（2017）桂10民终339号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
潘凤玲、罗日田房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘凤玲,罗日田,李建波,黄燕飞,黄丽玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终339号上诉人（一审原告、反诉被告）潘凤玲，女，1980年5月6日生，壮族，现住广西田阳县。委托代理人吴海晖，广西金城江律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）罗日田，男，1948年9月10日出生，壮族，广西田阳县人，田阳电业公司退休职工，住田阳县。委托代理人罗少义，田阳县法律服务所法律工作者。一审第三人李建波，男，1971年1月26日出生，汉族，重庆市丰都县人，住南宁市江南区。一审第三人黄燕飞，女，1977年11月13日出生，壮族，广西田阳县人，住南宁市江南区。一审第三人黄丽玲，女，1981年12月4日出生，壮族，广西田阳县人，住田阳县。上诉人潘凤玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2016）桂1021民初783号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年5月16日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人潘凤玲及其委托代理人吴海晖、被上诉人罗日田及其委托代理人罗少义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明,被告（反诉原告）罗日田在田阳县半双开间楼房，该房朝向坐北朝南，南北双面临街，北面临田阳县田州镇中山街，南面临田阳县田州镇解放街。房屋东面长7.8米，西面长8.6米，南北两面长8.6米。房屋出租前，第一层的南边立面是由西侧封闭式的玻璃加不锈钢防护网和东侧开一个玻璃加不锈钢拉闸门（即前门：390厘米×306厘米）组成，而北边立面是由西侧一幅砖墙和东侧一个玻璃（1.2厘米厚）加不锈钢拉闸门（即后门：230厘米×290厘米）组成。第一层房屋内的西侧隔成两部分，一部分是客厅，另一部分做成楼梯；东侧房的前后门之间直通。第二层至第六层各层有3个套间（有卫生间），第七层有1个套间（有卫生间），第三、四、五、六层各有1个小房间（没有卫生间）。2004年11月3日被告（反诉原告）罗日田将该栋楼房出租给案外人韦保荣作宾馆生意。罗日田与韦保荣签订《房屋租赁合同》，租期到2014年11月3日止，韦保荣将经营的宾馆取名为壮乡宾馆。2010年9月26日，经罗日田同意，韦保荣将壮乡宾馆转让给原告（反诉被告）潘凤玲，韦保荣与潘凤玲签订《宾馆转让协议书》，约定韦保荣将其经营的宾馆转让给潘凤玲经营，并保证潘凤玲同等享有韦保荣在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，宾馆现有的装修、装饰及其他所有设备全部归潘凤玲所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归潘凤玲所有等。2010年11月3日，罗日田与潘凤玲协商，另行签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（罗日田）将田州镇中山街1号房六层半，总建筑面积为576.9平方米出租给乙方（潘凤玲）使用；二、租赁期5年，从2010年11月3日起至2015年11月3日止；三、房屋租金每年6万元，乙方交满租金后甲方将房屋交给乙方使用，如承租两年以上，第二年租金在第一年租期满的日期内交清，方能继续租用；……六、租赁期间乙方必须保持房屋原状，屋内外的水、电、排污、楼道、墙砖及地板砖，未经甲方同意不能随意改变，乙方不慎损害的，乙方负责恢复原状并负担一切费用；七、租赁期间的水、电费由乙方自理，水、电、闭路电视由甲方负责开户；八、房屋租赁期间因故终止合同的，必须提前一个月向对方提出，且取得对方同意方可终止合同；……十一、乙方在租赁期间没有经过甲方同意提出终止，乙方必须向甲方支付违约金，违约金额=(租赁年限×年租金)-已支付租金；十二、甲方不得中途停租，否则退还乙方所有的租金并赔偿乙方所造成的损失。”合同签订后，潘凤玲向罗日田交付第一年的房租6万元，罗日田同意潘凤玲经营壮乡宾馆。潘凤玲装修宾馆第一层前门顶部，将房屋第一层南边立面的西侧封闭式玻璃加不锈钢防护网的一部分改装成一个立式黑色门框推拉玻璃门。北面后门的推拉玻璃门拆除做成一个卷闸门。第一层房内东西两侧做一幅木制边框的玻璃隔板将东西两侧隔开成两间房，右间做成宾馆，左间做成一个小卖部。经营期间，潘凤玲于2010年11月3日至2013年11月3日能按时支付前三年每年6万元的租金。2013年11月3日是支付第四年租金时间，潘凤玲未按时交付租金，罗日田向潘凤玲催交租金。2013年12月8日，原、被告协商延长交付第四年租金，罗日田同意潘凤玲延长至2013年12月18日交付租金，潘凤玲向罗日田出具一张《借条》，内容为：“本人潘凤玲欠到罗日田2013年11月3日至2014年11月3日房租款陆万元正，定于2013年12月18日止付清，逾期按30%付利息，并且解除合同，收回房子”。2013年12月18日，潘凤玲向罗日田的女儿罗丽俐支付租金13000元。2014年1月潘凤玲向罗日田支付租金12500元。因原告潘凤玲延长付租金期限届满仍未能付清租金，2014年2月21日罗日田在《右江日报》刊登《解除合同通知书》，内容为：“潘凤玲：你不按合同按期交纳租赁金，限你在15日内到租赁处办理交接等手续，过期不办，后果自负”。2014年2月28日，潘凤玲向罗丽俐交付房租费20000元，2014年3月15日潘凤玲才交清第四年的尚欠租金14500元。2014年11月3日是支付第五年租金时间，潘凤玲仍未能按时交付租金6万元。罗日田要求潘凤玲交付租金无果，遂于2014年11月6日将第一层的前后房门锁住，不许潘凤玲使用房屋经营，并于次日在房屋南面一层的玻璃门上张贴一张《解除合同通知书》，内容为：“潘凤玲，你不按合同按期交纳租赁金，限你在15日内到租赁处办理交接等手续，过期不办，后果自负。特此通知”，还在《解除合同通知书》旁的推拉门玻璃上张贴一张大红纸，写上“整栋招租”四个大字，将宾馆内部情况进行录像。2014年11月11日罗日田在《右江日报》刊登上述解除合同通知书内容。2014年11月28日，罗日田在广西商域广告有限公司的《商域报》上刊登涉案房屋的招租广告。罗日田张贴告示和登报公告期间，双方未能协商房屋租赁处理事宜。2015年2月5日罗日田擅自将潘凤玲的宾馆财产进行处理，一部分财产变卖处理，一部分财产作废品处理。2015年3月1日，罗日田将涉案房屋出租给第三人李建波、黄燕飞，并签订《房屋租赁合同》，约定李建波、黄燕飞将房屋用于午托家教，租赁期为2年即从2015年3月1日起至2017年3月1日止，租金每年80000元。合同签订后，罗日田将潘凤玲宾馆的部分空调等处理卖给第三人李建波、黄燕飞，第三人李建波、黄燕飞与第三人黄丽玲合伙经营一家“大拇指午托”。2015年3月8日，第三人李建波、黄燕飞将其持有的“大拇指午托”的合伙份额以65000元的价格转让给第三人黄丽玲，第三人黄丽玲向第三人李建波、黄燕飞支付了转让费，并独自经营。一审另查明：出租期间，原告潘凤玲于2014年8月21日向被告罗日田的女儿罗丽俐交付房屋水电押金500元。因潘凤玲未交纳出租房2014年10月、11月的电费及产生欠缴违约金4769.42元，以及未交纳2014年6月至10月五个月的水费、污水处理费2920.01元，2014年11月5、8日，供水供电单位对涉案房屋进行停水停电。2014年11月10、13日，罗日田代潘凤玲向供水供电单位交清拖欠的水电费、污水费、欠缴违约金等共计7689.43元。潘凤玲因出租房屋内的个人财物被罗日田损害，向罗日田提出财产损害赔偿请求，一审法院已另案处理。一审再查明，2015年6月1日一审法院组织原、被告清点租赁房屋属于原告潘凤玲经营期间购置的财物。2015年6月8日，原告潘凤玲向一审法院书面申请，要求对2015年6月1日双方清点出租房屋的财产价值进行鉴定；同日，被告罗日田也向一审法院书面申请，要求对原告潘凤玲经营造成出租房屋损坏部分进行现场勘察和价值评估。2015年7月23日一审法院委托广西评值价格事务所有限公司进行评估鉴定，2015年9月1日，该公司作出了桂评值价字[2015]0195号《价格评估结论书》，并附价格鉴定明细表（含房屋损坏部位和财产损害价值两部分），价格鉴定结论为：一、标的的财产价值为37650元［其中价格鉴定明细表（财产部分）第5页序号19中关于1楼“卷闸门和玻璃门”评估价值为3200元，备注说明“恢复原样”］二、标的的房屋损坏部位价值为5302.09元。诉讼过程中，原、被告对“卷闸门和玻璃门恢复原样的价值3200元”的归属产生争议。潘凤玲起诉请求：1、解除原、被告于2010年11月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告退还原告全部租金240000元；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。罗日田提起反诉请求：1、判令反诉被告潘凤玲赔偿反诉原告罗日田房屋租金、补交水电费、清理房间等费用损失46689.97元［其中：①4个月房租金20000元（5000元/月×4个月）；②补交5个月水费、1个月电费：7689.97元；③清理房屋支出人工费7000元（200元/天×7人×5天）；④请人看守租房4个月支出费用12000元（100元/天×4个月×30天）］；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋损害恢复原状经济损失73662元［其中：①底屋前后门不锈钢玻璃以及19块地板砖修复费用26000元，②22个铝合金窗、防盗网修复费28000元，③二至七层砖墙被人为钻孔修复费5000元，④二至七层5个小房门、2个包门的损害修复费5500元（小房门：500元/个×5个，包门：1500元/个×2个），⑤拆除2台太阳能热水器和六楼阳台乱搭建的玻璃小房费用1000元，⑥恢复供水设备2655元，⑦恢复照明设备1547元，⑧更换卫生间3扇门及锁头的费用760元，⑨1楼玻璃门、卷闸门恢复原样费用3200元（价值评估结论书第11页）］；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金60000元（6万元/年×5年-24万元=60000元）；4、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院审理认为，原、被告2010年11月3日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，被告罗日田按合同约定将房屋交由原告潘凤玲承租使用，原告亦按合同约定向被告交付第一年度至第四年度的房屋租金。因原告没有按时向被告交纳第五年（2014年11月3日至2015年11月3日）的租金而引起本案纠纷。一、关于合同解除的条件是否成就的问题。原告潘凤玲向该院起诉后，被告罗日田在反诉中也要求解除合同，双方都有意要解除合同，故原告潘凤玲要求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，被告罗日田于2014年11月11日刊登公告，视为被告罗日田当天已经通知原告潘凤玲解除合同，通知到达对方时合同解除，即双方于2010年11月3日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月11日解除，双方的权利义务即行终止。二、关于被告罗日田应否退还原告潘凤玲租金240000元的问题。本案中，原告潘凤玲未按约定支付第五年度租金，先行构成违约，其主张被告罗日田退还租金240000元的请求，不予支持。三、关于反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，应否得到支持问题。1、对于反诉原告的第一项反诉请求中，要求反诉被告潘凤玲赔偿补交水电费7689.97元，因双方约定房屋租赁期间，水电费用由反诉被告负责交纳，但反诉被告未依约交纳水电费，反诉原告罗日田为其代支水费1935.61元、污水处理费984.4元、电费及产生的欠缴违约金4769.42元，合计7689.43元，有供水单位田阳县江安水务有限公司和供电单位田阳供电公司提供的专用发票为据，扣除反诉被告交给反诉原告水电费押金500元，该院支持反诉被告支付反诉原告代支的水电费为7189.43元。2、对于反诉原告的第二项反诉请求中，反诉原告要求反诉被告赔偿底屋1楼地板砖、二至七层砖墙瓷砖被人为钻孔损失、铝合金窗、防盗网等财产损坏价值，经该院组织双方现场指认，鉴定部门到场进行现场勘察，鉴定机构确认反诉原告受损财产有一楼地板砖受损面积16平方米、二至七层房窗玻璃受损11.124平方米、不锈钢防盗网管受损11项、床头瓷砖受损20.525平方米，并作出鉴定损害价值共计5302元，该鉴定客观合法，予以确认。反诉被告租房期间致房屋损害的，应承担赔偿责任，故支持反诉被告赔偿反诉原告上述几项财产的损失5302元。反诉原告要求反诉被告赔偿1楼玻璃门、卷闸门恢复原样费用3200元，虽反诉原、被告双方对该项鉴定价值归属产生争议，但从双方申请鉴定机构评估受损财产内容来看，反诉原告有申请鉴定底屋前后门不锈钢玻璃损失，而反诉被告无该项财产损失的鉴定申请，且反诉被告承认底层前门的立式黑色推拉玻璃门、后门卷闸门系其承租后改装，鉴定机构作出的价格评估结论书中备注“1楼玻璃门、卷闸门恢复原样”，应为反诉原告的财产损失，故反诉原告的该请求，有事实和法律依据，予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿二至七层5个小房门、2个包门的损失修复费、恢复供水设备、恢复照明设备、更换卫生间3扇门及锁头的费用，因反诉原告主张的该财产损害事实未经双方清点确认，该财产是否损坏以及是否需要修复，反诉原告未能举出充分的证据予以证实，故对反诉原告的该赔偿请求，证据不足，不予支持。3、反诉原告的第一项、第二项反诉的其他反诉请求，以及第三项反诉请求:关于要求反诉被告赔偿4个月房租金的问题，本案中，反诉被告没有按约定支付第五年度租金，反诉原告即于2014年11月11日登报解除合同，此后反诉被告没有实际出租使用该房屋，故反诉原告要求反诉被告赔偿4个月房租20000元请求，没有法律依据，不予支持。关于清理房屋支出人工费、请人看守租房4个月支出费用、拆除2台太阳能热水器和六楼阳台乱搭建的玻璃小房费用、支付违约金60000元等问题，虽反诉被告未按约定支付第五年度租金，但反诉原告未依法履行解除合同的手续，擅自清理出租房屋，反诉原告的行为存在过错，由此产生的民事责任应由其自己承担，故反诉原告的该赔偿请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、原告（反诉被告）潘凤玲与被告（反诉原告）罗日田于2010年11月3日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月11日解除；二、原告（反诉被告）潘凤玲应于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）罗日田代交水电费7189.43元、财产损失费8502元，共计15691.43元；三、驳回原告（反诉被告）潘凤玲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗日田的其他反诉请求。上诉人潘凤玲不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人财产损失8502元不予承担赔偿责任。主要理由是：没有任何证据证实被上诉人房屋一楼地板砖损坏、二至七楼砖墙瓷砖钻孔、铝合金窗及防盗网割口系上诉人造成。在上诉人经营该宾馆之前，该宾馆一直是由韦保荣经营。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，双方没有办理财产交接手续，出租房及相关设施是否完好无损并不明确。从上诉人经营宾馆直到本案诉讼之前，被上诉人从来没有就房屋及设施损坏问题向上诉人提出过异议或者赔偿要求，证明上诉人实际上没有损坏被上诉人的财物。从受损原因来看，铝合金窗、防盗网的割口是在给客房安装空调时候割开的，二楼至七楼砖墙瓷砖钻孔是在安装和固定客房床铺时形成的，而上诉人从韦保荣手上接手宾馆时，客房均已安装有空调，里面的床铺也是现成的，即使上诉人后来更换新的空调，更换新床铺，也不必在铝合金窗、防盗网上另开割口，在墙上重新钻孔，所以，砖墙瓷砖钻孔、铝合金窗及防盗网割口，并不是上诉人所造成的。一审在没有任何证据证实出租房屋地板砖损坏、砖墙瓷砖钻孔、铝合金窗及防盗网割口系上诉人造成的情况下，便认定房屋损害系上诉人所致明显缺乏事实根据和法律依据。根据价格鉴定结论，宾馆一楼的玻璃门和卷闸门是作为上诉人的财物价值委托评估的，所以不存在由上诉人赔偿或恢复原样问题，一审判决上诉人赔偿玻璃门、卷闸门恢复原样同样没有事实根据和法律依据。被上诉人肆意侵占、变卖、损毁上诉人的财产，导致上诉人不得不申请评估鉴定，所以由此产生的鉴定费用应当全部由被上诉人承担。被上诉人罗日田答辩的主要理由是：价格评估结论是人民法院确认赔偿额的依据。当时在现场，上诉人也认可这些损坏部分是其造成的。玻璃门、卷闸门是上诉人搞坏后重新安装上去的，当时被上诉人已告诉上诉人，恢复原状的费用应由上诉人承担，上诉人也口头同意。鉴定费6500元由上诉人承担符合分担原则。上诉人要求被上诉人返还全部租金240000元，上诉人的诉请未得到支持，因此，鉴定费13000元双方各承担6500元合情合理。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。一审第三人李建波、黄燕飞、黄丽玲未作出参诉意见。二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案当事人争议的主要焦点是，在涉案房屋租赁期间，上诉人是否损坏被上诉人的房屋，是否应当赔偿被上诉人财产损失8502元。本院认为，房屋租赁期间，承租人应依照合同约定合理使用租赁房屋，在租赁期满或合同解除时负有返还租赁物的义务，即承租人返还租赁物应符合合同约定的状态或符合承租人正常使用收益后合理损耗的状态。本案合同约定，租赁房屋的水、电、排污、楼道、墙砖及地板砖，未经出租人同意不得随意改变，由于承租人的行为造成损害的，承租人负责恢复原状的一切费用。上诉人在承租期间因为经营的需要，在砖墙上钻孔，在铝合金窗及防盗网上割口，合同解除后，根据上述约定，其应承担恢复原状的责任，因其没有尽到此责任，则其应向被上诉人赔偿损失8502元。该房屋在上诉人经营宾馆之前，已有案外人在经营宾馆，上诉人系向其接手经营，则对租赁物的维护、返还之责任亦由上诉人承接，上诉人主张应由该案外人承担责任的理由不充分，本院不予采信。上诉人与该案外人对租赁物的维护、返还如另有约定的，可以另行向其主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘凤玲负担。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 玉 江审判员 凌 除appoint二〇一七年五月二十五日书记员 潘增毅 关注公众号“”