的案件事实一致，对一审认定的案件事实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈光明自2005年起，开始承租被上诉人汉中市人和顺置业有限责任公司位于莲湖路汉中中学临界商铺。2015年度租赁合同到期后，双方参照上年度房屋租赁合同继续履行合同。期限自2015年10月1日至2016年9月30日，上诉人向被上诉人支付了一年租金。现租赁期限已届满，双方未续租。根据租赁合同约定，合同期满自行终止。上诉人本应向被上诉人交还租赁房屋，但经本院查明，上诉人所租房屋现已经被拆除，交还房屋已成事实上的履行不能,应当免除上诉人交还房屋的义务。原审判决上诉人腾退房屋已无事实与法律依据，对该判项本院依法予以撤销。上诉人陈光明上诉称，被上诉人在签订合同的过程中存在欺诈行为，隐瞒了签订合同的重要信息，影响了上诉人签订合同的选择权利。但上诉人向法院所提交的证据，不足以证明上诉人的该项主张，且双方合同已经履行到期。因此，对上诉人据此要求被上诉人退还房租的赔偿请求，本院不予支持。上诉人还称，在合同履行过程中，上诉人未能正常使用房屋，自2016年4月份后，经常遭受停电停水的情况，给其经济造成损失，要求被上诉人承担经济赔偿责任。但上诉人未能就停电停水情况及财产损失情况向法院提交充分的证据予以证明，对上诉人的该项上诉人请求，本院不予支持。关于上诉人提出所租赁房屋遭受强拆所致财产损失的赔偿问题，因该上诉请求已超出一审诉讼请求范围，且与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，当事人可另行主张。综上所论，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十一条第（一）项、第一百一十条第一项、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初3022号民事判决主文第一、三项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初3022号民事判决主文第二项；三、驳回上诉人陈光明的其他上诉请求。二审诉讼费900元，由上诉人陈光明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　鲁卫平代理审判员　　李俊霞代理审判员　　张菊红二〇一七年五月二十五日书　记　员　　刘　娜更多数据：搜索“”来源：