（2016）苏10民终2894号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-12-04

案件名称

扬州市联运总公司与扬州市中亚客车装璜有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省扬州市中级人民法院

所属地区

江苏省扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

扬州市中亚客车装璜有限公司,扬州市联运总公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省扬州市中级人民法院民事判决书(2016)苏10民终2894号上诉人（原审被告）：扬州市中亚客车装璜有限公司，住所地扬州市联运总公司集装化分公司内。法定代表人：汪国豪，该公司经理。委托诉讼代理人：刘松岩，江苏琼宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州市联运总公司，住所地扬州经济技术开发区开发东路27号。法定代表人：王玉富，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈进华，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人扬州市中亚客车装潢有限公司（以下简称中亚公司）因与被上诉人扬州市联运总公司（以下简称联运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院(2015)扬开民初字第00792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中亚公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.中亚公司与联运公司租赁关系已维持十七年，双方合作愉快，且中亚公司在租赁期间内投入大量人力物力资源；在双方租赁合同履行期限内，讼争房屋所在区域已经开始拆迁，且拆迁行为仍在继续，因中亚公司有自建房屋情况，拆迁涉及中亚公司的拆迁利益，故应维持现状，裁定中止审理直至拆迁结束；2.租赁协议期内，讼争房屋已经开始拆迁，评估公司对讼争房屋已作出评估，已经符合当事人双方约定的在租赁协议期内开始拆迁的条件，中亚公司应当获得拆迁补偿；3.中亚公司2014年是在联运公司同意下按二十年长期经营设计标准对旧厂房进行了翻建、新建,一审判决我公司迁让，并拆除自建房屋、钢结构大棚及烤漆房是错误。联运公司辩称：原审判决事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。理由如下：1.我公司与中亚公司的租赁协议至2015年4月30日已经终止，根据相关法规定，双方的权利义务也已终止；2.中亚公司虽然提供了征收决定，但我公司的厂区所在地至今仍未拆除，中亚公司至今仍然强行占用我公司的土地房屋经营；3.一审判决是中亚公司自行拆除其所进行的搭建，我公司并不会因此获得不当利益，因此中亚公司所为我公司因违法搭建而从中受益的上诉理由不存在；4.我公司没有义务对中亚公司搭建的相关物品在合同到期后予以补偿；5.我公司与中亚公司之间的租赁协议为两年一签，中亚公司只能主张2013年5月1日期使用的场地设施，所以中亚公司无权主张2013年前我公司的场地设施权利。联运公司向一审法院提出诉讼请求：1、中亚公司立即无条件全部退还非法占用的联运公司的房屋及场地，并自行拆除违建的房屋、钢结构大棚及烤漆房；2、中亚公司支付非法占用联运公司房屋及场地的占用费1.5万元（暂从2015年5月1日至2015年5月31日，实际计算至中亚公司迁出之日）；3、中亚公司承担本案的诉讼费用。原审查明：2013年4月28日，联运公司作为出租方（甲方）与作为承租方的中亚公司（乙方）签订协议，甲方将其办公楼的楼下及楼前场地提供给乙方使用，协议有效期从2013年5月1日起至2015年4月30日止，乙方每年支付甲方停车费、仓储费6.4万元；乙方在经营使用期间，如遇政府规划调整需要，应在收到甲方通知一个月内无条件搬出或服从安排，甲方不予补偿乙方任何经济补偿和损失，预收相关费用可按实际使用时间退还。同日，双方还就联运公司办公楼的出租签订协议，中亚公司每年支付租金8000元，协议的其他主要内容与前述协议一致。2014年中下旬，中亚公司对其在租赁场地东侧建设的一排平房进行改造，在办公楼前场地上搭建约500平方米的钢结构大棚，并将该场地南侧约600平方米的茅草棚翻建成钢结构大棚，在大棚下搭建烤漆房一处。对以上建设物，中亚公司均未能提供建设许可手续。2014年7月28日，相关部门在工作巡查中发现中亚公司正在建设上述钢结构大棚，后以无合法的许可手续为由下发劝拆通知书，要求中亚公司自行拆除。2014年9月10日，中亚公司出具承诺书，承诺：“我公司在扬州市联运总公司办公楼前与我公司旧厂房之间空地上自筹资金新建的500平方米钢结构大棚，如遇政府拆迁需要，不要政府补偿，自行拆除。”2014年9月15日，联运公司向扬州市开发区城管局出具报告，内容：“1、因我单位办公楼南有处600平方米厂房，由于年久失修，存在严重的安全及隐患，如遇大风大雪，随时有坍塌的危险。为保障人员的生命安全，消除火灾隐患，急需对该危房进行维修改造。2、因生产工作需要，在我公司办公楼前与该危房之间空地上，需搭建一处500平米钢结构大棚。希望开发区城管局考虑我公司实际情况，能保留使用，酌情处理。我公司承诺，此500平米大棚如遇政府拆迁或整治需要，自行拆除，不要补偿。”租赁协议到期后，联运公司不同意续租，并在双方主要进出口处张贴通告，决定收回租赁的房屋场地，不再续租，但中亚公司不同意搬离。租赁协议期内的房租，双方已结清，中亚公司另于2015年7月23日向联运公司支付2.2万元，附言：“房租”。另，双方当事人于2007年、2009年间就其办公楼的楼下及楼前场地，于2011年就其办公楼、办公楼的楼下及楼前场地签订租赁协议各一份，除费用之外，协议内容与上述协议基本一致。2011年4月30日，联运公司（甲方）与中亚公司（乙方）签订一份补充说明，内容为：“乙方自1999年以来至今，一直租用甲方场地合法经营，双方合作愉快。一开始乙方在甲方的西边、扬子江路的马路边（现广州奔驰汽车销售）场地，2003年由于‘广州奔驰汽车销售’的进驻，甲方与乙方协商，为顾全大局，乙方让出此地，退居到现在甲方办公楼处。甲方提供办公楼及楼前空地；乙方为经营需要，自建了厂房、库房、食堂等内部生产设施。近年来乙方又不断地维修、改造厂房等设施有利于工作经营。今经甲方领导解总、王书记、王总与乙方代表卞跃、封建平，本着实事求是的原则，达成如下一致意见：如遇政府规划、拆迁需要，对于乙方自建的厂房、库房、食堂等内部生产设施，将按照扬州市有关拆迁政策补偿给乙方，特此补充说明；本补充说明一式二份，经甲乙双方签字后附于房租协议后。”甲方代表另在该说明下备注：“情况属实，在双方协议期内，如遇政府或甲方规划需要进行拆迁，对乙方现有自建的厂房、库房、食堂，按政府拆迁政策（或评估公司评估表）给予补偿。”2013年4月28日，双方再次在该份说明上签章确认，甲方代表并备注：“同意顺延。”2015年4月22日，扬州市人民政府发布关于三湾地区综合整治工程项目国有土地上房屋征收决定，决定对本案讼争租赁物所在地在内的相关国有土地上的房屋进行征收，启征日期2015年4月22日。目前，讼争租赁物尚未正式实施拆迁。原审法院认为，因讼争办公楼自2003年至今仅取得建设工程规划许可证（临时），依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，双方就该办公楼于2013年4月28日签订的租赁协议依法应认定为无效。双方当日另就办公楼的楼下及楼前场地签订相同期限的租赁协议合法有效。本案一审的争议焦点为：1、租赁协议到期后，中亚公司能否以未获得拆迁补偿为由要求本案中止审理并拒绝迁让？2、如果迁让，联运公司能否要求中亚公司自行拆除其建设的房屋、钢结构大棚及烤漆房？对于争议焦点一，原审认为虽然双方就将来可能发生的拆迁补偿签订了补充说明，但从补充说明的内容以及联运公司的备注、确认顺延的行为综合分析，该补充说明的生效应当附有条件，即租赁关系有效存在，且拆迁已经正式实施。然而，截至法庭辩论终结前，讼争租赁物尚未正式实施拆迁，联运公司不同意续租致租赁关系消灭，该补充说明生效的两项条件均不具备，故中亚公司不能以该补充说明为依据要求联运公司给予相应的拆迁补偿，更不能在拆迁尚未正式实施时要求中止本案审理并拒绝迁让。中亚公司抗辩称，其经联运公司同意后于2014年下半年出巨资对院内自建房进行了维修改造，是按照二十年长期经营的标准设计建造的钢结构厂房，应视为联运公司同意续租。本院认为，联运公司与中亚公司虽然存在多年的租赁关系，但双方一直两年签订一次书面租赁协议，并未发生两年租期届满后未签订书面协议而自动续租的情形，故双方是否续租应以书面协议为原则。况且，联运公司是在中亚公司已经启动建设并出具遇拆迁会自动拆除的承诺后，才向相关部门出具了报告，不能据此认定联运公司同意其新建翻建。至于中亚公司辩称其按照二十年长期经营的标准翻新建造钢结构厂房，无证据证实其与联运公司合意作出，亦不能得出联运公司有续租的意思表示。综上，中亚公司要求中止本案审理并拒绝迁让的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。对于争议焦点二，原审法院认为租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，联运公司出租场地给中亚公司使用，双方并未约定、联运公司亦未同意中亚公司可在场地上建设建筑物，故在租期届满后，中亚公司应将场地依原状返还给联运公司，中亚公司在场地上建设的房屋、钢结构大棚、烤漆房应由其自行拆除。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故联运公司要求中亚公司在返还场地时拆除其建设的房屋、钢结构大棚、烤漆房的诉讼请求，依法应予支持。综上，原审法院认为中亚公司继续占有使用租赁物，无事实和法律依据，应予迁让，并拆除其建设的房屋、钢结构大棚及烤漆房，同时支付租期届满后的占有使用费，占有使用费可参照租赁合同约定的租金标准共计7.2万元/年计算。联运公司要求按1.5万元/月计算占有使用费，但未提供证据证实计算依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条等规定，判决如下：一、扬州市中亚客车装璜有限公司于本判决生效之日起六十日内迁让扬州市联运总公司出租的房屋、场地，并由扬州市中亚客车装璜有限公司拆除其建设的房屋、钢结构大棚及烤漆房；二、扬州市中亚客车装璜有限公司于本判决生效之日起六十日内向扬州市联运总公司支付房屋、场地占有使用费（从2015年5月1日起至实际迁让之日止，按7.2万元/年的标准计算，扬州市中亚客车装璜有限公司于2015年7月23日支付的2.2万元从中扣减）；三、驳回扬州市联运总公司的其他诉讼请求。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案中，联运公司将其办公楼及场地租赁给中亚公司使用，租赁合同至2015年4月30日届满，租赁期届满后，联运公司决定不同意续租并张贴公告在主要进出口处，中亚公司应将租赁物返还给联运公司。至于中亚公司主张自建生产设施补偿款及支付拆迁补偿款的请求因其在一审中并未提出反诉，本院二审期间不予理涉，中亚公司可另行主张。但是中亚公司以此为由拒绝迁让于法无据，本院不予支持。综上所述，中亚公司的上诉主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人扬州市中亚客车装璜有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　柏　鸣审　判　员　　韩　冰代理审判员　　陈建志二〇一七年五月二十五日书　记　员　　余　韵微信公众号“”