（2016）云2301民初4275号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-08-24
案件名称
谢焕开与周爱民、楚雄首佳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
楚雄市人民法院
所属地区
楚雄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢焕开,周爱民,楚雄首佳房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初4275号原告：谢焕开，女，1985年3月20日生，汉族，云南省楚雄市人，中专文化，无业，原住楚雄市，现住楚雄市。被告：周爱民，男，1980年12月16日生，彝族，云南省凤庆县人，住临沧市凤庆县。被告：楚雄首佳房地产经纪有限公司，住所地：楚雄市开发区龙江路120号拨云中心703室，统一社会信用代码：915323016765627758。法定代表人：杜平，职务：该公司董事长。委托诉讼代理人：周照兵，男，1985年9月19日生，汉族，昭通市人，大专文化，楚雄首佳房地产经纪有限公司置业顾问，原住昭通市永善县，现住楚雄市（特别授权）。原告谢焕开与被告周爱民、楚雄首佳房地产经纪有限公司（以下简称首佳房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告谢焕开、被告首佳房产的委托诉讼代理人周照兵到庭参加诉讼，被告周爱民经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告谢焕开向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；二、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金53200元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告首佳房产介绍向被告周爱民购买华府世家1幢1单元1606号房，原告按照约定向被告首佳房产支付20000元定金，向被告周爱民支付首付款156000元。后经原告多次催促，被告一直未办理产权过户手续。被告周爱民经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告首佳房产辩称，原告所诉属实，但我公司只是收取中介费，并带双方办理过户手续。我公司不同意承担共同退款并支付违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告谢焕开针对其诉请向本院提交以下证据：1、原、被告身份证复印件；2、业务受理单、收条；3、物业买卖合同；4、物业购买确认书；5、个人汇款业务凭证；6、手机屏幕截图；7、账单详情。被告首佳房产针对其辩解，向本院提交收条1份。本院依职权向楚雄住房和城乡建设局房地产业管理科调取了商品房买卖合同登记备案表1份。本院认为，原告谢焕开提交的证据1证实了原、被告的诉讼主体资格；证据2、5证实了被告周爱民于2016年6月15日收到原告通过中国民生银行支付的房屋首付款156000元；证据3证实了原告与被告周爱民签订《物业买卖合同》的事实；证据4证实了原、被告签订《物业购买确认书》的事实；证据6证实了被告周爱民一直未履行房屋过户义务的事实；证据7证实了原告于2016年6月11日向被告首佳房产支付购房定金20000元、6月15日支付中介费2000元的事实；本院予以采信。被告首佳房产提交的证据证实了被告周爱民于2016年6月15日收到由被告首佳房产转交的购房诚意金20000元，本院予以采信。本院依职权调取的商品房买卖合同登记备案表证实了位于楚雄市开发区××与××路××世家小区××单元××房屋××套属于被告周爱民和案外人王福娟共有的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院认定法律事实如下：位于楚雄市开发区××与××路××世家小区××房屋××套（建筑面积84.84平方米）系被告周爱民与案外人王福娟共有。2016年6月10日，原告谢焕开经被告首佳房产介绍到楚雄华府世家1幢1单元1606房屋看房。2016年6月11日，原告谢焕开与被告周爱民、首佳房产签订《物业购买确认书》，由原告向被告首佳房产支付购房诚意金20000元。同日，原告（乙方）与被告周爱民（甲方）签订《物业买卖合同》，由原告向被告周爱民及其房屋共有人王福娟购买楚雄华府世家1幢1单元1606房屋1套，购房款共计266000元，2016年6月16日前支付176000元，余款待办理房产证过户当日支付完毕。合同约定：“第七条第2款、如因双方中任何一方原因导致未按照约定时间办理上述事项的，每逾期一日，违约方向守约方按照购房款的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为违约方不履行本合同，守约方有权解除合同，届时将由违约方承担此次交易中双方的全部交易费用，罚没首付款，并向守约方支付房款的20%违约金”。原告谢焕开、被告周爱民在该份合同上签字并捺印。合同签订当日，原告向被告首佳房产支付购房诚意金20000元、中介费2000元。同月15日，原告通过中国民生银行转款156000元给被告周爱民，被告首佳房产将原告支付的购房诚意金20000元转交给被告周爱民。此后，被告一直未将诉争房屋钥匙交付给原告并配合原告办理房屋过户手续。另查明，庭审中，原告提出如双方签订的《物业买卖合同》无法继续履行，则要求由被告周爱民退还购房款并支付违约金。本院认为，位于楚雄市开发区××与××路××世家小区××单元××房屋××套（建筑面积84.84平方米）系被告周爱民与案外人王福娟共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，被告周爱民处分其与案外人王福娟共有的财产，应经得王福娟的同意，除原告谢焕开善意购买、支付合理价款并办理产权登记手续外，被告周爱民与原告签订的《物业买卖合同》为无效合同。原告提交的《物业买卖合同》能够证实原告在与被告周爱民签订合同时已经得知王福娟为诉争房屋的共有人，在其未到场的情况下仍与被告周爱民签订合同，且合同签订后双方未对诉争房屋进行产权变更登记，不属于善意取得，故双方签订的《物业买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，原告谢焕开与被告周爱民签订的《物业买卖合同》无效，被告周爱民因该份合同取得的购房款176000元，应依法返还原告谢焕开。同时，被告周爱民在明知诉争房屋为其与案外人王福娟共有的情况下，仍与原告谢焕开签订合同，属于过错方，应按照合同约定支付原告谢焕开违约金35200元（已付房款176000元×20%）。被告首佳房产不属于本案中合同相对方，不承担民事责任。被告周爱民经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢焕开与被告周爱民于2016年6月11日签订的《物业买卖合同》无效；二、由被告周爱民返还原告谢焕开购房款176000元；三、由被告周爱民支付原告谢焕开违约金35200元；四、被告楚雄首佳房地产经纪有限公司在本案中不承担民事责任。案件受理费1130元，由被告周爱民承担565元（未交），由原告谢焕开承担565元（已交）。以上应由被告周爱民履行的款项，限于本判决生效后十日内履行完毕，款交法院。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长 徐彦琼人民陪审员 马竹花人民陪审员 李绍清二〇一七年五月二十五日书 记 员 罗京瑜 微信公众号“”