（2017）京0108民初975号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-30
案件名称
北京三品房地产经纪有限公司与姚鹏等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京三品房地产经纪有限公司,姚鹏,陈露
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初975号原告：北京三品房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区华清嘉园7号楼12层1502室。法定代表人：陆宗品，总经理。委托诉讼代理人：赵玉昊，男，该公司副总经理。被告：姚鹏，男，1981年6月5日出生，汉族，职业不详，住北京市海淀区。被告：陈露，女，1982年8月22日出生，汉族，职业不详，住北京市海淀区。原告北京三品房地产经纪有限公司（以下简称北京三品公司）与被告姚鹏、陈露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京三品公司之委托诉讼代理人赵玉昊到庭参加诉讼，被告姚鹏、陈露经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京三品公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令对方将因房屋租赁委托合同纠纷多收取的房租10140元及其利息归还我公司；2.请求判令对方承担因房屋租赁委托合同纠纷产生的违约金15600元，承担造成我司的损失11000元；3.请求判令对方承担本案诉讼费。事实和理由：陈露与姚鹏是夫妻关系，2015年8月5日，陈露持姚鹏的授权委托书与我司签订《出租房屋委托代理合同》，合同约定陈露、姚鹏将北京市海淀区303号房屋委托给我公司代为出租，合同期限为2015年8月6日至2018年8月5日。合同签订后，我司向对方支付了2015年8月6日至2016年11月6日的租金109200元。2015年8月22日，我司与承租人黄裕婕签订《承租房屋委托合同》将房屋出租，租赁期限为2015年8月29日至2016年8月28日，并于2016年7月14日签订了《承租委托续签协议》，续租期限为2016年8月29日至2017年8月28日。后杨健自称为该房屋所有权人，闯入租赁房屋，更换锁芯，要求承租人搬走。我司与陈露多次沟通，但承租人仍无法居住。我司于2016年9月29日与承租人签订解除合同协议书，并退还房租。我司要求陈露退还多收取的租金，陈露一直避而不见，故诉至法院。姚鹏、陈露未口头答辩或提交书面答辩意见。北京三品公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.《出租房屋委托代理合同》，证明我司与陈露、姚鹏的合同是合法有效的；2.《承租房屋委托代理合同》、《承租委托续签协议》，证明我公司的损失；3.委托书两份，证明姚鹏委托陈露处理涉案房屋，合同是陈露与我公司签的，且后期姚鹏要我公司将款项转到陈露卡上；4.姚鹏及陈露的户口本、身份证、结婚证之复印件，证明姚鹏与陈露是夫妻关系；5.我公司财务转账记录、工行转账记录两份及工行电子回单两张，证明我司按照合同约定履行了合同义务，分六次、按时向对方支付了租金；6.收条两份，证明姚鹏与陈露已经收到我司给付的租金。对于上述证据，本院对其真实性予以确认，并认定事实如下：陈露和姚鹏为夫妻关系。2015年8月5日，陈露受姚鹏（甲方）之委托与北京三品公司（乙方）签订《出租房屋委托代理合同》，合同约定姚鹏将北京市海淀区303号房屋委托给北京三品公司代为出租，合同期限为2015年8月6日至2018年8月5日，租金为每月7800元。姚鹏在委托陈露代为办理上述房屋出租事宜的委托书中，同意将租金打入陈露名下账户。合同第七条第三款第4项规定，因甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租人居住的，乙方有权单方解除合同；合同第八条第二款规定，甲方有第七条第三款情况之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。合同签订后，北京三品公司向陈露支付2015年8月6日至2016年11月6日租金，共计109200元。2015年8月22日，北京三品公司与承租人黄裕婕签订《承租房屋委托代理合同》将房屋出租，租赁期限为2015年8月29日至2016年8月23日，双方于2016年7月14日签订了《承租委托续签协议》，续租期限为2016年8月29日至2017年8月28日。后因姚鹏、陈露与案外人杨健之间对涉案房屋所有权产生纠纷，承租人无法居住，北京三品公司于2016年9月29日与承租人黄裕婕签订解除合同协议书。庭审中，北京三品公司表示不再主张剩余房租的利息及公司损失11000元,但主张因姚鹏、陈露存在合同违约行为，双方签订的《出租房屋委托代理合同》已于2016年9月29日解除。本院于2017年2月7日向姚鹏、陈露公告送达本案起诉书副本。姚鹏、陈露经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。姚鹏与北京三品公司签订的《出租房屋委托代理合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签署后，北京三品公司支付2015年8月6日至2016年11月6日租金109200元。但因姚鹏、陈露与他人之间的房屋所有权纠纷导致涉案房屋无法出租，姚鹏、陈露未按合同约定履行相应义务，其行为构成违约，北京三品公司有权单方解除合同，合同自解除合同的通知到达对方时解除，故北京三品公司与姚鹏、陈露之间的《出租房屋委托代理合同》于本案起诉书送达之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姚鹏、陈露与案外人杨健之间对涉案房屋所有权产生纠纷，承租人无法居住，北京三品公司于2016年9月29日与承租人黄裕婕签订解除合同协议书，故姚鹏应赔偿尚未实际履行期间的租金损失。同时，姚鹏与北京三品公司在合同中约定，甲方有第七条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，现姚鹏存在上述违约行为，应按合同约定支付相应违约金。陈露和姚鹏为夫妻关系，陈露代姚鹏签订出租合同，收取租金，北京三品公司要求陈露承担上述夫妻共同债务的主张，具有法律和事实依据，本院予以支持。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，姚鹏、陈露经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了庭审答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、姚鹏、陈露于本判决生效后七日内向北京三品房地产经纪有限公司支付剩余房屋租金10140元和违约金15600元，共计25740元；二、驳回北京三品房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元，由姚鹏、陈露负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费260元,由姚鹏、陈露负担,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 颜 君人民陪审员 翟 彦人民陪审员 马毅敏二〇一七年五月二十五日书 记 员 霍晓宇 微信公众号“”