（2017）皖02民终763号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
无为县自来水有限责任公司与夏业英租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏业英,无为县自来水有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终763号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：夏业英，女，1964年3月15日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人:夏薇，安徽夏薇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：无为县自来水有限责任公司，住所地安徽省无为县无城镇二环路西侧，统一社会信用代码9134022515370173X0。法定代表人：陈从喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：万长玲，安徽万长玲律师事务所律师。上诉人夏业英因与被上诉人无为县自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院作出的（2016）皖0225民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人夏业英及其委托诉讼代理人夏薇，被上诉人自来水公司委托诉讼代理人万长玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏业英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由自来水公司负担。事实和理由：本人并不差欠自来水公司房屋租赁费用，一审法院判决解除双方之间的租赁合同属于认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判或发回重审。1、2013年6月25日，本人与自来水公司签订了《租赁合同》，合同约定自来水公司将其南侧游泳娱乐中心整体出租给本人，租赁期限为10年，本人接手租赁物后发现南侧游泳娱乐中心房屋年久失修、渗漏严重，配套不全，水、电、气线路及管道全部老化，不能正常使用，本人为恢复使用租赁物先行垫付了560万元；2、自来水公司交付的租赁物不具备租赁目的，致使本人营业推迟至2014年6月20日；3、2014年底，本人认为租赁物租金过高，亏损过大，要求自来水公司降低租金，自来水公司根据本人申请委托中介机构对租赁物租金进行了评估，评估租金价为每年18万元；4、本人承租房屋所使用的电费应自2015年12月16日起计算，未缴纳的水费应依据水表度数计算，自来水公司请求本人支付2016年7月21日之后的水电费是在一审审理过程中提出的，应属无效；5、本人在一审中已经提出反诉，要求自来水公司返还本人垫付的房屋建设、设施等费用280万元、财务成本损失40万元、经营损失200万元，但一审并未支持本人意见。自来水公司辩称：1、夏业英差欠房租是事实；2、本案租赁物是公开的，面积达2583平方，夏业英向本公司报价年租金40万元，必然对建筑物有过深入的考察，夏业英丈夫是本公司员工，不可能不知晓租赁物情况，本公司从未要求夏业英先行垫付更新设备、设施，也未要求夏业英自行在游泳池傍扩建房屋；3、夏业英称租赁物达不到租赁目的理由不能成立，夏业英实际在2013年7月就开始营业，间接证明本公司交付的租赁物符合合同目的；4、本公司委托中介机构评估租金为每年18万元，但合同一经签订，必须遵守，夏业英确曾要求本公司降低租金，但本公司一直未同意降低租金，双方未达成合意，应按原合同租金履行；5、关于水电费与房租属于牵连之诉，一审法院就低不就高，并未损害夏业英利益；6、关于恒温水循环系统不能使用问题，夏业英在租赁合同之前就应该对租赁物状况进行充分了解，《租赁合同》中本公司并没有保证房屋等一切设施完好无损，更没有保证夏业英进场后无需进行任何装修，事实上，在夏业英承租之前，本公司经营游泳馆主要就是夏季经营从未正式使用过夏季之外适用的恒温水循环系统，根据《租赁合同》，租赁期间对租赁物的装修、维护和更新都是承租人履行的义务，夏季之外，夏业英是否经营游泳池，是夏业英个人的事，与本公司没有关系，本公司不存在赔偿夏业英所谓营业损失200万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。自来水公司向一审法院起诉请求：1、确认自来水公司与夏业英自2016年8月11日解除合同；2、夏业英给付拖欠的自2015年6月1日起至2016年8月10日止房屋租金482500元；3、夏业英给付截止2016年7月20日的水费274220.8元，电费36427元，合计310647.8元；4、判决夏业英立即腾空租赁房屋；5、夏业英支付解除合同后占有租赁房屋使用费暂定200000元，具体计算至夏业英腾空租赁房屋为止；6、夏业英给付自2016年7月21日至腾空之日期间水电费用。夏业英向一审法院反诉请求：1、请求判令自来水公司返还垫付的房屋建设、设施等费用2800000元及财务成本损失400000元；2、请求判令自来水公司因违约赔偿经营损失2000000元；3、诉讼费用全部由自来水公司负担。一审法院认定事实：2013年6月25日，自来水公司与夏业英签订了《租赁合同》，合同约定：自来水公司将其游泳娱乐中心（建筑面积约2583平方米）整体出租给夏业英，夏业英必须保证游泳馆夏季正常对外营业。租赁期限10年，自2013年11月30日至2023年11月29日止，租金前五年每年400000元。租金每年分两次支付，即每年度上半年3月1日前交清房租200000元，下半年9月1日前交清房租200000元。自来水公司于2013年8月8日前将游泳娱乐中心交付夏业英。夏业英在租赁期内，必须成立有限公司，依法经营，照章纳税，所发生的一切债权债务由夏业英负责。夏业英承担使用该房屋所发生的水、电等费用。夏业英对游泳娱乐中心的房屋、泳池进行装修、改造时必须经自来水公司书面同意才可实施，所有费用由夏业英承担。夏业英原则上不得在场内建造临时房屋，如确需搭盖，必须经自来水公司书面同意后，向规划等部门申请报批同意后方可实施。在合同期满后，上述投入的设施、设备由夏业英自行撤除或无偿移交自来水公司，临时房屋也必须无偿移交自来水公司，且不得损坏和拆除。夏业英不得以任何理由要求减免房租。合同期满或终止时，夏业英投资的装修、装璜改造须保持现状不得损毁，并完整无条件将承租房屋在10日内交还自来水公司，且不得向自来水公司提出任何补偿要求。因夏业英违约导致合同解除的，夏业英投入的装修、装璜均归自来水公司所有和使用，且不得提出任何补偿要求。自来水公司清欠水电等费用后，把剩余保证金退还夏业英。夏业英有以下情形之一的，自来水公司有权终止合同，对租赁房屋实施停电停水，并由夏业英承担给自来水公司造成的经济损失：（1）足额支付租金，累计拖欠时间超过20天的；……。2013年6月25日至2013年11月29日为装修免租期。合同签订后不久双方进行了场地交付，夏业英还于2013年7月将游泳馆对外开放营业。夏业英对租赁房屋进行了重新装修，同时在未取得自来水公司书面同意的情况下，扩建和改造了一些临时建筑，并开设了盘古开天休闲商务酒店。合同履行至2015年，夏业英在交清了2015年5月31日之前应交的200000元租金后，一直拒付租金；夏业英未交纳过水费，截止2016年12月7日，水表1（专供游泳池）读数为612吨、水表2（宾馆经营用水）读数为6869吨；电表左（50倍率）读数为1698、电表中（40倍率）读数为3302、电表右（50倍率）读数为2952。双方于2014年5月14日才办理三个电表起始读数交接，即电表左（50倍率）：初始读数为1697、电表中（40倍率）：初始读数为3220、电表右（50倍率）：初始读数为963，夏业英于2015年12月23日交纳了自2014年5月14日至2015年12月15日的40192元电费后（电表左50倍率：起始读数1697-届时读数1697、电表中40倍率：起始读数3220-届时读数3220、电表右50倍率：起始读数963-届时读数2219），一直拖欠电费至今，电费一直由自来水公司先行垫付给供电部门，然后应由夏业英再向自来水公司的开户行无为农村商业银行交纳所用电费。自来水公司对夏业英所拖欠的租金、水电费用屡催无果后，于2016年7月25日书面通知夏业英催交上述租金以及拖欠的水电费用，并通知夏业英如未能在2016年8月10日前交清所欠租金，双方自2016年8月11日解除《租赁合同》，如有异议在2016年8月20日之前提出。夏业英在异议期内未提出异议，且继续在租赁场所营业。另查明，自来水公司曾单方委托芜湖平泰资产评估有限公司对案涉租赁房屋自2016年1月1日起三年的租金进行鉴定，芜湖平泰资产评估有限公司于2016年4月7日出具了租金鉴定报告。一审法院认为，夏业英承认自来水公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。双方当事人签订的《租赁合同》系真实意思表示，不存在法定无效的情形，属合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、《租赁合同》是否应予以解除及何时解除；2、夏业英是否应给付拖欠房租482500元及解除合同后占用租赁房屋至腾空之日期间的占用费；3、夏业英是否应给付租赁房屋期间及占用租赁房屋至腾空之日期间水电费用，自来水公司提出关于要求夏业英给付自2016年7月21日起至腾空房屋之日止的水电费用的请求是否有效；4、自来水公司应否返还夏业英垫付的房屋建设、设施等费用2800000元及财务成本损失400000元；5、自来水公司应否赔偿夏业英经营损失2000000元；6、夏业英是否多交200000元租金；7、夏业英的反诉请求是否超过诉讼时效。第一，关于合同解除的问题。夏业英拖欠租金是实，且经自来水公司催要后，在合理期限内仍未支付，故自来水公司依法享有合同解除权。自来水公司通知夏业英于2016年8月11日解除合同，该解除行为合法有效，故法院确认双方当事人签订的《租赁合同》已于2016年8月11日解除。同时，酌定三十日给夏业英腾空搬离原租赁房屋的时间，即夏业英于本判决生效之日起三十日内搬离租赁自来水公司的区域并返还租赁房屋。第二，关于夏业英是否应给付拖欠房租482500元及占用租赁房屋至腾空之日期间的占用费。合同法规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，夏业英未能提供充分证据证明租赁物不符合约定的用途，自来水公司将租赁房屋交付给夏业英后，要求其保证游泳馆夏季正常对外营业，未约定提供恒温水循环系统可保证游泳馆四季能对外营业，故夏业英称租赁物不符合约定的用途影响经营、自来水公司构成根本违约的诉请于法无据。而夏业英仅交纳租金至2015年5月31日，拒付自2015年6月1日以来的租金，故夏业英违反了合同约定，应承担相应的责任。夏业英应给付拖欠至2016年8月10日房屋租金及占用租赁房屋至腾空之日期间的房屋占用费，即以年租金400000元为标准，自2015年6月1日起至夏业英实际返还租赁物之日止计算的房屋租金和占用租赁物的使用费。第三，夏业英是否应给付租赁房屋期间水电费及占用租赁房屋至腾空之日期间水电费用。《租赁合同》明确约定了夏业英承担使用该房屋期间所发生的水、电等费用，故夏业英应承担使用该房屋期间所发生的水、电费用。自来水公司在起诉时要求夏业英给付暂定的水电费用102160.4元，庭审中将该项请求变更为支付水电费至腾空之日止，夏业英辩称系当庭提出诉讼请求无效，该院认为，当事人有权利在法庭辩论结束前变更诉讼请求，但变更后的诉求不明确具体，故该院将水电费请求计至该院勘验之日（2016年12月7日），此后发生的水电费用，自来水公司可另行主张。因夏业英未交纳过水费，该院特进行了现场勘验：截止2016年12月7日，水表1（专供游泳池）读数为612吨、水表2（宾馆经营用水）读数为6869吨，因水表1（专供游泳池）读数为612吨与自来水公司提供的游泳池在一次全换水使用情况下的用量（游泳池容积为690-790立方米或储水量690-790吨）不符，即游泳池近三年来未进行一次全换水，明显有违常理。本着公平的原则，该院根据夏业英反诉陈述：“由于恒温水循环系统不能使用，致使本来能全年经营的游泳馆目前只能经营2个月”，结合各种影响因素推定夏业英自合同规定的租赁日期起算至本案诉讼期间共经营游泳馆有效时长为5个月，游泳池平均按每月换水一次，折合共换5次水，每次换水量为游泳池平均容积740吨，约合共用水3700吨，计费12950元（3700吨*3.5元/吨）。因已总折算，对水表1（专供游泳池）得数水费2142元（612吨*3.5元/吨）不再计算；故酌定专供游泳池的水费为12950元。水表2（宾馆经营用水）水费21980.8元（6869吨*3.2元/吨），两项水费合计34930.8元，故对自来水公司要求夏业英给付截止2016年7月20日的水费274220.8元的主张，予以部分支持。依据无为县物价局无价商［2009］80号文件规定，游泳池的水费计费标准为3.5元/吨，夏业英关于游泳馆用水是全民健身项目而不属洗浴等特种行业用水不能按3.5元/吨的计费标准的理由，因未提供充分证据证明，该理由不能成立。对自来水公司要求夏业英承担自2013年7月14日至2014年5月14日的电费21150元的主张，因自来水公司只提交了其自行编制的电费的表格，且双方之间未明确属夏业英独立使用的电表及起止读数，自来水公司估算夏业英承担自2013年7月14日至2015年12月15日的电费21150元，尚不足以证实系夏业英拖欠的准确电费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。自来水公司对其提出的此项主张应承担举证不能的责任。对2015年12月15日之后的电费，根据该院现场勘验：截止2016年12月7日，电表左（50倍率）：上期读数1697-届时读数1698、电表中（40倍率）：上期读数3220-届时读数3302、电表右（50倍率）：上期读数2219-届时读数2952），电费计25587.2元(733度数*50倍*0.64元/度+82度数*40倍*0.64元/度+1度数*50倍*0.64元/度)。故对自来水公司要求夏业英给付电费36427元的主张，予以部分支持。第四，自来水公司应否返还夏业英垫付的房屋建设、设施等费用2800000元及财务成本损失400000元。根据双方合同约定，夏业英对游泳娱乐中心的房屋、泳池进行装修、改造时必须经自来水公司书面同意才可实施，所有费用由夏业英承担。夏业英原则上不得在场内建造临时房屋，如确需搭盖，必须经自来水公司书面同意后，向规划等部门申请报批同意后方可实施。在合同期满后，上述投入的设施、设备由夏业英自行撤除或无偿移交自来水公司，临时房屋也必须无偿移交自来水公司，且不得损坏和拆除。合同期满或终止时，夏业英投资的装修、装璜改造须保持现状不得损毁，并完整无条件将承租房屋在10日内交还自来水公司，且不得向自来水公司提出任何补偿要求。因夏业英违约导致合同解除的，夏业英投入的装修、装璜均归自来水公司所有和使用，且不得提出任何补偿要求等，合同约定明确具体，且不违反法律禁止性规定，该院予以认可。夏业英称其是垫付房屋建设、设施等费用,因未提交证据证明，故不予采信；对其财务成本损失40万元的主张，因未提供有效证据证明，不予支持；关于夏业英提出的已建造扩建房屋，因其未向该院提交证据证明是经自来水公司书面同意并向规划等部门已办理报批手续，即不能确定为合法建筑，不属本案审理范围，不作处理。第五，关于自来水公司应否因违约赔偿夏业英经营损失2000000元。夏业英提出经营损失系其单方估算，也并非确定发生的损失，其未能提供充分有效的证据证明其所受损失与自来水公司的行为有关，且自来水公司不存在违约行为，故对夏业英此项反诉请求，不予支持。至于自来水公司曾单方委托芜湖平泰资产评估有限公司对案涉租赁房屋租金进行鉴定，芜湖平泰资产评估有限公司出具了租金鉴定报告，但民事活动应遵循意思自治原则，合同关于租金方面的约定明确具体，且不违反法律规定，合法有效，该鉴定结论与本案无关联性。第六，夏业英是否多交纳200000元租金问题。合同约定，双方租金起算日是2013年11月30日，合同签订日至租金起算日之间为免租期，是为夏业英经营用装修、装璜改造的过渡期，夏业英将正式营业时间作为租金的起算日不符合合同约定和法律规定，故对夏业英的此项主张不予支持。第七，关于夏业英的反诉请求是否超过诉讼时效问题。合同履行是持续的状态，因而也不存在自来水公司所称夏业英的反诉请求超过诉讼时效的问题。综上所述，合法有效的合同，当事人双方均应按照约定全面履行合同义务。一方违约时，应当承担相应的民事责任。夏业英不能提交证据证明自来水公司违约给其造成的损失，应承担举证不能的责任，同时亦应按合同约定履行义务。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序,依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司与被告（反诉原告）夏业英签订的《租赁合同》已于2016年8月11日解除；二、被告（反诉原告）夏业英于本判决生效之日起三十日内搬离租赁原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司的区域并返还租赁房屋；三、被告（反诉原告）夏业英自判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司以年租金400000元标准计算的平均每日租金标准，自2015年6月1日起至实际搬离租赁区域并返还租赁房屋之日止的租金及房屋占用费；四、被告（反诉原告）夏业英自判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司截止2016年12月7日的水费34930.8元，电费25587.2元；五、驳回原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）夏业英的其他反诉请求。本案本诉案件受理费10820元，减半收取计5410元，反诉案件受理费24100元，减半收取计12050元，共计17460元，由夏业英负担16000元，无为县自来水有限责任公司负担1460元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、一审支持自来水公司与夏业英解除《租赁合同》，并要求夏业英履行尚未支付的房租、租赁物的占用费以及水电费用，有无事实和法律依据；2、夏业英要求自来水公司返还其垫付的房屋建设、设施等费用、财务成本损失以及因违约赔偿其经营损失，有无事实和法律依据。一、合同解除是指合同有效成立后，没有履行或完全履行前，当约定的或法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外溯及地消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，解除权人可主张解除合同，并应当通知对方当事人。本案中，自来水公司与夏业英签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。夏业英支付租金至2015年5月31日，其后至今的租金，经自来水公司的多次催告，夏业英既未履行支付租金的合同义务也未向自来水公司提出异议，致使合同的目的无法实现。故自来水公司通知夏业英于2016年8月11日解除租赁关系于法有据，本院予以支持。同理，夏业英拒付自2015年6月1日以来的租金，其违约行为违反了合同的约定，应给付拖欠至2016年8月10日房屋租金及占用租赁房屋至腾空之日期间的房屋占用费，即以年租金400000元为标准，自2015年6月1日起至夏业英实际返还租赁物之日止计算的房屋租金和占用租赁物的使用费。关于自来水公司要求夏业英给付租赁房屋期间水电费及占用租赁房屋至腾空之日期间水电费用，原审法院认为该项诉求不明确具体，故将水电费用计算至法院勘验之日（2016年12月7日）即水费34930.8元、电费25587.2元，此后发生的水电费用，自来水公司可另行主张，该项主张本院予以认可。二、庭审中，夏业英主张因自来水公司交付游泳娱乐中心的房屋、泳池、线路管道及恒温水循环系统等设施年久失修，无法正常使用。夏业英垫付的房屋建设、设施等费用、财务成本损失以及因违约造成的经营损失，是否应当由自来水公司承担不无疑问。第一，依据合同约定，夏业英对游泳娱乐中心的房屋、泳池进行装修、改造时必须经自来水公司书面同意方可实施，所有费用由夏业英承担。夏业英原则上不得在场内建造临时房屋，如确需搭盖，必须经自来水公司书面同意后，向规划等部门申请报批同意后方可实施。由于夏业英未提供自来水公司书面同意其搭建的材料，因此夏业英主张其垫付的房屋建设、设施费用应由自来水公司承担，于法无据且缺乏相应的证据支持。因夏业英的违约行为导致租赁合同解除，其投入的装修、装潢均归属于自来水公司所有和使用，且不得提出补偿要求等，合同内容具体确定，符合法律规定，本院予以支持。第二，对于夏业英主张的财务成本损失，因缺乏有效的证据支持，本院不予认可。第三，游泳娱乐中心的建筑面积约为2583平方米，夏业英作为承租人对该租赁物进行详细的考察了解后作出租赁的意思表示，符合一般的常理和认知。自来水公司早在2013年即将游泳娱乐中心交付夏业英使用，而夏业英却迟延至2016年自来水公司起诉解除合同时才以自来水公司交付租赁物不符合约定为由拒绝支付租金，其理由实难认同。夏业英作为游泳娱乐中心的实际经营者，应及时向自来水公司反映租赁物的使用问题，但其未行使或怠于行使相应的权利，并以此作为不履行支付租金的抗辩，本院不予支持。夏业英主张因合同违约所造成经营损失，缺乏相应的证据佐证自来水公司存在违约行为，故对于夏业英的该项诉求，本院不予支持。第四，自来水公司曾单方委托芜湖平泰资产评估有限公司对案涉租赁房屋租金进行鉴定，芜湖平泰资产评估有限公司出具了租金鉴定报告，因民事活动遵循意思自治原则，合同关于租金方面的约定明确具体，且不违反法律规定，合法有效，在自来水公司与夏业英对于租赁物租金达成的新的协议前，该鉴定结论与本案并无关联。第五，合同约定，双方租金起算日是2013年11月30日，合同签订日至租金起算日之间为免租期，是为夏业英经营用装修、装璜改造的过渡期，夏业英将正式营业时间作为租金的起算日不符合合同约定。夏业英主张多交纳200000元的租金，此项主张于法无据不予支持。综上，夏业英的上诉请求和理由均不成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35000元，由上诉人夏业英负担。本判决为终审判决。审判长 徐胡龙审判员 杨 洋审判员 王昌敏二Ｏ二Ｏ一七年五月二十五日书记员 姚 昊附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”