（2017）吉04行终16号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-09
案件名称
吉林省龙腾房地产开发集团有限公司与赵永林、辽源市龙山区房屋征收经办中心房屋征收补偿协议纠纷二审行政判决书
法院
吉林省辽源市中级人民法院
所属地区
吉林省辽源市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
吉林省龙腾房地产开发集团有限公司,辽源市龙山区房屋征收经办中心,赵永林
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
吉林省辽源市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）吉04行终16号上诉人（原审第三人）吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托代理人：王延安，该公司副总经理。被上诉人（原审被告）辽源市龙山区房屋征收经办中心。法定代表人：黄巨福，该中心主任。被上诉人（原审原告）赵永林，男，汉族。上诉人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）因原审原告赵永林诉原审被告辽源市龙山区房屋征收经办中心（以下简称龙山区征收办）房屋征收补偿协议纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402行初38号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，2011年，辽源市龙山区人民政府作出《辽源市龙山区人民政府关于中银大厦科技城（原紫禁城香皂厂）地块国有土地上房屋征收的决定》（龙府征字[2011]5号）并于2011年7月18日发布国有土地上房屋征收公告，制定《中银大厦科技城（原紫禁城香皂厂）地块国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称征收补偿方案）。2014年8月20日，赵永林与龙山征收办签订《辽源市国有土地上房屋征收与补偿协议书》（以下简称征收补偿协议），在龙山征收办提供的协议格式条款中约定赵永林选择产权调换房屋为高层建筑，面积为净面积90平方米，其中原面积53.85平方米。约定龙山征收办保证在2016年8月19日前将产权调换房屋交付给乙方。同时，赵永林与龙腾公司签订《补充协议》，约定：1、回迁至谦宁小学教学楼西侧南北座向28层楼的第七层。东起第二户，实用面积（净面积）90平方米，南北通透。2、如此房屋净面积不足85平方米每少1平方米按6000元每平方米补偿。3、如此房屋净面积超过95平方米，乙方只能按回迁户添面积房价的标准添款至净面积100平方米，或可把房屋调至中银大厦A座5号楼第8层与上述面积接近的房屋。4、回迁进户时产生的所有费用（进户费）乙方不予承担。5、如开发商违约无此户型将按净面积90平方米市场价的两倍赔偿。6、如图，由开发商提供图纸，用红笔圈定的楼房和户型。赵永林和龙腾公司副总经理王春刚在“辽源市中银大厦科技城龙腾豪宅2号楼五-十八层平面图”圈定房屋并签字确认。到交付安置房屋约定的时间后，龙腾公司将与赵永林约定的房屋出售，致使赵永林无法按约定获得安置房屋。赵永林诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令确认2014年8月20日原告、被告双方房屋征收与补偿协议有效，被告及第三人继续履行2014年8月20日房屋征收与补偿协议、第三人与原告的补偿协议；2、被告及第三人为原告办理进户手续，将位于谦宁小学教学楼西侧南北座向28层楼的第七层，东起第二户，实用面积（净面积）90平方米，建筑面积121.62平方米房屋交付给原告，并赔偿原告相应损失；3、如无法履行房屋征收与补偿协议，则解除2014年8月20日原告与被告房屋征收与补偿协议书及原告与第三人的补充协议；4、给付原告房款90m2/74%×4300.00元=522972.97元；5、赔偿原告房款的一倍损失，即522972.97元；6、给付原告利息（自2016年8月19日至实际给付日止）；7、赔偿违约金522972.97元×30%；8、承担本案诉讼费用。原判认为，一、征收补偿协议和补充协议的效力问题。赵永林与龙山征收办签订的征收补偿协议是双方真实意思表示，应当认定为有效协议，双方应当全面履行该协议。赵永林与龙腾公司签订的补充协议，虽龙腾公司予以否认，但加盖了龙腾公司的公章，应当认为是双方真实意思表示，赵永林对合同的成立完成了举证责任，龙腾公司没有相反证据证明合同不成立的情形，该补充协议成立并生效。二、征收补偿协议和补充协议的继续履行还是解除，及赔偿责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由于龙腾公司已经将与赵永林特别约定的产权调换房屋出售给他人，导致龙山征收办和龙腾公司违约，上述征收补偿协议和补充协议已经履行不能，达不到合同目的，应当予以解除。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定，龙山征收办未按照协议约定履行征收补偿协议，造成赵永林财产损失，应当对直接损失承担赔偿责任。龙腾公司与赵永林约定，“如开发商违约无此户型将按净面积90平方米市场价的两倍赔偿”，龙腾公司将约定的房屋出售给他人，构成违约，故应当按照约定予以赔偿。因龙腾公司在征收补偿协议关于产权调换房屋面积约定“面积为净面积90平方米”盖章确认，应当认定系对龙山征收办与赵永林约定产权调换房屋的保证行为，为龙山征收办提供“面积为净面积90平方米”产权调换房屋提供保证，由于没有约定保证方式，应当与龙山征收办对赵永林的直接损失包括房屋价款损失及利息、违约金承担连带赔偿责任。龙腾公司应另行单独支付出一倍房屋价款损失及利息。三、关于赵永林的财产的直接损失问题。本案中，赵永林的财产直接损失应当包括房屋价款损失及利息、临时安置补助费损失。赵永林与龙山征收办、龙腾公司均约定产权调换房屋为净面积90平方米，产权调换房屋为高层建筑，综合全案，赵永林按照扣除公摊率26%后，按74%的比率计算建筑面积尚属合理范围，要求按建筑面积赔偿损失并无不当。在2011年作出的征收补偿方案中，对基础楼层价格和浮动价格已有规定，基础楼层价格按3980元/m2结算，约定的楼层为7楼，浮动价格为7层上浮50元/m2，到2016年8月19日约定的交付房屋时间，综合本案案情，赵永林主张按照每平方米4300元计算损失尚属合理。其房屋价款损失计算如下：4300元/m2×90m2÷74%=522972.97元。该部分损失的利息应当予以支持。赵永林主张赔偿违约金522972.97元×30%，缺乏依据；但因在征收补偿协议中约定关于临时安置补助费的支付及相关违约责任，其临时安置补助费被告应当予以支付，过渡期内（2014年8月20日至2016年8月19日）临时安置补助费计算为8元/m2×53.85m2×24月=10339.20元，超出过渡期的2016年8月19日起6个月内，每月支付10元/m2×53.85m2=538.50元，超过6个月的每月支付12元/m2×53.85m2=646.20元，临时安置补助费应当支付至房屋价款损失及利息给付之日止。龙腾公司应按约定，另行赔偿赵永林房屋价款损失的一倍522,972.97元及利息。综上所述，龙山征收办应当对赵永林的直接损失承担赔偿责任，直接损失应当包括房屋价款522,972.97元及利息、临时安置补助费，龙腾公司对上述赔偿责任承担连带责任；龙腾公司应当按约定另行赔偿赵永林房屋价款损失一倍522,972.97元及利息。依据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项、《中华人民共和国行政诉讼法》六十一条、第七十八条第一款之规定，判决一、解除原告赵永林与原辽源市龙山区人民政府房屋征收办公室（现辽源市龙山区房屋征收经办中心）于2014年8月20日签订的《辽源市国有土地上房屋征收与补偿协议书》；解除原告赵永林与第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订的《补充协议》。二、被告辽源市龙山区房屋征收经办中心于本判决生效之日起15日内赔偿原告赵永林房屋价款损失人民币522,972.97元及利息（自2016年8月20日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；支付2014年8月20日至2016年8月19日临时安置补助费10339.20元，2016年8月20日起6个月内，每月支付10元/m2×53.85m2=538.50元，超过6个月的每月支付12元/m2×53.85m2=646.20元，临时安置补助费支付至房屋价款损失及利息实际给付之日止。三、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司对本判决第二项各款项承担连带给付责任。四、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告赵永林房屋价款损失人民币522,972.97元及利息（自2016年8月20日至实际给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算利息）。五、驳回原告赵永林的其他诉讼请求。案件受理费9030.00元，由被告及第三人连带负担，保全费5000.00元由第三人负担。龙腾公司对原判认定基本事实无异议，但以一审适用法律错误，应予撤销为由，上诉称：赵永林房屋属被征收范围内，但赵永林提出种种无理要求，导致征收拆迁工作不能完成。有鉴于此，上诉人不惜损害合法权益与赵永林签订了显失公平的补充协议。该协议不是上诉人的真实意思表示，完全是无奈。请求二审法院撤销一审判决。本院经审理查明的案件事实和其他证据与原审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为赵永林与龙腾公司签订的补充协议是否合法有效的问题。赵永林与龙山区征收办根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《辽源市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，在平等、自愿、协商一致的前提下，达成了《房屋征收补偿协议》，其中对产权调换的房屋净面积为90平方米作了明确约定，并且龙腾公司亦对此予以盖章确认。同时，赵永林又与龙腾公司签订了一份《补充协议》，该协议作为《房屋征收补偿协议》的补充，其中对赵永林回迁房屋的净面积为90平方米也作了明确约定。应当说，该份《房屋征收补偿协议》及《补充协议》系龙山区征收办、赵永林、龙腾公司在对赵永林房屋征收补偿过程中，三方本着自愿、协商一致的原则达成的协议，并经过了三方的一致确认，加盖了公章，应视为当事人真实意思表示。虽然上诉人龙腾公司提出因赵永林提出种种无理要求，导致征收拆迁工作不能完成，所以不惜损害合法权益与赵永林签订了显失公平的补充协议，该协议不是上诉人的真实意思表示的理由，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（二）在订立合同时显失公平的；”、第五十五条第（一）项“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，龙腾公司在与赵永林签订该协议时既然认为协议显失公平，但未在法律规定的期限内行使撤销权，也未根据法律规定对其提出的协议无效的主张提供相应的证据予以证明。因此，该《补充协议》应视为真实有效。综上，龙腾公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费五十元，由上诉人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘其双审判员 屈永国审判员 张 闯二〇一七年五月二十五日书记员 姜霁航