（2016）桂01民终3140号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-02-27
案件名称
林北、梁金艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林北,梁金艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终3140号上诉人（原审被告）：林北。委托诉讼代理人：何伟华，广西星汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋多耀，广西方园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁金艳。委托诉讼代理人：覃逵源，广西锦康律师事务所律师。上诉人林北因与被上诉人梁金艳房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成合议庭，于同年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人林北的委托诉讼代理人何伟华、宋多耀，被上诉人梁金艳的委托诉讼代理人覃逵源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人林北上诉请求：1、撤销南宁市西乡塘区人民法院(2014)民一初字第2973号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在本案不存在违约的事实。双方于2010年10月23日签署的《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)第一条、第二条、第三条第2项、第四条第1项内容表明：1．签订合同时，被上诉人对所租房屋系第三人所有、尚未具备租赁使用条件、可能不能按时交付使用、甚至不能交付使用等基本情况是全面了解并预见到的。2．除《合同》第十三条规定的“双方签字、盖章”的条件外，合同生效还应具备“所租房屋能在2011年6月31日交付使用、且房屋符合综合验收、消防验收、环保验收合格等房屋出租必备条件”的生效条件。3．如到2011年6月31日，所租房屋未达到交付使用的条件、仍不能交付使用，则乙方不再租赁。因为：合同不仅约定交房的最后期限是2011年6月31日，而且还约定交纳租金是从2012年7月1日开始，没有约定超过2011年6月31日以后交房的交纳租金起始时间，说明双方签订合同时均不接受超过2011年6月31日以后交房仍继续履行合同的作法。因此，上诉人要求解除合同时，合同尚未生效；而且，上诉人是根据“到2011年6月31日，所租房屋未达到交付使用的条件、仍不能交付使用”的约定事由和双方关于“到2011年6月31日所租房屋不能交付使用、乙方不再租用”的合意，是有事实依据的，因此，不存在违约的问题，不应承担违约责任，一审判决以上诉人违约为由判令上诉人向被上诉人支付经济损失补偿1000000元、三年租金差额经济损失1076716．88元和律师费损失111500元没有事实依据，是错误的，应依法纠正。二、被上诉人除利息损失之外并无其他损失。对出现不能在2011年6月31日前交房的情形时，双方达成合意：乙方不再租用，因此并没有将此情形规定为违约，而是在《合同》第二条明确规定：“甲方须按乙方所缴纳的费用以同期银行利率向乙方支付利息”。因此，上诉人解除合同后的责任就是返还所收款项并支付利息，而上诉人已经返还所收款项并支付利息，因此被上诉人已没有其他损失。三、一审程序违法。认定、计算被上诉人三年租金差额经济损失的依据涉及同时段、同地段同类房屋租金价格水平鉴定的专门性问题，人民法院应当依据《民事诉讼法》第七十六条的规定，根据当事人的申请或自行决定委托具备资格的鉴定人进行鉴定，一审法院以被上诉人与案外人卢xx、何xx、杨xx所签订的《房屋租赁合同》约定的租金数额作为依据认定、计算上诉人三年租金差额经济损失的依据实质是将涉案的专门性问题交给当事人自己“鉴定”，以当事人的“鉴定意见”为定案根据，这是非常荒唐的，明显违反《民事诉讼法》的规定，有失公允，应依法纠正。被上诉人梁金艳辩称：一审判决认定事实清楚，一审法院认定上诉人违反《房屋租赁合同》约定的事实是清楚的，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人梁金艳向一审法院起诉请求：1、林北向梁金艳支付经济损失3076716.88元（1000000元＋2076716.88元）；2、林北承担梁金艳已支出的律师费115000元。3、本案诉讼费由林北承担。一审法院认定事实：2010年10月23日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，林北（甲方）将位于南宁市高新区公共设施及公益事业用地上的综合楼及附属场地整体出租给梁金艳（乙方），总建筑面积为16481.88平方米，房屋租赁期限为二十年（即由2011年1月1日至2030年12月30日，其中包含一年半的装修期），从综合楼实际交付使用之日算起，如不能按时交付的，租赁期限则按实际交付日期顺延，但最迟不得超过2011年6月31日交付，逾此期限交付的，林北须按梁金艳所交纳的费用以同期银行利率向梁金艳支付利息；租金为19.5元/平方米，年租金3856760元，梁金艳须在签订合同后在房屋交付使用三天内向林北支付一个季度的租金964190元，装修期满后开始正常计算租金即2012年10月1日，装修期间免收租金。楼房定于2011年1月1日交付林北使用，遇特殊情况除外，交付使用时应通过有关部门的工程竣工综合验收、消防验收、环保综合验收，并达到合格；梁金艳自合同签订之日起向林北交纳人民币200000元作为合同的履约保证金，梁金艳在经营期间如有违反合同约定的，除按照合同约定承担责任外，所交纳的履约保证金不予返还。租赁期满，林北在梁金艳全部办理移交手续后十天内全额无息退还梁金艳200000元履约保证金。合同第三条第6项约定：“……本合同生效之后，在不违反合同条款的情况下甲乙双方不得以任何借口、理由终止合同，否则违约一方将一次性付给守约一方人民币壹佰万元整，作为经济损失补偿。”第十二条第4项约定：“违约方应承担因违约行为而给对方造成的经济损失，并支付守约方为维护其合法权益所支出的包括差旅费、诉讼费、取证费、律师费等在内的各项费用。”此外，双方还在合同中对其他事项进行了约定。2010年9月29日，梁金艳向林北支付履约保证金200000元。由于无法将房屋交付梁金艳，林北起诉至南宁市西乡塘区人民法院并上诉于南宁市中级人民法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。于2013年1月6日发生法律效力的《广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第2582号民事判决书》查明，2011年6月起，林北与南宁市西乡塘区心圩街道办事处罗赖村民委员会为履行双方合同多次进行书面协商。2011年9月10日，林北发函给南宁市西乡塘区心圩街道办事处罗赖村民委员会，载明：“在我方前期投入巨额资金的前提下，贵方项目资金仍缺口约800万左右，由于项目的后续资金迟迟不能落实，导致从今年一月至今工程项目已处于停工状态，造成房屋不能按时交付我方使用，至于何时能交付也不能确定。虽然按合同约定超过交房期限六个月贵方按银行利率支付利息，但以目前村委会的财务状况也无力支付。根据该合同的补充协议约定，经我方与多家银行沟通仍然无法取得他们在资金上的支持，如果要履行合同我方只能寻求民间资金，但在民间筹集资金使用，资金使用成本很高，已超出我们的承受能力，按照目前情况我方已无法继续履行该合同条款，请贵方接函后认真研究该合同是否还具有可操作性。”2011年9月23日，林北与南宁市西乡塘区心圩街道办事处罗赖村民委员会签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定，双方于2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》因情势变更无法继续履行，经双方协商同意予以解除。2011年9月26日，南宁市西乡塘区心圩街道办事处罗赖村民委员会与陈华签订《房屋租赁合同》及《罗赖村公共设施及公益事业综合楼房屋租赁合同补充协议》，将南宁市高新区公共设施及公益事业用地上的综合楼及附属场地整体出租给陈华。前述民事判决书认为，林北与梁金艳签订的《房屋租赁合同》为有效合同，并以林北实际上已经失去对房屋控制权、无法向梁金艳交付标的物为由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项的规定，判决解除梁金艳与林北签订的《房屋租赁合同》，同时认为，造成合同不能履行，林北应承担违约责任，如合同解除后，双方当事人仍存有纠纷，可另循法律途径解决。一审法院另查明：2012年2月15日，梁金艳与卢xx、何xx、杨xx签订一份《房屋租赁合同》，约定，梁金艳承租南宁市西乡塘区高新区心圩街道办事处罗赖村十队二组的代表第三产业综合楼（现命名为广西东凯投资大厦），建筑面积12338.84平方米，租赁期限暂定十八年即2012年3月1日至2030年2月28日，房屋年租金3410000元。一审法院又查明：2012年2月16日，广西锦康律师事务所开具三张《广西壮族自治区南宁市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》，付款人是梁金艳，项目为律师费，金额分别为11500元（发票号码：01343023）、50000元（发票号码：01343022）、50000元（发票号码：01343021），以上合计111500元。本案以及《南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第211号民事判决书》、《广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第2582号民事判决书》载明，梁金艳的委托代理人均为广西锦康律师事务所委派的覃逵源律师。一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”林北不能向梁金艳交付租赁物的原因在于南宁市西乡塘区心圩街道办事处罗赖村民委员会无法按期完成标的物的建设及交付，虽不可归责于林北，但依据前述法律规定，林北应向梁金艳承担违约责任。《房屋租赁合同》第三条第6项约定的经济损失补偿的性质为违约金，故，梁金艳要求林北支付1000000元的经济损失补偿，于法有据，应予以支持。关于梁金艳诉请的房屋租金差额经济损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在林北提出解除《房屋租赁合同》后，梁金艳与案外人卢xx、何xx、杨xx签订新的《房屋租赁合同》，依法采取措施防止损失的扩大，应认可梁金艳的前述行为，并采信梁金艳与案外人签订的《房屋租赁合同》。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金为19.5元/平方米•月、建筑面积16481.88平方米，而2012年梁金艳与案外人卢xx、何xx、杨xx签订的《房屋租赁合同》约定的房屋年租金3410000元、建筑面积12338.84平方米，即租金为23元/平方米•月（3410000元÷12338.84平方米÷12个月），因林北单方违约解除合同，梁金艳无法使用原承租的房屋而须另行寻租，租金单价上涨导致梁金艳产生损失确属客观事实，且梁金艳另行寻租的房屋亦位于罗赖村，故梁金艳要求林北依照其与案外人签订的《房屋租赁合同》的租金单价赔偿其在同一地段承租相同面积房屋所产生的三年经济损失2076716.88元即（23元-19.5元）×16481.88平方米×12个月×3年，合理合法，应予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，违约金采取的是填补损失的原则，故，林北依据合同第六条第3项已经赔偿给梁金艳的1000000元，应从前述2076716.88元中予以扣除，即林北尚应向梁金艳支付租金差额经济损失1076716.88元。关于律师费。《房屋租赁合同》第十二条第4项约定，林北应支付梁金艳为维护其合法权益而支出的律师费，依据广西锦康律师事务所出具的三张发票显示，梁金艳支出的律师费共计111500元（11500元＋50000元＋50000元），即林北应向梁金艳支付律师费111500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条之规定，判决：一、林北向梁金艳支付经济损失补偿1000000元；二、林北向梁金艳支付三年租金差额经济损失1076716.88元；三、林北向梁金艳支付律师费损失111500元。案件受理费35334元（梁金艳已预交），由梁金艳负担11109元，林北负担24225元。本案二审中，上诉人林北与被上诉人梁金艳围绕本案争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审法院已查明的事实均未提出异议，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院另查明：被上诉人梁金艳与广西锦康律师事务所于2012年2月16日签订《委托代理合同》，并于同日转账支付律师费115000元。本院认为：上诉人林北与被上诉人梁金艳于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案房屋已办理《建设工程规划许可证》，应属有效合同。上诉人以涉案房屋尚未通过消防验收为由主张该合同为效力待定合同，没有法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人因故无法向被上诉人依约交付租赁物，确已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。双方在《房屋租赁合同》第三条第6项已对赔偿损失的违约责任进行了明确约定，故被上诉人要求上诉人依照合同约定支付经济损失补偿1000000元，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋租金差额损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被上诉人以其与案外人另行签订的《房屋租赁合同》为依据主张租金差额损失，但其所提交的证据并不能证明其与上诉人约定的租金标准明显低于当时同等条件租赁物的租金市场价格标准，亦不能证明双方订立合同时可以预见或应当预见因违约必然产生房屋租金差额损失，再结合双方签订《房屋租赁合同》的履行程度，被上诉人主张房屋租金差额损失，于法无据，且有违公平，本院不予支持。关于律师费损失。双方订立的《房屋租赁合同》第十二条第4项约定，违约方应赔偿守约方为维护合法权益所支出的律师费等费用，被上诉人二审时提交《委托代理合同》及转账凭证证明主张权利支出律师费115000元，与其一审提交的律师费发票金额不符，一审法院以发票金额确定律师费损失为111500元，并无不当，且被上诉人对此并未提出上诉，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2793号民事判决第一项、第三项；二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2793号民事判决第二项；三、驳回被上诉人梁金艳的其他诉讼请求。一审案件受理费35334元，由上诉人林北承担12765元，由被上诉人梁金艳承担22569元。二审案件受理费35334元（上诉人林北已预交），由上诉人林北承担12765元，由被上诉人梁金艳承担22569元。本判决为终审判决。审 判 长 张雪梅审 判 员 唐荣娜代理审判员 兰 帅二〇一七年五月二十五日书 记 员 王熙伟 关注公众号“”