（2017）沪02民终90号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-22
案件名称
仇珊瑛与上海张宅物业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仇珊瑛,上海张宅物业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终90号上诉人(原审原告)：仇珊瑛，女，1933年6月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：朱建平，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海张宅物业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：瞿英，董事长。委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。上诉人仇珊瑛因与被上诉人上海张宅物业有限公司(以下简称“张宅物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)静民三(民)初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。仇珊瑛上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持仇珊瑛在一审中的诉讼请求或者将案件发回重审。事实和理由：仇珊瑛在落款日期为1997年12月24日的《租用公房凭证》上盖章，故其合法权益自1997年12月开始被侵害，其主张权利并没有超过诉讼时效。仇珊瑛一直居住使用上海市静安区新闸路XXX弄XXX号二层后阁楼，从未放弃对二层后阁楼的承租权。张宅物业公司答辩称，仇珊瑛的租用公房凭证上记载的二楼阁楼面积只有9平方米，租金也是按照9平方米计算的。1985年张宅物业公司发给仇珊瑛租用公房凭证，仇珊瑛也盖章表明记载无误，故仇珊瑛的主张已经超过了二十年的诉讼时效。一审法院判决正确，请求二审予以维持。仇珊瑛向一审法院起诉要求：确认1974年1月1日至2013年12月30日期间，仇珊瑛与张宅物业公司对上海市静安区新闸路XXX弄XXX号承租的包括二层前阁楼、后阁楼在内的房屋存在租赁关系。一审法院认定事实，张宅物业公司前身为上海静益物业公司，上海市静安区新闸路XXX弄XXX号(以下简称“系争房屋”)系张宅物业公司管理范围内的公有居住房屋，仇珊瑛户籍自1955年迁入系争房屋内。1975年新闸路部分住户进行了住房交换。《住房使用交换协议书》记载，周赛华原住房屋地址新闸路XXX弄XXX号亭子间10平方米，交换原因为结婚需要115号亭子间；仇珊瑛原住房屋地址新闸路XXX弄XXX号亭子间10.3平方米，交换原因为前客堂与仇玉香井搭连起来方便些；毛国明原住房屋地址新闸路XXX弄XXX号前客7.2平方米，交换原因为在679号有二层阁一间，故调住一起较为方便。编号为静武交过(75)字第1-89号的《住房使用交换过户通知书》经三名住户签字确认。《住房交换审批单》显示相关管理部门于1975年6月同意交换。住房交换后《公管房屋分幢情况表》修改情况如下：系争房屋前客部位(使用面积7.2平方米)户名原为毛国明，毛国明名字被删改为仇珊瑛；亭子间部位(使用面积10.3平方米)户名原为仇珊瑛，仇珊瑛名字被删去，下面写有周赛华的姓名，同行记载有二△部位(高度1.35米，使用面积8.9平方米)；同页另有户名仇玉香，登记部位为井搭(使用面积11.9平方米)、二△(高度1.35米，使用面积12.7平方米)，行末注有“户主已死亡，现有仇珊瑛用”。1980年8月，仇珊瑛及其父仇如宝书面申请并户，申请书写道：“要求房管部位将仇玉香(仇珊瑛姑母，1970年8月6日报死亡)、仇珊瑛、仇如宝的户名并为仇珊瑛一户，做统阁、统客堂统一使用。”张宅物业公司处内部留存的《并户报告》内容如下：“新闸路XXX弄XXX号前客10.4平方米租赁户名仇珊瑛，与井搭8.4平方米、二△9平方米租赁户名仇玉香(70年故)及后客6平方米租赁户名仇如宝，现仇珊瑛要求并户。①仇珊瑛从小丧母，由姑母仇玉香抚养长大，长期居住在一起。以后仇玉香无工作，在生活上经济上都依靠侄女仇珊瑛负担供给。仇玉香户的房租一直由仇珊瑛交付。仇玉香在70年因病故后实际上该房长期来由侄女仇珊瑛居住，上述情况由里委作证。②仇如宝居住后客，要求与女儿仇珊瑛并户使用。根据上述情况，要收回仇玉香的住房看来是不大可能，因仇珊瑛长期与仇玉香同居一起，及房租也是仇珊瑛交付。另一方面，井搭与前客如果另行分配，以后会有纠纷，在租赁管理上会造成麻烦，只有并给仇珊瑛使用。根据该户的当时和现在的实际情况，为了方便及有利于租赁管理，拟同意将井搭、前客、后客、二△户名并改为仇珊瑛。并户后租金改为统标。”有关领导批注同意并户。静武字13594号《公房租赁情况核对表》及《租用公房凭证》记载，租赁户名仇珊瑛，房屋地址新闸路XXX弄XXX号，独用租赁部位为底层前客10.4平方米、底层后客6.0平方米、天井搭建8.4平方米、二层阁9.0平方米。承租户签章处盖有仇珊瑛的印章，落款时间为1985年12月24日。此后，仇珊瑛按照《租用公房凭证》记载面积向张宅物业公司缴纳公房租金，未支付过二层后阁楼12.7平方米的租金。2012年10月19日，静安区人民政府核准静安区67街坊旧城区改建地块项目实施房屋征收，系争房屋在征收范围内。仇珊瑛与征收实施单位为承租部位及面积发生争议。经协调，仇珊瑛于2013年12月30日针对《租用公房凭证》记载面积签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。同日，征收实施单位出具《承诺》一份，同意“今后，如有超出方案标准的额外补偿或者公房租赁凭证上无记载的阁楼得到补偿的，仇珊瑛户也享受同等待遇。另，你户与物业的面积争议，以法院判决的面积为准进行补偿”。仇珊瑛认为张宅物业公司工作人员的过错导致其承租的二层后阁楼未登记至仇珊瑛名下，导致仇珊瑛在征收中重大利益受损，故诉诸法院。一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。张宅物业公司辩称仇珊瑛此次起诉已超过二十年的最长诉讼时效，请求驳回仇珊瑛诉请。对此法院认为，仇珊瑛现请求确认双方之间对系争房屋包括二层后阁楼在内的部位存在房屋租赁合同关系，所涉基础法律关系为合同法律关系，应当适用诉讼时效有关规定。1985年发放的《租用公房凭证》仅登记了前客10.4平方米、后客6.0平方米、井搭8.4平方米、二层阁9.0平方米，并未将二层后阁楼12.7平方米面积计算在内。从本案查明事实来看，仇珊瑛长期生活在系争房屋内，仇玉香过世后二层阁(包括二层前阁、二层后阁楼)一直由仇珊瑛及其家人实际使用，于情于理仇珊瑛都应当熟知房屋内各个居住部位状况，在核对其租赁户名下承租部位及面积时尽到注意义务。然而自1985年仇珊瑛取得《租用公房凭证》至2012年系争房屋所在地块被准予征收的二十七年间，仇珊瑛从未就《租用公房凭证》记载提出过异议，亦不曾对二层后阁楼12.7平方米缴纳过公房租金。即使如仇珊瑛所称，《租用公房凭证》遗漏将二层后阁楼12.7平方米登记至仇珊瑛租赁户名下，则自1985年仇珊瑛取得相关租赁凭证时起，仇珊瑛相关权利就已受到侵害，然而仇珊瑛在二十年里从未向人民法院请求保护其民事权利。因仇珊瑛怠于主张权利，在本案中已丧失胜诉权。张宅物业公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由于法有据，予以采纳。判决：驳回仇珊瑛要求确认1974年1月1日至2013年12月30日期间，仇珊瑛与上海张宅物业有限公司对于上海市静安区新闸路XXX弄XXX号包括二层前阁楼、后阁楼在内的房屋存在租赁合同关系的诉讼请求。本院二审中，张宅物业公司提供了公管房屋分幢情况表，证明在交换租赁部位之前，仇珊瑛缴纳的公房租金为人民币1.63元每月，交换后缴纳的租金为人民币1.09元每月。对此，仇珊瑛认为分幢情况表无法证明仇珊瑛支付了前客堂租金，而没有支付二层后阁楼租金。仇珊瑛支付租金时，收据上并没有区分房屋部位。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审审理中，仇珊瑛与张宅物业公司曾一致确认1975年之前仇珊瑛在系争房屋内的租赁部位为二层亭子间10.3平方米、二层后阁楼12.6平方米。本院认为，本案的主要争议焦点有三：第一、1975年住房交换时，仇珊瑛是否将二层后阁楼交换给了周赛华；第二、仇珊瑛对二层后阁楼是否享有承租权；第三、仇珊瑛主张权利是否已经超过了诉讼时效。对于争议焦点一、本院认为，首先，1975年《住房使用交换协议书》、《住房使用交换过户通知书》、《住房交换审批单》均将仇珊瑛的原住房屋地址登记为新闸路XXX弄XXX号亭子间(居住面积10.3平方米)，周赛华交换原因记载为“因结婚需要115号亭子间”，相关文件均未涉及仇珊瑛承租的二层后阁楼。其次，张宅物业公司辩称房屋交换时必须将承租户名下所有部位一并与他人进行整户交换，因此仇珊瑛承租的亭子间、二层后阁楼已经全部交换给周赛华，但对其所述政策未能提供相应依据，且与张宅物业公司在庭审中所称的二层后阁楼已被房管所报空屋收回矛盾。再次，在上世纪七八十年代住房面积紧张的社会背景下，仇珊瑛以亭子间、二层后阁楼合计22.9平方米的使用部位交换毛国明原承租的前客7.2平方米，显然有悖常理。最后，在1975年住房交换后，二层后阁楼仍然由仇珊瑛一家居住使用，如果二层后阁楼已经交换给了周赛华，则应由周赛华占有使用，但自1975年至今，周赛华并未对仇珊瑛占有、使用二层后阁楼提出过异议。而在2012年静安区人民政府对系争房屋所在地块征收时，周赛华也未取得二层后阁楼的征收补偿利益。综上所述，本院认为1975年仇珊瑛仅将系争房屋二层亭子间交换给周赛华，二层后阁楼在1975年之后仍由仇珊瑛承租。对于争议焦点二，仇珊瑛对二层后阁楼是否享有承租权。张宅物业公司认为，仇珊瑛从未支付过二层后阁楼的租金，且租用公房凭证上记载二层阁的面积为9平方米，但二层后阁楼的面积为12.6平方米，二层前阁楼的面积为9平方米，实际面积与租用公房凭证上记载的明显不符，仇珊瑛却从未提出过异议。对此，本院认为，在系争房屋的租用公房凭证上，记载仇珊瑛租赁部位包括二层阁，并未区分二层前阁楼和二层后阁楼。张宅物业公司作为专业的公房管理部门，其明知新闸路XXX弄XXX号房屋中存在二层前阁楼与二层后阁楼两个不同租赁部位的情况下，在颁发租用公房凭证时仍将仇珊瑛承租的部位表述为二层阁，应当理解为仇珊瑛承租了二层阁整体。至于面积和租金问题，由于二层阁高度只有1.36米，对正常居住使用有一定的不利影响，故仇珊瑛未对租用公房凭证以及缴纳租金数额提出异议，具有一定的合理性。综合上述分析，本院认定仇珊瑛对二层后阁楼享有承租权。对于争议焦点三、仇珊瑛主张权利是否已经超过了诉讼时效。本案中，仇珊瑛起诉要求确认其对二层后阁楼自1974年1月1日至2013年12月30日期间存在租赁关系。张宅物业公司认为，仇珊瑛的主张已经超过了20年的最长诉讼时效，故不应得到支持。对此，本院认为，仇珊瑛主张确认其对二层后阁楼享有承租权，其性质为物权之诉，不应当因时效届满而消灭，故仇珊瑛的主张并未超过最长诉讼时效。一审法院认定仇珊瑛的主张已经过了诉讼时效不妥，本院予以纠正。仇珊瑛起诉要求确认1974年1月1日至2013年12月20日期间，其与张宅物业公司对位于上海市静安区新闸路XXX弄XXX号承租的包括二层前阁楼、后阁楼在内的房屋存在租赁关系。因张宅物业公司成立于1993年，故本院仅确认仇珊瑛对上海市静安区新闸路XXX弄XXX号二层前阁楼、二层后阁楼在内的房屋享有承租权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销上海市静安区人民法院(2015)静民三(民)初字第694号民事判决；二、确认仇珊瑛对上海市静安区新闸路XXX弄XXX号二层前阁楼、二层后阁楼在内的房屋享有承租权。一审案件受理费人民币80元，由上海张宅物业有限公司负担；二审案件受理费人民币80元，由上海张宅物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 徐 庆审判员 王 伟二〇一七年五月二十五日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；…… 搜索“”