（2017）冀01民终5921号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-15
案件名称
邢彦坤、河北银兴房地产开发有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢彦坤,河北银兴房地产开发有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5921号上诉人（原审被告）：邢彦坤。委托诉讼代理人：龚战龙，河北姜钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河北银兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街298号颐宏大厦B座818室。法定代表人赵银生，系该公司董事长。委托代理人孙元福，河北合乾律师事务所律师。上诉人邢彦坤因与被上诉人河北银兴房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2016）冀0123民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。邢彦坤的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决适用法律错误，且超出诉请范围进行裁判，程序严重违法，应当依法予以改判。本案从立案之初的案由就是“确认合同无效纠纷”，属于“确认合同效力纠纷”之下的第四级案由，审理该类案件的法律依据主要是《合同法》第3章第52条，以及《合同法解释（一)》《合同法解释(二）》中关于合同效力的相关规定等，经过审理之后，人民法院只应当作出有效或者无效的判决结果。而在本案中，被上诉人在以确认合同无效纠纷立案后，开庭时当场提出所谓“或解除合同”的要求，因解除合同根本就不是独立的案由，合同解除必然伴随着如果解除之后如何处理的相关问题，而且，合同解除必然是在合同有效的前提下才可能出现，被上诉人的此项“或解除合同”的要求本就是自相矛盾，人民法院应当释明令其明确诉请，如要求确认无效，则解除问题依法不予审查，继续围绕合同是否有效的问题展开调查和判决，如要求解除，则本案合同无效纠纷应由被上诉人撤诉另行起诉。但一审判决却在认定合同有效之后，径行判令解除合同，属于超出诉请范围判决，违背了民事诉讼“不诉不理”的法律原则和《民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（三)有具体的诉讼请求和事实、理由”这一具体规定，应当依法改判。2、一审判决认定事实错误，应当依法予以改判。上诉人与被上诉人双方签订的《预约协议书》明确载明了房屋位置和具体楼号，标的物明确具体，而且被上诉人早已将1号楼建设完工，一审判决认定《预约协议书》约定的房屋“并未实际建设，其标的物已不存在”与事实不符，事实上1号楼是明确存在的，被上诉人也多次表示加价即可交付，而且，假使协议约定“11号楼”或诸如此类确实不存在的楼号，尚可以解释，明确约定了1号楼，实际也建设了1号楼，却认定“并未实际建设”，属于认定事实错误，应当依法改判。另外，根据上诉人向胜利街了解到的情况，被上诉人房屋建设就是正规产权，不存在与村集体四六分成等合作开发小产权房的事实，退一步讲，即使其约定建设小产权房，根据《合同法》第44条以及《合同法解释（一)》第9条的规定，在一审法庭辩论终结前，被上诉人所建房屋土地手续己经办理完毕，人民法院应当认定合同有效并履行。再退一步讲，无论被上诉人与其他主体如何签订何种合同或协议，根据合同相对性原则，双方的合同权利义务应当受双方之间的直接合同的约束，与其他主体无关。综上所述，本案一审判决认定事实和适用法律均错误，应当依法改判，望贵院依法查明相关事实，支持上诉人的上诉请求。河北银兴房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：依法判决确认预约协议书无效。一审法院认定事实：2007年9月28日，正定县正定镇胜利街村民委员会（甲方）与银兴公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定双方共同建设石家庄海洋世界生活区（村民住宅楼），项目位于正定县××山路东头路北、××以南，胜利街村民委员会以自有集体建设土地入股，项目建设资金全部由银兴公司自筹，所建房屋除安置原拆迁住户外，40%归甲方用于村民住宅用房，60%归乙方用于石家庄海洋世界专家技术管理人员住宅；项目由乙方办理报批手续。协议还就拆迁、施工单位的选择、开工建设、合同的解除和违约责任的承担等事项作了约定。2009年10月9日，原告银兴公司（甲方）与被告邢彦坤（乙方）签订《预约协议书》，约定甲、乙双方对开发建设项目和房屋建设情况充分了解后，就房屋预先约定事宜，达成如下协议：荣国花园位于正定县常山东路以北，兴荣路以南，东至向荣街，西至东垣街。荣国花园由6栋多层住宅楼组成，地下一层，地上4.5层至6.5层，为砖混结构，部分楼号为框架结构。乙方预购房屋位于荣国花园1号楼5单元501室，房屋总面积97.24平方米，单价2600元／平方米，总价252824元；乙方采取一次性付款方式，于2009年10月9日前向甲方支付总房价款；甲方预计2010年12月31日前向甲方交付房屋，交付的房屋应竣工验收合格且符合双方约定的交房标准。因不可抗力原因造成工程延期的，本协议约定的交房日期相应顺延。甲方向乙方交付房屋的面积最终以房管部门确权面积为准，据实结算，多退少补。甲方未按合同约定交付房屋的，每逾期一日，向乙方支付房价款的万分之三违约金；甲方积极协助乙方人员办理房屋权属登记；双方约定，由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》的时间，甲方收回本协议，双方在签订《商品房买卖合同》时，均不得主张附加与本协议有冲突的条件；协议还就其他事项作了约定。协议签订后，被告即按合同约定，履行了交付房款义务。银兴公司在《合作开发协议》签订后未能按协议约定与正定镇胜利街村委会联合开发建设石家庄海洋世界生活区荣国花园项目，而是通过出让方式取得涉案地块土地使用权后，开发建设荣国花园项目。项目建设三栋高层住宅楼，住宅楼均采用框架结构，三栋住宅楼尚未办理竣工验收。《预约协议书》中所涉六栋多层住宅并未实际建设，实际建设的荣国花园项目与《预约协议书》约定的项目不一致。庭审中，原告银兴公司主张《预约协议书》所涉开发项目是在农村土地上建立房屋，根据法律规定该协议为无效协议。银兴公司目前开发建设的荣国花园项目开发手续齐全，且房屋结构、楼栋与《预约协议书》所涉房屋完全不同，请求法庭认定协议无效或解除合同。被告主张《项目预约协议书》合法有效，应予继续履行。以上事实，有原、被告提交的证据、开庭笔录为证。原审法院认为，第一，关于2009年10月9日《预约协议书》是否有效。《预约协议书》对房号、面积、单价、房款金额、房款支付方式、房屋交付时间、办理产权登记等事宜均已作出约定，符合商品房买卖合同的主要内容。协议第五条约定了办理房屋权属登记事宜，表明签订协议时，双方买卖的是商品房，并非是小产权房，该协议是双方的真实意思表示，而且2014年12月1日，原告银兴公司已通过出让方式取得国有土地使用权证书，并于2015年6月17日取得项目预售许可，故原告银兴公司要求确认《预约协议书》无效，理由不足，本院不予支持。第二，关于2009年10月9日《预约协议书》是否应当解除。本院认为，《预约协议书》约定项目建设六栋多层楼房，部分楼号为砖混结构，部分楼号为框架结构，原告银兴公司实际建设3栋高层楼房，均为框架结构。《预约协议书》所约定的荣国花园1号楼5单元501室并未实际建设，其标的物已不存在，合同目的无法实现。故此，原告银兴公司要求解除《预约协议书》的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2009年10月9日签订的《预约协议书》；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费80元,减半收取，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据一、征地听证告知书，证明房子是正规产权，而不是小产权房。证实本案所争议的土地是经过政府的征收和听证；预约协议书是在2009年10月份签订的，此时胜利街的土地已经被依法征收，不存在继续建小产权房的可能。证据二、成交确认书，证实被上诉人以5760万元的价格竞得了本案诉争房产所占的土地；证据三、征地协议，这个协议是被上诉人一次性买断征收胜利街土地，而不是与胜利街合作开发。这个上面没有标明时间，但是可以根据征地听证告知书推断出时间。实际履行的是我们提交的这份协议，而不是开发的那份协议，开发的协议是为了摘牌使用的。证据四、预售许可证，是为了证明他们所有手续都办理齐全，符合最高院关于商品房买卖合同的解释第2条，最高院关于商品房买卖合同的解释的第5条也可证明，在起诉之前，他们也取得了预售许可证，这份预售许可书更具有法律效力。证据五、2009年签署的合同，有一些票据，就是买的车库。我们还有一个证人，是胜利街的村民，可以证明胜利街没有和被上诉人签订任何合同。被上诉人质证称：一、征地听证告知书与本案无关联，这上面确定的征地的用途没有载明，并且从面积以及对象与本案所诉无关，我要求对方出示原件。上诉人所说的与本案小产权房无关，2007年双方签订的协议中间说要办土地手续，是为了双方合作，根据当时土地法的规定，集体土地和城镇土地进行了划分，城镇土地属国家所有，这是土地变性的过程。二、我要求对方出示原件：成交确认书与本案争议的土地时间上没有关联性，土地成交确认书的性质没有什么用，只能证明2009年买的小产权房。双方签订的约定书有明确约定，房子在谁那里，地在谁哪里。三、征地协议不能作为本案的证据使用，这个和本案争议的事实没有关联性。即使按照你说的这个协议是真实的，上诉人是违约的，这个协议争议中间有变更，上诉人应该向法庭提供。一块地会有很多协议，应该以最后政府批准的协议为准。四、本案争议的是村证房、小产权房，不是上诉人所说的商品房，针对其最高院关于商品房买卖合同的解释第2条，该房是村证房，上诉人所请求的标的与我的大产权房不同，不能认为是一回事。不同意上诉人的意见。证据五、不同意证人出庭，上诉人没有在合理期限内申请证人出庭，还有该证人不能代表该村的村集体意见。上诉人称：征地听证告知书的原件在村委会，我们提供不出原件。成交确认书的原件在胜利街村委会及镇政府都有保存。规划局有2007年的三份确认书。以上证据一审没有提交过。被上诉人称：本案的一审证据一开头写的很清楚，和我提供的证据二，是个不可分的关联证据。这两个证据具有真实性。这些事上诉人是很清楚的。当时要买房子的标的，要买的房子有六栋，而不是现在商品房的3栋；上面还说楼是砖混结构,而不是现在的框架房子，和现在房子的性质、标的等都不同。我们认为本案的上诉人违约。本案的事实是在2013年，有县政府的公告和通告，告知这种买卖行为是无效的，让给他们退钱，就这个事实，他们同意退钱，我们按照合同的第七条第二款退钱，后来我们按照政府规定建了3栋褛，这3栋楼和他们主张的是两回事。后来我们给他们选择的空间，说如果他们想要大产权房，他们就加钱。合同的标的物在2013年该标的已经拆除。他们的标的和我们现在的房子不是一回事。他们非要要房子，法院作了一个协调，不能将双方的调解未果意见作为最终处理意见。经审理，本院查明的其它事实同原审查明的事实一致。本院认为，第一，关于2009年10月9日《预约协议书》是否有效。《预约协议书》对房号、面积、单价、房款金额、房款支付方式、房屋交付时间、办理产权登记等事宜均已作出约定，符合商品房买卖合同的主要内容。协议第五条约定了办理房屋权属登记事宜，表明签订协议时，双方买卖的是商品房，并非是小产权房，该协议是双方的真实意思表示，而且2014年12月1日，银兴公司已通过出让方式取得国有土地使用权证书，并于2015年6月17日取得项目预售许可，故银兴公司要求确认《预约协议书》无效，理由不足，一审法院不予支持，并无不当。第二，关于2009年10月9日《预约协议书》是否应当解除。本院认为，《预约协议书》约定项目建设六栋多层楼房，部分楼号为砖混结构，部分楼号为框架结构，银兴公司实际建设3栋楼房，均为框架结构。《预约协议书》所约定的荣国花园1号楼5单元501室与现在的标的物并非同一个标的物，其标的物已不存在，合同目的无法实现。故此，银兴公司要求解除《预约协议书》的请求，一审法院予以支持并无不妥。因此而引起的返还财产及赔偿损失的法律后果，双方可另行协商或另案处理。综上，邢彦坤的上诉理由不成立，对上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邢彦坤负担。本判决为终审判决。审判长 孟志刚审判员 周玉杰审判员 郝福海二〇一七年五月二十五日书记员 王 珊 来自