（2017）吉02民终1497号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-13
案件名称
吉林市华晟房地产开发有限公司与李宏洲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市华晟房地产开发有限公司,李宏洲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉02民终1497号上诉人（原审被告）：吉林市华晟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区莲山路800号幸福鑫苑小区10号楼。法定代表人：孙振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖天琼，该公司职员。委托诉讼代理人：张原硕，吉林市乾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宏洲，男，1973年10月24日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市华星法律服务所法律工作者。上诉人吉林市华晟房地产开发有限公司（华晟房地产公司）因与被上诉人李宏洲房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院(2016)吉0202民初1018号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华晟房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李宏洲一审诉讼请求。事实与理由：双方当事人争议比较简单，李宏洲在一审审理时论述“因不属于不可抗力及可追责于原告的事由，华晟公司不能免责”。这样的做法仅是从一方的利益去考虑，而没有考虑华晟房地产公司是否属于这种类型。在本案一审审理中，华晟房地产公司为了证明自身无过错向一审法院提交了相应的证据，同时也提交了前往吉林省公安厅进行调查取证的申请，但一审法院未予调取，导致了错误的判决，一审判决应予纠正。李宏洲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李宏洲向一审法院起诉请求：1.确认李宏洲与华晟房地产公司签订的吉林市商品房买卖合同合法有效；2.华晟房地产公司立即为李宏洲办理房屋产权证书，并赔偿损失79,869.83元。一审法院认定事实：2011年2月22日，李宏洲与华晟房地产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的幸福鑫苑4号楼1-6-17号房屋(房号：202103Ⅰ201220106017)。房屋的建筑面积为54.62平方米，单价为2,931.89元／平方米，总价款为160,140元。至2011年2月22日李宏洲共计交纳购房款60,140元，并办理所购房屋抵押贷款10万元。同日李宏洲入住其购买的房屋。双方在签订的《吉林市商品房买卖合同》中约定了相关条款。其中“第十二条：.....因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列种方式处理：1、....;2、.....;3......。”1.2.3违约责任承担方式处为空白，双方并未约定具体的违约责任方式。另查明：2011年11月5日，华晟房地产公司法定代表人孙振华及该公司副总经理、财务人员、销售经理等人被吉林省大安市公安局刑事拘留。该企业的资金被冻结、记账凭证等材料被扣押。大安市人民法院于2015年8月3日作出一审刑事判决。一审法院认为，双方签订的《吉林市商品房买卖合同》不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋杈属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民锟行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，华晟房地产公司作为房地产开发企业，其将房屋销售给李宏洲后，有义务为李宏洲办理房屋所有权属证书。双方签订的合同中约定的“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列-------种方式处理。”故此，华晟房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由华晟房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。结合司法解释所规定的房地产开发公司有办理房屋所有杈属证书义务的内容及开发商在房地产登记部门办理初始登记后，购房人方能办理相关的产权登记手续的程序。华晟房地产公司应在约定期限内完成案涉房屋的初始登记。本案中，华晟房地产公司至2016年11月份完成了案涉房屋的初始登记，使李宏洲将其所购买的房屋办理自己名下的权属登记成为可能。因华晟房地产公司的原因，李宏洲不能在规定期限内取得房地产权属证书，其行为己构成违约。故李宏洲要求华晟房地产公司办理房屋所有权证并承担逾期办证的违约责任的请求，应予支持。关于华晟房地产公司提出此前该公司法定代表人和公司管理人员因涉及其他刑事案件被羁押，账户被冻结、相关资料被扣留不能办理相关手续非属主观原因的抗辩观点。因不属于不可抗力及可归责于原告的事由，华晟房地产公司不能免责，其抗辩意见，不予采纳。关于逾期办证违约金的标准问题，双方在合同中未约定具体的违约责任承担方式。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应按照己付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003］251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”故应以交付购房款160,140元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准支付。在案件审理过程中，华晟房地产公司在一审法庭辩论终结前提出了诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”案涉房屋已具备办证条件，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。李宏洲不能提交证据证明诉讼时效有中止、中断之情形，故其权利保护的期限为起诉之日起前两年至其请求保护截止日期。即自2014年4月12日至2016年5月22日止。对于李宏洲的此项诉讼请求合法有据部分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、吉林市华晟房地产开发有限公司亍判决生效后三日内办理李宏洲坐落于幸福鑫苑4号楼1-6-17号房屋（房号：202103Ⅰ201220106017）的权属登记证书；二、吉林市华晟房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付李宏洲逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款160,140元为基数，自2014年4月12日起至2016年5月22日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算；三、驳回李宏洲的其他诉讼请求。案件受理费1796元，由李宏洲负担562元，由吉林市华晟房地产开发有限公司负担1234元。本院二审期间，二审中，当事人没有提交新证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为，华晟房地产公司的上诉请求不能成立。李宏洲与华晟房地产公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现华晟房地产公司未能在约定期限内完成案涉房屋的初始登记，构成违约，依法应当承担违约责任。华晟房地产公司主张因其法定代表人和公司管理人员涉及其他刑事案件被羁押、账户被冻结、相关资料被扣留才是导致其不能办理相关手续的原因，华晟房地产公司并不存在过错，但华晟房地产公司及相关人员在该刑事案件中均受到刑事处罚，未能在约定期限内完成案涉房屋的初始登记的责任并不能归责于李宏洲，一审判决认定华晟房地产公司应当承担违约责任，并无不当。综上所述，华晟房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费451元，由吉林市华晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高忠华代理审判员 佟 宁代理审判员 王 东二〇一七年五月二十五日书 记 员 于 丹