（2017）苏0282民初363号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-11
案件名称
宜兴市新园房地产开发有限公司与江苏辉宏建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜兴市新园房地产开发有限公司,江苏辉宏建设发展有限公司,宜兴市九洲市政建设工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十六条第一款
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初363号原告：宜兴市新园房地产开发有限公司，住所地宜兴环科园龙华苑B幢五楼，统一社会信用代码91320282740658262J。法定代表人：俞雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：余婷，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。被告：江苏辉宏建设发展有限公司，住所地宜兴环科园南河村田干组。第三人：宜兴市九洲市政建设工程有限公司，住所地宜兴环科园南岳村，统一社会信用代码9132028225032186X0。法定代表人：万纪春。原告宜兴市新园房地产开发有限公司（以下简称新园公司）与被告江苏辉宏建设发展有限公司（以下简称辉宏公司）、第三人宜兴市九洲市政建设工程有限公司（以下简称九洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告新园公司的委托代理人余婷，第三人九洲公司的法定代表人万纪春到庭参加诉讼。被告辉宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新园公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除其公司与辉宏公司就环科园××××＃楼101-103室签署的店面租赁协议；2、判令辉宏公司按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金222900元及自2016年5月1日起至被告实际迁出之日止的租金（按年租金144200元计算标准）；3、依法判令辉宏公司支付按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的逾期付款利息（其中91800元自2015年5月1日起、131100元自2016年5月1日起、144200元自2017年5月1日起均计算至实际支付之日止）；4、依法判令第三人九洲公司立即迁出上述房屋，将上述房产返还给新园公司；5、依法判令辉宏公司承担本案诉讼费用。其公司诉称，2014年3月7日，其公司与辉宏公司签订店面租赁协议，合同约定辉宏公司承租其公司位于环科园××××＃楼101-103店面。实际面积744.96平方米，租赁期自2014年5月1日起至2017年4月31日止，租金第一年119100元，第二年131100元，第三年144200元，租金先付后用，于每年5月1日前支付。后辉宏公司仅支付第一年部分租金27300元，剩余租金迟迟未付。2014年8月1日，辉宏公司擅自将房屋转租给九洲公司，现房屋由第三人实际使用。为维护其公司合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告辉宏公司未作答辩。第三人九洲公司述称：新园公司与辉宏公司之间的情况其公司不清楚，其公司仅是与辉宏公司签订的合同。当时辉宏公司未使用涉案房屋，经环科园（指环科园管委会，以下均称环科园管委会）的协商由我公司来承租。后我公司同意并表示与环科园管委会直接签订合同，但环科园管委会表示租赁合同尚未到期，所以还是与辉宏公司所签。其按约支付租金给辉宏公司指定账户，直到收到法院参加诉讼通知书才停止支付租金。原告新园公司为证明其主张提供店面租赁协议、律师函、建设局证明、转租协议等证据，辉宏公司未到庭质证，视为放弃质证权利。第三人对涉及其公司的转租协议无异议，对其他证据不清楚。本院经审查后对上述证据真实性、关联性及合法性均予以确认。关于支付租金情况，举证责任在于辉宏公司，因辉宏公司未予以举证，本院按照新园公司自认的金额予以确认。根据上述证据的认定及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年3月7日，新园公司与辉宏公司签订店面租赁协议，约定新园公司将坐落于宜兴市环科园西花园五村1-3#楼101-103室房屋，面积744.96平方米租赁给辉宏公司使用。租赁期限3年，自2014年起至2017年4月31日止，租赁价格每年上浮10%，租金第一年119100元，第二年131100元，第三年144200元，租金先付后用，于每年5月1日前支付。双方又约定：租赁期内，房屋装潢装饰、维护保养均由辉宏公司自行负责，合同期满后，装潢和维修的材料、费用不得抵作上交租金，如不续租，辉宏公司作自动放弃处理。地面墙面装潢装饰部分不得拆除。违约责任约定：辉宏公司应按时上交款项，如拖欠则每天按拖欠款的千分之五收取滞纳金，如拖欠三个月以上，新园公司可单方中止协议。如辉宏公司有违约行为，新园公司有权从辉宏公司所支付保证金中直接扣除。签订合同后，辉宏公司支付保证金2000元及第一年部分租金27300元，其他租金未支付。2014年8月1日，辉宏公司与九洲公司签订店面借租（转租）协议，辉宏公司将涉案房屋租赁给九洲公司使用，租期自2014年8月16日至2017年4月31日，房租第一年为120000元、第二年132000元、第三年145000元，原有装潢装饰、水电及办公用品和办公设备每年租金20000元。现涉案房屋由九洲公司使用。2016年4月1日，新园公司委托律师向辉宏公司邮寄了律师函，要求辉宏公司支付租金，并保留通过诉讼途径追究相应责任的权利。邮寄地址及涉案租赁房屋，签收人为车谨瑜，但基于辉宏公司实际情况及该房屋使用情况，在新园公司未进一步举证的情况下，本院不确认签收人系辉宏公司人员，即本院不确认该律师函已经实际送达给辉宏公司的事实。2016年8月1日，因房屋租赁纠纷新园公司将本案被告及第三人诉至法院，但于2016年11月22日申请撤诉，法院作出（2016）苏0282民初7488号民事裁定书予以准许。另查明：涉案房屋暂未领取房产证，但环科园管委会规划建设局出具证明，证明涉案房屋产权属于新园公司。审理中，基于新园公司表示涉案房屋用途仍是出租，本院向新园公司、九洲公司释明：考虑到新园公司与辉宏公司租赁合同已到期，为节约资源、减少损失，请新园公司与九洲公司庭外协商一下是否可以达成租赁意向。但在本院指定的期间内双方未能达成一致意见。本院认为，涉案房屋虽未领取产权证，但规划部门已经出具证明认可，故新园公司与辉宏公司所签的店面租赁协议合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。新园公司按约交付了租赁房屋，但辉宏公司未按约支付租金，其行为已构成违约。辉宏公司将涉案房屋转租给九洲公司，视为辉宏公司使用房屋，故辉宏公司应支付租金及合同解除后或租赁期满后因未及时返还租赁物而产生的占有使用费。对于新园公司要求辉宏公司支付拖欠的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因辉宏公司拖欠租金，新园公司有权按照合同约定要求辉宏公司承担违约责任，因合同约定千分之五每日的滞纳金过高，现新园公司以中国人民银行同期贷款利率的4倍主张逾期付款利息不违反相关法律规定，本院予以支持。辉宏公司的违约行为已构成合同解除的条件，但基于新园公司与辉宏公司所签的店面租赁协议在本案判决时已经到期的事实，故再判决解除已无必要。关于辉宏公司与九洲公司的转租协议，因双方签订的转租协议也已经到期，九洲公司负有腾房义务。新园公司将九洲公司列为第三人参加诉讼并要求其返还租赁物依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条之规定，判决如下：一、江苏辉宏建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付宜兴市新园房地产开发有限公司租金367100元及利息（其中91800元自2015年5月1日起、131100元自2016年5月1日起、144200元自2017年5月1日起均按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至实际支付之日止，并在上述利息中扣除保证金2000元）。二、江苏辉宏建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付宜兴市新园房地产开发有限公司自2017年5月1日起至实际迁出租赁物之日止按照144200元/年计算的房屋占有使用费。三、宜兴市九洲市政建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出位于西花园五村A-3#楼101-103室的租赁房屋，并将该房屋返还给宜兴市新园房地产开发有限公司。四、驳回宜兴市新园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果辉宏公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6807元、公告费600元，合计7407元。由新园公司负担50元，由辉宏公司负担7357元。辉宏公司应负担部分已由新园公司垫付，辉宏公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给新园公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 闫文杞审 判 员 王卫成人民陪审员 许媛媛二〇一七年五月二十五日书 记 员 徐 妍 微信公众号“”