（2016）粤0403民初2947号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-10
案件名称
珠海市斗门商贸城联合发展有限公司与车振丽商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市斗门商贸城联合发展有限公司,车振丽,中国银行股份有限公司珠海分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2947号原告：珠海市斗门商贸城联合发展有限公司，住所地珠海市斗门区井岸桥东商贸城B区9号楼，统一社会信用代码914404001926760981。法定代表人：贾永清，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：车振丽，女，1986年2月1日出生，汉族，住广东省高州市。第三人：中国银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市拱北粤海东路1148号，统一社会信用代码91440400X17503368W。负责人：黄曙光，该行行长。委托诉讼代理人：吕少清，女，该行职员。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司与被告车振丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，同年12月6日本院通知中国银行股份有限公司珠海分行作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司的委托诉讼代理人郭英东、第三人中国银行股份有限公司珠海分行的委托诉讼代理人吕少清到庭参加诉讼，被告车振丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告返还位于珠海市××区××路××单元××房；3.解除案涉房屋的预告登记；4.被告向原告支付违约金93234元；5.被告承担本案全部的诉讼费。在本案第一次庭审时原告变更其第一项诉讼请求为：解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及附件；撤回其第二项诉讼请求；变更其第三项诉讼请求为：请求被告协助原告办理预购商品房预告登记的注销手续。事实与理由：2015年11月20日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，被告购买原告开发的珠海市××区××路××单元××房，房屋总款932340元，被告应当于2015年11月20日前支付首期款282340元，余款65万元由被告向第三人申请贷款。逾期超过180日付款的，出卖方有权解除合同。因被告首期款不足，2015年10月31日，原告与被告签订《分期付款协议》，其中第一、二条约定：首期款282340元，扣除已经支付的5万元，剩余232340元被告可以在一年内分四期支付给原告。第四条约定：被告未能按照分期付款期限付款60天以上的，原告有权立即解除《旭日华府商品房认购书》、《商品房买卖合同》及本协议，追索被告拖欠的全部购房款，同时被告按所购商品房总房款10%向原告支付违约金，原告收回被告所购得商品房，并有权另行处分，被告应当配合原告办理撤销该商品房的预购登记、抵押登记手续。合同签订后，被告向原告支付了部分首期款5万元，但剩余款项一直未支付。2016年11月15日，第三人向原告发出还款通知书，要求原告承担保证人的连带责任，原告因此向第三人履行了保证义务，向第三人清偿被告在第三人处所欠的贷款本金、利息、罚息等共计674266.74元。自此，第三人与被告与原告的抵押贷款及保证合同法律关系终结。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司对其诉称提供证据如下：1、商品房买卖合同（预售）、《珠海市商品房买卖合同》补充协议及附件，拟证明原被告双方签订了商品房买卖合同；2、分期付款协议，拟证明原被告就商品房首付房款的支付方式达成合意，约定就首付房款向原告免息分期支付，若被告违约逾期付款60日以上，原告有权单方解除合同；3、收据，拟证明被告于2015年10月31日向原告支付首付房款50000元；4、不动产登记证明，拟证明案涉房产已办理预告登记；5、还款通知书，拟证明第三人于2016年11月15日向原告主张含贷款本金、贷款利息、罚息、诉讼费及律师费共计674266.74元的回购担保责任；6、广东省农村信用社网银交易回单，拟证明原告已于2016年11月15日向第三人履行了该回购担保责任的义务，付清所有费用。被告车振丽未作答辩，也未向本院提交证据。第三人中国银行股份有限公司珠海分行述称，原告已经代被告付清欠第三人的贷款本息，对原告的诉请没有意见，但对事实有意见，原被告签订的分期付款协议无效。第三人中国银行股份有限公司珠海分行对其述称提交证据如下：1、商品房买卖合同（预售）示范文本、首期款发票、收据、商品房买卖合同（预售）及附件一份、个人一手住房贷款合同、借款借据、授权书，拟证明被告向原告购买案涉房屋，以案涉房产作抵押担保，向第三人申请贷款，第三人依约定于2015年11月26日向被告发放贷款65万元，原告出具发票确认被告的首期款金额为282340元；2、个人房屋贷款合作协议，拟证明原告为被告向第三人的借款提供阶段性保证担保。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审查后认为，原告及第三人提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。经审理查明：2015年10月31日，原告（合同甲方）作为出卖人与作为买受人的被告（合同乙方）签订了《旭日华府首期款分期付款协议》，协议第一条约定：甲乙双方于2015年10月31日签订了《旭日华府商品房认购书》，乙方向甲方购买坐落于珠海市××区××单元××房，建筑面积95.83平方米，总房价款为932340元。乙方现因个人原因向甲方申请、甲方同意：在甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，乙方应付的首付房款282340元将分期支付（余下房款65万元，乙方通过办理银行按揭贷款支付）。协议第二条约定：甲乙双方确认：在签订本协议前，乙方已支付该商品房部分首付款5万元，乙方承诺、甲方同意：本协议签订后，且甲乙双方签订《商品房买卖合同》后的一年内，乙方将分四期向甲方支付剩余首付款232340元：第一期须在2016年1月30日前支付58000元，第二期须在2016年4月30日前支付58000元，第三期须在2016年7月30日前支付58000元，第四期须在2016年10月30日前支付58340元。协议第四条约定，乙方在上述分期付款期限内如有任何一期未按时如数支付首付款欠款的，则按下列方式处理：1、逾期30天以内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之四的违约金，本协议继续履行；2、逾期60天以内的（含60天），乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之五的违约金，本协议继续履行；3、逾期60天以上的，乙方同意、甲方有权选择以下任何一项：（1）继续履行本协议，但乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之八的违约金；（2）立即解除《旭日华府商品房认购书》、《商品房买卖合同》及本协议，追索乙方拖欠的全部购房款，同时乙方按所购商品房总房款10%向甲方支付违约金，甲方收回乙方所购的商品房，并有权另行处分，乙方应当配合甲方办理撤销该商品房的预购登记、抵押登记手续。2015年11月20日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：被告购买原告位于珠海市××区××路××单元××房，建筑面积95.83平方米，总价款为932340元。合同第七条付款方式及期限约定买受人应当于2015年11月20日前支付首期房价款282340元，占全部房价款的30%，余款65万元向中国银行申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定：按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第三项第6点“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于怠于清偿银行贷款本金、利息或任何费用）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除违约金。”原告（合同乙方）与第三人（合同甲方）签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定双方合作房屋项目名称为××府，地址位于珠海市××区××东开发区，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。乙方保证向甲方提供的与购房借款人签订的商品房买卖合同和首付款证明的真实、有效、合法。乙方自甲方与借款人签订的借款合同生效之日起，至该笔贷款办妥《国有土地使用权证》、《房地产权证》及《房地产他项权证》且甲方收到《房地产他项权证》正本之日止，为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证。2015年11月23日，被告（借款人）和第三人（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款65万元用于购买珠海市××区××路××单元××房，贷款期限30年。2015年10月31日，被告向原告支付购房首期及定金5万元。2015年11月26日，第三人根据被告的委托向原告账户发放贷款65万元。因被告未按合同约定还款，第三人于2016年11月15日向原告发出了《还款通知书》，要求原告履行回购担保的法律责任。2016年11月15日，原告向第三人履行保证责任，支付贷款本金、利息、罚息合计674266.74元。至此，被告在第三人处贷款的65万元全部清偿完毕。2016年5月30日，珠海市××区××路××单元××房办理了预购商品房预告登记，登记号为粤（××）珠海市不动产证明第××号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。案涉房产现状为无抵押、无查封。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照其与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》向第三人按时偿还贷款本息，导致作为担保人的原告承担担保责任，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第三项第6点“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于清偿银行贷款本金、利息或任何费用）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除违约金”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告车振丽应当按合同的约定承担违约责任。原告请求被告按照房价款的10%支付违约金属于原告对自身权利的处分，并无不妥，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。由于本案所涉房产已经办理预购商品房预告登记，原、被告签订的商品房买卖合同及附件解除后，预购商品房预告登记亦应注销，故原告要求被告协助办理珠海市××区××路××单元××房预购商品房预告登记的注销手续依法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司与被告车振丽签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；二、被告车振丽于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司支付违约金93234元；三、被告车振丽于本判决生效之日起七日内协助原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司办理珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房的预购商品房预告登记的注销手续（预购证号××号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13123元（原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司已预交），由被告车振丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 曹晓南审 判 员 刘改宏人民陪审员 余道华二〇一七年五月二十五日书 记 员 梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”