（2017）辽01民终5244号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人沈阳华锐置业有限公司与被上诉人刘永生物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳华锐置业有限公司,刘永生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5244号上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈琼，辽宁百联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘邦德，辽宁百联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永生，男，1971年9月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：罗明，辽宁园丁律师事务所律师。上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）因与被上诉人刘永生物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。华锐公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案《协议书》不是上诉人在购房时给予被上诉人的优惠条件，与《商品房买卖合同》无关。上诉人的“老带新”优惠活动所面向的对象为能推荐新业主的老业主，其目的是与新业主签订《商品房买卖合同》。二、涉案《协议书》为上诉人的销售人员白玲与被上诉人恶意串通所签订，其协议内容不符合常理。本案中，上诉人早在2012年9月20日就与李莎莎签订了《商品房买卖合同》，而上诉人与被上诉人是于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》，对于上诉人来说，李莎莎才是老业主，涉案《协议书》约定被上诉人推介李莎莎购买商品房是不符合常理的。销售人员白玲是为了骗取销售提成，被上诉人目的在于骗取物业费。三、即使案涉《协议书》为有效合同，上诉人也不应承担合同义务。刘永生辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。2013年底经朋友介绍到上诉人处买房，售楼员白金玲接待了我，在我买不买犹豫的时候，白金玲说有“老带新，送物业费”活动，说“不用带新用户，公司现在冲业绩，由我请示公司送给你，过程不用你管，放心好了”。因此购买了房屋，白金玲按约定先后送我三份代付物业费协议，至于协议中的推介新户问题，我认为是上诉人送费方式，并未过问，只注意了金额。刘永生向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付原告物业服务费30,206元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2013年12月30日签订1份协议书，原告购买被告位于沈阳市于洪区大通湖街156-3号（1-5-2），面积为150.14平方米的房屋，协议约定：原告所购商品房合同约定交楼日期为2014年11月30日，且原告推介李莎莎下简称“新业主”，向被告购买位于辽宁省沈阳市于洪区汪河路115-10号2门（A13型）联体住宅的商品房。根据被告关于旧业主推介新业主的购房可享受相应优惠的活动，现双方达成本协议，供双方遵照执行。被告同意为原告代付原告所购商品房的物业服务费用，代付金额为人民币30,206元，该费用由被告代付给原告所购商品房所在项目的物业管理公司（广东碧桂园物业服务有限公司沈阳于洪分公司），如原告所购商品房已达到合同约定的交楼之日的，则原告在本协议生效之日起30日后即可使用该笔代付金额；如原告所购商品房尚未达到合同约定的交楼之日的，则原告于所购商品房合同约定的交楼之日起可使用该笔代付金额。协议书签订后，2016年4月1日原告办理入住，被告不同意为原告代付被告所购商品房的物业服务费用，代付金额为人民币30,206元，故原告来院诉讼，要求被告给付原告物业服务费30,206元。另查明：原告与被告另外签订协议书2份，协议书约定：原告推介郑欣远下简称“新业主”，向被告购买位于碧桂园.银河城（沈阳）沈阳市于洪区大通湖街139-1号1-9-2的商品房，被告代付金额为人民币9227.52元；另1份协议书约定：何明轩与被告签署了关于获得物业服务费权益的协议，现何明轩拟将上述协议中的5873.04元的物业服务费用权益授予原告，被告亦同意。2016年8月25日，广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳于洪分公司B区物业服务中心出具情况说明1份，天墅156-3#1-5-2业主刘永生，合同收楼日期为2014年11月30日故物业费计算日期为2014年12月1日，收房预交1年物业费5405元已使用（2014年12月1日-2015年11月30日），截止2015年11月30日欠费0.04元，现业主有两份物业费减免协议，金额分别为5873.04元和9227.52元，总额为11,497.16，可以使用25个月，截止到2018年9月余额为236.66，不够冲抵一个月物业费，故2018年9月需继续缴存物业费。一审法院认为，原告与被告签订的3份协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事合同，各方均应严格履行合同义务。现原告已购买被告房屋并已入住，被告应按双方协议书约定为原告代付原告所购商品房的物业服务费用，现被告已为原告代付了另2份协议书的9227.52元和5873.04元物业服务费用，本案金额人民币30206元被告亦应为原告代付，对原告的诉讼请求，予以支持。关于被告提出：一、原告的协议书是无效的，被告不应给付原告物业费30,206元。原告所持协议书为合同法第五十二条第二款规定的，恶意串通损害国家、个体或者第三人利益的情形应属无效；二、被告对协议书的真实性不予认可，原告的协议书应为伪造的，因为被告公司人员收到起诉状后核实了被告公司的合同存档，没有原告所持的该份协议书原件，有可能是与原告签订合同的售楼人员伪造，我方准备追究其刑事责任；三、即使协议书是真实有效的，鉴于协议书的条件，原告应履行推介新客户的义务才能享受优惠活动的政策，并向被告主张物业费；四、原告签订的协议书时间为2013年12月30日，协议书约定履行时间是2014年12月30日，原告起诉时间是2017年3月3日，已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求的主张，该份协议书被告已盖公章，现被告未提供证据证明该公章是伪造的，对被告的主张不予以支持。被告没有约定抵顶什么时间、哪一年的物业服务费，被告按双方协议书约定为原告代付原告所购商品房的物业服务费用是连续行为，另外原告提供了给被告邮寄的律师函，均说明原告主张未超过诉讼时效。对被告的主张，不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内为原告刘永生代付原告所购商品房的物业服务费用30,206元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告沈阳华锐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555.20元，由被告沈阳华锐置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华锐公司提交了受案回执，证明华锐公司已经向沈阳市于洪公安分局报案，称销售人员白玲和被上诉人刘永生骗取物业费。被上诉人刘永生认为，对证据的关联性有异议，该证据系受案回执，不是立案。一审开庭当天晚上派出所曾警官找我了解此案，做了一个笔录。今天上诉人我方去找曾警官，曾警官说什么也不构成，不用我方再来了。白玲是否骗取系公司内部行为，与我方无关，我方是合同行为，是善意取得。本院对该份证据予以采纳，但对证明效力需通过相关事实和其他证据予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人华锐公司与被上诉人刘永生签订的三份协议书均系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。关于上诉人华锐公司主张其中代付金额为30,206元的协议书并非其真实意思表示，该份协议无效的问题。因该份协议中加盖有华锐公司的合同专用章，华锐公司虽主张售楼人员白玲并没有代理权限，但并没有提出相反证据予以证明。同时在房屋销售的常态过程中，开发公司通常会采用“老带新”等销售手段鼓励当事人购买其房屋，被上诉人刘永生虽自认其并未真实推荐任何业主，但也从未以强迫或骗取的方式取得该份协议书，不能因此而认定该份协议无效，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。至于上诉人华锐公司主张销售人员白玲涉嫌诈骗，恶意骗取销售提成，不应认定合同有效等问题。因上诉人至今未提供充分证据证明被上诉人获取代付物业费，存在涉嫌刑事犯罪的事实。而且根据合同相对性原则，华锐公司与白玲之间的纠纷属于其内部问题，华锐公司应根据协议约定向协议的相对人刘永生履行相应义务，其可在证据充分时，另行向案外责任人主张权利。综上所述，华锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555.2元，由上诉人华锐公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年五月二十五日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：