（2017）黔01民终2149号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-06
案件名称
雷复成、贵州汽车城有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷复成,贵州汽车城有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2149号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷复成，男，1969年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花果园Ｓ区。委托诉讼代理人：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州汽车城有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区花溪大道（贵州汽车城）。法定代表人：周训忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐志军，贵州黔泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹青荣，贵州黔泰律师事务所实习律师。上诉人雷复成因与被上诉人贵州汽车城有限责任公司（以下简称汽车城）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雷复成及其委托诉讼代理人李兴华，被上诉人汽车城的委托诉讼代理人齐志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷复成上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定涉案两份商铺租赁合同有效期限为2012年11月15日至2015年11月14日，并以此期限计算商铺综合费、市场物业费与客观事实严重不符，属认定事实错误。2012年9月27日，被上诉人隐瞒凯宏家居综合超市广场未通过消防安全检查的真实情况，根据消防法相关规定，涉案商铺不符合法定的出租条件，双方签订的两份《租赁合同》均未生效或无效。另外，原判判令上诉人给付的商铺综合费和市场物业费322661.24元无具体计算依据和标准。二、上诉人依法行使抗辩权并未构成违约，原判认定上诉人构成违约并支持每月2%的违约金缺乏充分的事实依据。双方签订的两份《租赁合同》均未生效或无效，上诉人基于实际占有使用给付占有使用费，而非基于合同约定给付租金。因凯宏家居综合超市广场不符合法定的出租条件，上诉人有权行使履行抗辩权，故上诉人并未构成违约。同时，原判判令每月2%的违约金标准没有依据，明显过高。三、原判判令上诉人给付的电费2640元无事实依据，于法于理不符。被上诉人提交的催交电费单系被上诉人单方制作，而且各商铺电费按1.1元／平方收取明显高于供电局的规定，公摊电费按0.5元／平方收取更是显示公平。四、被上诉人签约时故意隐瞒涉案商铺未取得消防验收合格的手续，原判不予认定被上诉人的缔约责任，属认定事实错误。五、被上诉人在租赁期间未按照约定进行市场管理和市场推广，对上诉人已构成违约。六、因被上诉人的缔约过失行为和违约行为给上诉人造成了直接经济损失，被上诉人依法应承担至少一半的赔偿责任，并返还履约保证金35000元，请求二审法院予以支持。汽车城答辩称，一、双方签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。上诉人虽然在签订合同时，未取得消防验收，但并不因此导致合同无效，且上诉人已经实际使用房屋至合同约定期满，不存在无法使用房屋的情形，也未因未取得消防验收合同影响上诉人的经营活动，更未给上诉人造成任何损失。同时，上诉人已于2015年2月17日通过消防验收，故两份合同应自签订时即生效。二、关于商铺综合费用，被上诉人在按照补充协议给予上诉人单价优惠的基础上，另外还给予免1年的优惠。关于市场物业费及电费，按照合同约定收取。被上诉人已举证证明按照合同约定履行了合同义务，对家居广场做了大量的广告宣传，上诉人应当按照合同约定按时全额支付上述三项费用。因上诉人违反合同约定逾期付款，应当承担违约责任。三、上诉人不具有《合同法》规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权之任一情形，因此，其关于行使抗辩权的辩称不能成立。四、上诉人的反诉请求于法无据，一审不予支持系正确的。关于缔约过失责任的问题，双方签订的合同已自始生效并已履行完毕，因此被上诉人不存在缔约过失责任。对于履约保证金35000元，应在本诉诉讼请求的金额中予以扣除。对于上诉人主张的装修损失，上诉人的装修投资属于经营成本，并非损失，与被上诉人无关，且上诉人没有证据证明装修款项系客观真实发生的，现上诉人已经构成违约，且租赁期限已届满，双方无其他约定，上诉人主张的装修损失于法无据。汽车城向一审法院起诉请求：1、判令被告支付商铺综合费319600.62元，违约金139290.97元（暂计算至2016年8月10月），合计423891.59元。2、判令被告支付市场物业费38561.22元及违约金22008.22元（暂计算至2016年8月10日），合计60569.44元。违约金按未付金额按月2%计算至付清之日止；3、判令被告支付拖欠的电费2640元。4、诉讼费由被告承担。雷复成向一审法院反诉请求：1、依法判令被反诉人贵州汽车城有限责任公司赔偿反诉人雷复成经济损失人民币235500元，并退还履约保证金人民币35000元，共计255500元；2、本案诉讼费由被反诉人贵州汽车城有限责任公司承担。一审法院认定的事实：2012年9月27日，原告（反诉被告）汽车城与被告（反诉原告）雷复成签订了合同编号为(2012)第0093号《商铺租赁合同》1份,雷复成向汽车城承租贵阳凯宏家居综合超市广场陶瓷区1-123号(158.19㎡)商铺一间，租赁期为35个月（2012年11月15日起至2015年10月14日）；商铺综合费每月每平方米60元，租赁期限内的费用共计332199元（含商铺租赁费132879元、服务费和管理费99660元、广告宣传费99660元）；雷复成应向汽车城缴纳商铺综合费用的交纳期限为每6个月交纳一次；第一次交费时间为2012年9月27日起至2012年10月1日止,第二次缴费时间应于本期费用期满前30日缴清下一期的商铺综合费用，以此缴费方式类推。若逾期交费，从逾期之日起,每迟延1日,按应缴纳商铺综合费用总额的5‰支付违约金，迟延达30日仍不缴纳的，除应承担违约责任外,汽车城有权解除本合同;市场物业费每月按4元/㎡，每6个月向汽车城缴纳；电费每月支付期限和方式按表结算，公共用电费用按每月每平方米商铺面积0.5元计算，共计79元，每月开始的三天向原告缴纳；逾期不交市场物业费和电费等，从逾期之日起，每延迟一日，应按未缴纳费用的5‰向汽车城支付违约金；为了诚实信用地履行本合同，雷复成向汽车城支付保证金15000元”。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：“商铺综合费2012年11月15日至2013年10月14日按80%优惠计算，为每月每平方米48元，并给予6个月免租的优惠政策，该期间的商铺综合费为37966元、市场物业费为6960元；2013年10月15日至2014年10月14日的商铺综合费优惠为每月每平方米48元，该期间的商铺综合费为91118元、市场物业费为7593元；2014年10月15日至2015年10月14日的商铺综合费为113897元、市场物业费为7593元”。2012年9月27日，汽车城与雷复成还签订了合同编号为(2012)第0094号《商铺租赁合同》及补充协议，雷复成向汽车城承租贵阳凯宏家居综合超市广场陶瓷区1-124号（168.6㎡）商铺一间，租赁期为35个月（2012年11月15日起至2015年10月14日）；商铺综合费每月每平方米60元，租赁期限内的费用共计354060元（含商铺租赁费141624元、服务费和管理费106218元、广告宣传费106218元），并向汽车城支付保证金20000元；补充协议约定：商铺综合费2012年11月15日至2013年10月14日按80%优惠计算后，商铺综合费为40464元、市场物业费为7418元；2013年10月15日至2014年10月14日的商铺综合费为97114元、市场物业费为8093元；2014年10月15日至2015年10月14日的商铺综合费为121392元、市场物业费为8093元”。其他内容与合同编号为(2012)第0093号的《商铺租赁合同》和补充协议一致。合同签订后，汽车城按合同约定将陶瓷区1-123号、1-124号商铺交付给雷复成使用，雷复成于2012年9月29日向汽车城共交纳各种费用85466元，也支付了保证金15000元、20000元。为培育新市场，汽车城共计给雷复成免租12个月。汽车城自2013年3月至2015年12月期间对上述商铺进行了报纸、电视、宣传单、公交车广告、户外媒体、网络短信等渠道的广告纳商铺宣传{根据（2015）花民初字573号民事判决书认定的事实}。2014年9月至2015年8月，汽车城向雷复成四次出具电费缴纳通知单，通知雷复成交纳电费和公摊电费共2640元，2015年9月30日，雷复成搬离承租商铺。2015年10月19日,汽车城将1-123号、1-124号商铺转租他人。因雷复成在使用该商铺期间，应交商铺综合费398030.22元及市场物业费45096.02元(合计443126.24元)、电费等，而其仅交纳85466元。原告汽车城于2016年9月8日以被告违约为由诉至法院，诉请如前。另查明，贵阳凯宏房地产开发有限公司与贵州汽车城有限责任公司共同拥有位于贵阳市××大道中××号房屋的所有权（商品房屋登记注册号：筑房（2015）商字第××号，三层。贵州汽车城有限责任公司拥有22%的份额），2012年10月17日贵阳凯宏房地产开发有限公司委托贵州汽车城有限责任公司全权负责贵阳凯宏家居综合超市广场的商铺租赁、合同签订、费用收取、市场管理等事宜。庭审中，因原、被告分歧较大，调解未果。一审法院认为，原告（反诉被告）汽车城与被告（反诉原告）雷复成签订的《商铺租赁合同》和补充协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。本案被告（反诉原告）雷复成在《商铺租赁合同》签订后不按期交纳商铺租赁费、管理费、广告宣传费在内的商铺综合费和市场服务费，其行为违反了合同约定，应承担违约责任。现汽车城要求雷复成支付所欠的商铺综合费和市场物业费，法院予以支持。根据合同约定，雷复成应支付汽车城商铺综合费398030.22元、市场服务费45097.02元，扣除雷复成已交纳的85466元和保证金35000元，雷复成实际欠款金额为322661.24元。对于电费2640元，该费用系雷复成实际使用，公摊电费也是合同约定的，也应支付给汽车城。对于违约金，虽双方在合同中对该部分进行了约定，现汽车城诉求根据未付金额按月2%计算，符合法律规定，汽车城诉请要求雷复成支付从2014年4月15日暂算到2016年8月10日的违约金161299.19元，法院予以支持，2016年8月11日至本判决履行期限届满确定之日止的违约金按未付金额按月2%计算。对雷复成辩称原、被告在订立《商铺租赁合同》时因汽车城未取得消防验收合格手续，故该合同违反了法律规定，系无效合同的意见，汽车城在与雷复成订立合同时虽未取得消防验收合格手续，但其于2015年2月17日取得了消防验收合格手续。虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”，但该强制性规定属违反法律法规的效力性强制性规定，现汽车城已采取补救性措施，在一审辩论结前取得相应条件，故雷复成的意见不符合相关法律、法规规定，加之未取得该手续并未影响雷复成的经营活动，因此双方签订的租赁合同有效，雷复成的该答辩意见法院不予采信。汽车城在庭审中提交了刊登对商场进行宣传的报纸、广告合同等，足以证明汽车城按照合同约定对上述商铺进行了广告宣传，雷复成并未举证原告未进行广告宣传的证据，故对雷复成主张汽车城对商场未进行广告宣传，不应收取广告费的答辩意见不予采信。对于反诉原告雷复成的反诉诉求，因雷复成未按时交纳商铺综合费，违约在先，其在庭审中虽提交了装修合同及装修合同书、预算书、收据，因汽车城与雷复成对《商铺租赁合同》和补充协议已实际履行完毕，故雷复成不能将装修费用作为损失要求对方赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）雷复成于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）贵州汽车城有限责任公司商铺综合费用和市场物业费322661.24元及违约金（2014年4月15日至2016年8月10日的违约金为161299.19元，2016年8月11日至本判决履行期限届满确定之日止的违约金按未付金额按月2%计算）；二、被告（反诉原告）雷复成于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）贵州汽车城有限责任公司电费2640元；三、驳回原告（反诉被告）贵州汽车城有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）雷复成的反诉诉讼请求。本诉案件受理费4495元（已减半收取），原告贵州汽车城有限责任公司承担215元，被告雷复成承担4280元。反诉案件受理费2566元（已减半收取），由反诉原告雷复成承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人认可被上诉人所主张的商铺综合费398030.22元以及物业管理费45096.02元的数额均系按照合同约定的计算标准和计算方式所得。另查明，(2012)第0093号、第0094号《商铺租赁合同》中第三条第（一）项中均约定：商铺综合费包含【比例为：商铺租赁费占商铺综合费用的比例为40%；服务费、管理费（不包含保管费用和市场物业费）占商铺综合费用的比例为30%；广告宣传费（不包含市场独立广告使用费及其它形式广告费）占商铺综合费用的比例为30%】。第（二）项第2点均约定：电费：实行一户装一表，每月支付期限和方式按表结算，按照国家及当地有关部门的收费表为准，于每月开始的三天内向汽车城缴纳。同时雷复成还应承担商场公共用电的费用，公共用电按每月每平方米商铺面积0.5元计算。第（三）项中均约定，汽车城可将交纳的保证金用于扣付雷复成应支付给汽车城的违约金或雷复成拖欠汽车城的其他款项。再查明，汽车城提交的贵阳凯宏家居综合超市广场承接雷复成商铺的商家入场审核验铺单中商铺验收项目载明电表及电表底度为6907。其余查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人雷复成与被上诉人汽车城签订的商铺租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。上诉人主张双方在签订租赁合同时，被上诉人未取得消防验收合格手续，故租赁合同未生效或无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被上诉人将未取得消防验收合格手续的涉案商铺出租给上诉人经营，系违反法律法规的效力性强制规定，但被上诉人已积极采取补救性措施，在一审辩论终结前取得了消防验收合格手续，同时，上诉人也未举证证明因未取得消防验收合格手续而导致其无法正常使用涉案商铺，从而影响其经营活动的事实，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。因上诉人在租赁合同履行期间未按期交纳合同约定的相关费用，已构成违约，故应按照合同约定支付欠付费用及承担违约责任。对于本诉部分，上诉人应支付给被上诉人相关费用的数额问题。关于商铺综合费398030.22元，其中包含商铺租赁费、管理费、广告宣传费，二审中上诉人认可该数额是根据合同约定计算方式与计算标准得来，但只认可应支付商铺租赁费，认为被上诉人未尽到服务管理和广告宣传的合同义务，故不应支付管理费与广告宣传费。针对该上诉意见，首先，被上诉人出租的系大型家居综合市场，涉及众多商铺商家，被上诉人必然要开展相应的服务管理工作。其次，上诉人也未提交证据证实因被上诉人未尽到服务管理义务和广告宣传义务而导致其经营活动受到严重影响的事实。最后，被上诉人已经举证证明其在2013年3月至2015年12月期间对涉案商铺所在的贵阳凯宏家居综合超市广场进行了报纸、电视、宣传单、公交车广告、户外媒体、网络短信等渠道的广告宣传，而被上诉人并未提交任何证据予以反驳，故上诉人应按照合同约定支付管理费、广告宣传费等全部费用。综上，原判认定上诉人应支付商铺综合费为398030.22元，符合合同约定，于法有据，本院予以维持。对于物业管理费45096.02元，二审中上诉人认可该数额系按照合同约定的计算标准和计算方式得来，但主张物业管理费和合同约定的商铺综合费中的管理费重合，属于重复收费情形。本院认为，因双方合同中明确约定管理费不包含市场物业费，上诉人在签订合同时就已明知该约定，且未在合同履行期间提出任何异议，现主张系重复收费，本院不予支持。因此，原判认定上诉人应支付的物业管理费为45096.2元，本院予以维持。对于电费2640元，被上诉人提交的贵阳凯宏家居超市广场商家入场审核验铺单显示，上诉人租赁期届满后，承接其商铺的下一家商户入场时，涉案商铺的电表底度为6907，上诉人认可其实际使用商铺，电费也确实产生，但不认可数额为2640元，同时还主张电费计算标准明确超过供电局的规定，因上诉人主张的电费一部分是根据电表度数计算，一部分系按公摊电费标准计算，对根据电表度数计算的部分上诉人未提交任何证据予以反驳，对于公摊电费收费标准系双方合同明确约定，故该上诉意见不能成立，本院不予支持，对于违约金，上诉人主张原判按照每月2%的标准计算过高，本院认为，因上诉人欠付商铺综合费、市场服务费，给被上诉人造成了资金占用损失，原判认定的违约金标准过高，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2014年4月15日至本判决履行期限届满确定之日止的违约金。综上，上诉人应支付被上诉人商铺综合费398030.22元、市场服务费45097.02元，扣除上诉人已交纳的85466元和保证金35000元，上诉人实际应支付的金额为322661.24元，并应按中国人民银行同期贷款利率标准计算自2014年4月15日至本判决履行期限届满确定之日止的违约金。同时，上诉人还应支付电费2640元。对于反诉部分，关于上诉人提出被上诉人应返还履约保证金35000元的主张，一审法院已将履约保证金35000元在前述所欠款项中予以抵扣，故该上诉理由不能成立。关于上诉人要求被上诉人对其装修损失承担一半赔偿责任的主张，因雷复成一直使用涉案商铺，直至租赁期限基本届满，双方签订的租赁合同和补充协议已经实际履行完毕，上诉人所产生的装修费用系其经营投入，并非所遭受的经济损失，故对该主张本院也不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院。（2016）黔0111民初3420号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3420号民事判决第一项为：雷复成于本判决生效后十日内支付贵州汽车城有限责任公司商铺综合费用和市场物业费322661.24元，违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准自2014年4月15日计算至本判决履行期限届满确定之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4495元，由贵州汽车城有限责任公司负担450元，由雷复成负担4045元。一审反诉案件受理费2566元，由雷复成负担；二审案件受理费14122元，由贵州汽车城有限责任公司负担1412元，由雷复成负担12710元，本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年五月二十五日书记员 田 鹏 来源：百度搜索“”