（2017）闽0802民初2074号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-14
案件名称
深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司与林培山物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司,林培山
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初2074号原告：深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区曹溪镇晟龙豪庭二期3号楼301室，统一信用证代码：913500250333639J。负责人：彭映生，经理。委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。被告：林培山，男，1965年10月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司与被告林培山物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司的委托代理人钟永香、被告林培山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2015年11月1日至2016年12月31日止物业服务费6743.8元，2016年4月1日至2016年12月31日止电梯维保费分摊85.5元，合计6829.3元，并由被告支付原告从起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2014年11月16日原告与福建亿富龙房地产开发有限公司就其开发建设的闽西建材交易城物业管理服务事宜签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》，约定“建材交易城”由原告实施物业管理服务。原告自2014年11月接手小区的物业管理起，即尽心尽力履行物业管理服务的义务。被告于2015年3月18日与该小区A4-36号店业主龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订店铺租赁协议，承租以上店铺，合同期限至2018年6月17日；合同约定物业服务费等各项费用由被告直接向原告缴纳。被告自2015年11月1日起经原告多次催缴，未向原告缴纳物业服务费等相关费用。为维护原告的权利，特向法院提起诉讼，请予支持。被告林培山辩称：1、当时开发商骗取被告说物业费跟房租比前排便宜一半，被告的店铺位于后排，仍按前排费用收取。2、电梯在被告店铺另一头，被告店铺没有使用电梯，原告收取被告电梯维保费及空调费不合理。3、公路边未开一条岔口进被告店铺，其他每排中间都有开一条路。4、当时被告只要租用一层商铺，但开发商说大家都须租五层不能只租一层。前排店铺都是租一层。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：1、《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》一份，《租赁合同》一份，据以证明原告与福建亿富龙房地产开发有限公司责任公司签订物业服务合同，原、被告存在物业服务，合同对各项费用进行了合理的价格规定。被告于2015年3月18日与该小区A4-36号店业主龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订店铺租赁协议，承租以上店铺，合同期限至2018年6月17日，合同约定物业服务费等各项费用由被告直接向原告缴纳。2、《电梯维修保养合同》一份、《福建省电梯日常维护保养合同》一份、缴费通知单一份（六张）、收款收据一份（11张），据以证明电梯免费保养期是2016年1月31日，从2016年2月起根据物业服务合同的约定每月3000元由全体受益业主共同承担。电梯维保费每月3000元，原告已支付。对证据1，被告认为与被告无关，对证据2，被告认为不清楚，没有使用电梯，电梯维保费不应承担。对上述证据，本院认定如下：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订了《租赁合同》，因此，原告与福建亿富龙房地产开发有限公司责任公司签订的前期物业服务合同对被告（业主）具有约束力，对证据1的证明效力，本院予以确认。原告提供的证据2，来源合法、真实有效，对其证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，2014年11月16日，福建亿富龙房地产开发有限公司（甲方）与原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司（乙方）签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，合同约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。甲乙双方若有一方违反本合同的约定，使另一方未完成规定的服务目标，另一方有权要求违反合同约定方在一定期限内解决，逾期未解决的，另一方有权终止合同，造成经济损失的，应当给予经济补偿；物业服务收费为包干制，由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，连排商铺自房之日起二年内1元/月/平方米；业主交房之日起，电梯在保修期内，甲方与电梯维保公司签订维保合同，保修期内维保费用由甲方承担，乙方监督，保修期外乙方与电梯维保公司签订维保合同，维保及年检费用由全体受益人公摊；委托期限为二年。2016年2月，原告与东莞市快意电梯工程服务有限公司签订《福建省电梯日常维护保养合同》，约定维保期限自2016年2月2日至2017年2月1日，小区内十台电梯合同维保费共36000元。之后，原告向东莞市快意电梯工程服务有限公司支付了2016年2月至12月的电梯维保费。2015年3月18日，被告林培山与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订了《闽西建材交易城租赁合同》，向其租赁位于闽西建材交易城A4号楼36号1至5层商铺，建筑面积为481.74平方米，合同期限三年，暂定为2015年6月18日至2018年6月17日，承租方承诺遵守本项目物业管理公约。从2015年11月1日起被告林培山拒绝缴纳物业费。截止2016年12月31日被告林培山尚欠物业费6743.8元、电梯维保费分摊85.5元。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司与福建亿富龙房地产开发有限公司签订的《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》系前期物业服务合同，合法有效。被告林培山与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订了《闽西建材交易城租赁合同》，向其租赁位于闽西建材交易城A4号楼36号1至5层商铺，被告林培山作为承租业主，应当受《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》的约束。原告依据《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》提供物业管理服务，原、被告双方构成物业服务合同关系，被告林培山应当依约支付物业服务费。被告未依约支付物业管理费，违反了合同约定，应承担违约责任。小区电梯属公共设备，由小区业主共同使用，原告为维护电梯日常正常运行，支付了电梯维保费，被告作为业主一员，依据合同约定，应对该维保费进行公摊。原告作为合同一方，应履行其义务，加强物业管理公司自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，加强内部管理，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。若原告在履行合同约定的义务时，履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，被告应合理、合法行使自己的权利，业主可以成立业主委员会或向相关主管部门反映情况，亦可以根据《物业服务合同》的约定，追究其违约责任，要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以以此拒绝履行自己的义务。本院综合合同的履行情况、过错程度，对原告要求的违约金不予支持。被告辩称中所述没有事实依据，本院不予采信。原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司的部分诉讼请求合理，本院予以支持，对于不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)、第六条、第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林培山应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司支付2015年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费6743.8元。二、被告林培山应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司支付2016年4月1日起至2016年12月31日止的电梯维修保养公摊85.5元。三、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告林培山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 董 星二〇一七年五月二十五日书记员 陈笑明（代）附注：一、引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 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