（2017）渝0112民初8262号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-16
案件名称
重庆环城物业管理有限公司与白川物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆环城物业管理有限公司,白川
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初8262号原告：重庆环城物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号，统一社会信用代码915001126220999308。法定代表人：辛大斌，董事长。委托诉讼代理人：江德酿，男，该公司工作人员。被告：白川，男，1986年11月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆环城物业管理有限公司与被告白川物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告重庆环城物业管理有限公司的委托诉讼代理人江德酿到庭参加了诉讼。被告白川经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆环城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付所欠2011年7月1日至2017年1月31日的物业服务费8341.5元，路灯照明费335元及违约金8341.5元，共计人民币17018元。事实和理由：原告系从事物业服务管理的企业。2010年11月28日，原告与业主代表签订了《X物业服务合同》，该合同对物业服务内容、收费标准、交费时间、违约责任及双方权利义务等作了明确约定。原告随即入驻X小区，依约对该小区实施了物业管理。被告系该小区业主，从2011年7月起以种种理由拒交物业服务费和路灯照明费，原告多次催收均遭拒绝。被告白川书面辩称，1.原、被告在2013年后未签订物业服务合同，故2013年之后的物业服务费不应该由被告承担；2.原告诉求的物业服务费已超过诉讼时效；3.原告要求被告支付违约金无法律依据；4.原告在履行物业服务合同过程中，存在严重的失职和不当行为，原告没有为被告提供相应的物业服务，未尽到合同约定的义务，应降低物业服务费；原告的保安人员在值班期间经常关门睡觉，小区的防盗门、监控器被人为损坏，存在安全隐患；2011年10月，被告家被盗，原告却置之不理；小区常有外来车辆停放在公共通道和绿化带上，原告对外来车辆收费后未向小区业主分配；外来车辆占用消防通道，存在安全隐患；小区四处张贴广告，小区绿化树木被砍掉。本院经审理认定事实如下：被告白川系房屋的业主，该房屋建筑面积为177.82平方米，系住宅。2010年11月28日，原告与X业主委员会签订了一份以X业主委员会为甲方、原告为乙方的《X物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元/月·平方米（含电梯使用费），三楼以下（不含三楼）0.7元/月·平方米；（2）商业物业：2元/月·平方米；（3）公共能源分摊费用采取包干制，每户5元/月。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，当月15日至30日交纳当月物业服务费和公共能源分摊费。合同第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供了物业服务至今，本院在原告起诉本案小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2013年4月8日、2015年1月11日、2016年7月7日、2017年2月10日，原告分别通过在被告房门上张贴催费通知单的方式向被告进行了催收。2017年4月14日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告说明要求被告支付的路灯照明费即为公共能源分摊费，收取标准为5元/月/户。上述事实，有土地房屋权属登记卡、X物业服务合同、重庆市渝北区人民政府X街道办事处发出的通知、催收照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X业主委员会签订的《X物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年12月1日起至2013年11月30日，但该合同到期后，原告仍为X小区进行了物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。原告为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费及公共能源分摊费。被告称原、被告在2013年后未签订物业服务合同、2013年之后的物业服务费不应该由被告承担的辩称理由不能成立，本院不予采纳。对于2011年7月至2017年1月期间的费用，被告提出了诉讼时效的抗辩。因原告分别在2013年4月8日、2015年1月11日、2016年7月7日、2017年2月10日向被告进行了催收，按照诉讼时效两年的期间计算，原告诉请的费用并未超过诉讼时效，故被告有关诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。根据上述合同的约定，被告交纳物业服务费的标准为0.7元/月·平方米，交纳公共能源分摊费的标准为5元/月，在2011年7月至2017年1月期间，被告应交纳的物业服务费为0.7元/月·平方米×177.82平方米×67个月=8339.76元，应交纳的公共能源分摊费为5元/月×67个月=335元。本院对原告诉请的物业服务费中超出该计算标准的部分不予支持。原告诉请主张的公共能源分摊费与该计算标准一致，本院予以支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应承担未举证、质证的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告白川在本判决生效之日起三日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2011年7月至2017年1月期间的物业服务费8339.76元；二、被告白川在本判决生效之日起三日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2011年7月至2017年1月期间的公共能源分摊费335元；三、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元（已减半收取），由原告重庆环城物业管理有限公司负担90元，被告白川负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张晓华二〇一七年五月二十五日书记员 温 娟 微信公众号“”