（2016）豫0104民初1710号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-04
案件名称
张永红与张亚文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张永红,张亚文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0104民初1710号原告：张永红，女，1973年2月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王猛，河南中豫律师事务所律师。被告：张亚文，女，1994年6月25日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：冯彦秋，河南信林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子涵，河南信林律师事务所律师。原告张永红诉被告张亚文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永红的委托诉讼代理人王猛，被告张亚文及其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付剩余购房款80000元及逾期利息1000元（利息按照同期中国人民银行贷款利率自2016年6月15日计算至判决实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月9日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以40.5万元的价款将其所有的位于管城回族区航海东路x号x号楼x单元x层x号房屋出售给被告。因被告不能按照该合同约定履行，双方经重新协商于2016年4月25日重新签订房屋买卖合同，将房屋总价款变更为47万元，并约定被告应于当天向原告支付房款95000元，另被告应于领取房屋所有权时支付余款375000元。但截至今日，被告仍未能按照约定支付全款款项，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称：原告所诉的原、被告双方2016年4月25日签订的《郑州市存量房买卖合同》并非双方的真实意思表示，其诉称的“因被告不能按照该合同约定履行，双方经重新协商于2016年4月25日重新签订房屋买卖合同，将房屋总价款变更为47万元”与事实不符，同时也是不符合常理的。一、原告所诉与事实不符。2016年4月9日原、被告双方通过中介品诺地产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定总价款405000元，之后开始办理贷款，贷款时涉案房屋评估价为47万元，在房管局办理相关手续时需要另外签订房管局提供的《郑州市存量房买卖合同》（该合同由郑州市房屋交易和登记中心制，为格式合同），为与评估价一致从而多贷款，因此将房屋成交价写为47万元。因此该成交价并非双方的真实意思表示，仅是为了办理贷款使用。对此中介品诺公司可以予以证明，且在房屋交易活动中将在房管局签订的《郑州市存量房买卖合同》价格写高是增加贷款的常用手段，并非实际成交价款。二、原告所诉不符合常理。（一）按原告诉称，被告是因不能按照合同约定履行2016年4月9日签订的《房屋买卖合同》的义务，该合同成交价仅为40.5万元，除去贷款37.5万元，需支付的首付款为3万元整，如果在3万元都支付不了的情况下，按照常理被告会与原告协商将总价款降低，而不是像原告诉称的“因此与原告再签订总价款47万元”，首付款不降反增至10万元的合同。（二）2016年4月9日合同约定的总房款为40.5万元，即单价为8100元每平方米，搜索相关新闻可以看到2016年4月份房价是呈下跌趋势的，被告根本不可能在这种情况下反而于2016年4月25日将总价款提高至47万（单价为9300元每平方米），因此该合同约定的总价款并非真实成交价，仅是为办理贷款使用的。（三）2016年4月25日原、被告双方合同约定房款的支付方式和支付时间为：1、乙方（即被告张亚文）于2016年4月25日前向甲方支付房款95000元。2、乙方于领取房屋所有权证时支付余款375000元。也就是说先支付房款95000元，后办理过户手续。而被告已于2016年6月13日取得房屋所有权证，在此之前原告从未向被告主张过95000元的首付款，反而配合被告办理过户。在办理完过户，被告已取得房产证达一年之久后，原告才来主张95000元的首付款，明显也是不符合常理的。因此2016年4月25日签订的合同并非真实的合同，2016年4月19日签订的合同才是真实的合同，也是实际履行的合同。三、原告主张数额错误。被告已经按照2016年4月9日合同约定的房屋总价款向其支付了首付款3万余元（超出部分做物业交割金），及贷款37.5万元，已经全部履行了合同，不存在未支付购房款80000元的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案事实本院认定如下：2016年4月9日，原告张永红（甲方、卖方）与被告张亚文（乙方、买方）在郑州市品诺房地产营销策划有限公司（丙方、居间方、以下简称品诺房产）居间下签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：被告购买原告拥有的位于郑州市××区航海东路××楼××单元××房产××套（房屋所有权证书号：0701060310），建筑面积50.01平方米，总价款为405000元，被告需付2万元（其中佣金8100元、代办费1000元、余额10900元作为品诺房产代为保管的定金），付款方式为按揭贷款；另合同第十条手写其他约定事项为：1、甲方应积极配合乙方维修基金过户，2、甲乙双方约定2016.5.1前到房管局办理完过户手续，3、走资金监管。合同签订当日，被告向品诺房产交付2万元。2016年4月25日，原、被告就涉案房屋签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定房屋成交价款为47万元，被告于2016年4月25日前向原告支付房款95000元，被告于领取房屋所有权证时支付余款375000元，其他如逾期付款违约责任、交房时间、逾期交房违约责任、办理所有权转移登记时间等事项在合同中均以“XXX”表示。同日，被告与郑州住房置业担保有限责任公司签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》一份，主要约定由郑州住房置业担保有限责任公司为被告在中国银行股份有限公司郑州新区支行贷款375000元提供阶段性连带责任保证担保。同时，原、被告签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》各一份，主要约定涉案房屋委托监管资金为375000元。2016年6月13日，涉案房屋登记于被告张亚文名下，产权证号为：郑房权证字第××号。2016年7月19日，被告向原告交付10600元。另，案外人吴素琴出具证明显示其自2015年12月1日至2016年12月1日期间租赁涉案房屋，其一次性交付张永红一年租金18000元，合同期满后，其与现房东张亚文在2017年1月1日重新签订租赁合同。庭审中，原、被告均向本院提交《郑州市存量房买卖合同》复印件一份，原告提交的合同上加盖有郑州市房产档案馆查询专用章、被告提交的合同上加盖有置业担保印章。原告称仅收到被告支付的10600元，被告称已支付原告首付款3万余元（超出部分做物业交割金）及贷款37.5万元，郑州市品诺房地产营销策划有限公司法定代表人梁襄出庭作证称“我是郑州市品诺房地产营销策划有限公司的法人，当时张亚文和张永红在我们店里签订房屋买卖合同，当时约定房屋价款是405000元、走资金监管程序，首付款是根据银行的贷款额度计算的，后来银行评估房屋价款为470000元，批下来的贷款是375000元，首付款为实际成交价减去贷款额为30000元。双方到房管局签订郑州市存量房买卖合同，走资金监管程序，在房管局的成交价与银行的评估价需要一致，为了能多贷款，双方在房管局签订的合同价款为470000元。张亚文交给中介的20000元都包含：8100元的佣金，1000元代办费，剩下的10900元都是物业交割金，应冲抵房款了，合同签订当时张永红要求定金直接给她，所以当时现金给她5000元，并且张永红出具了收条（提交法庭），房屋实际交付是2016年6、7月份银行放款以后，剩余的6900元是在这之后我给张永红的，但是她没有打收条。但因张永红将涉案房屋出租给他人，租赁合同签订到2016年12月份，剩余的半年租金应当是冲抵房款，但是张永红不同意，让张亚文必须将30000元定金全部交付，半年的房屋有7000元左右，张亚文要求冲抵首付款，这个问题在签订合同时双方就说过，但是没有写进合同。在过户中，税已经交过，张永红还是不同意，我从佣金中又给张永红加了3000元，张永红才同意过户。另查明，2016年4月9日，案外人宋准与案外人王鹏亮签订《房屋买卖合同》一份，主要约定宋准购买王鹏亮拥有的位于郑州市××区航海东路××楼××单元××房产××套（房屋所有权证书号：0701060160），建筑面积50.01平方米，总价款为405000元。2016年7月8日，案外人宋准与案外人王鹏亮签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定房屋成交价款为47万元，宋准于2016年5月19日前向原告支付房款100000元，宋准于领取房屋所有权证时支付余款375000元，其他如逾期付款违约责任、交房时间、逾期交房违约责任、办理所有权转移登记时间等事项在合同中均以“XXX”表示。庭审中，案外人宋准到庭作证，称其和被告张亚文是同事关系，2016年4月9日其买了位于富田太阳城的房子，其和张亚文在同一个小区买的房子，张亚文上午签的合同，其下午签的合同，其买的房子50.01平米，总价款是405000元，是通过品诺房地产公司购买的二手房，房屋买卖合同已经履行完毕，房屋也已经过户到其名下，实际履行的价款是405000元，当时签订存量房买卖合同是为了能多贷款，其只支付了首付款35000元，剩余37万元房款全部是贷款，其并未按照存量房买卖合同于2016年5月19日前向卖方支付100000元。本院认为，原、被告2016年4月9日签订的《房屋买卖合同》和2016年4月25日签订的《郑州市存量房买卖合同》针对的均是涉案房屋，但是在价款上不同。原告主张《郑州市存量房买卖合同》系双方重新协商将房屋总价款变更为47万元所签，被告仍欠原告剩余购房款8万元；被告辩称《郑州市存量房买卖合同》是在办理过户时所签，为增加贷款将成交价写为47万元，现房屋已过户，《房屋买卖合同》已经履行完毕。对上述双方所述能否成立，本院作如下分析：一、原、被告所提交的《郑州市存量房买卖合同》均系复印件，原告所持来自于郑州市房产档案馆，被告所持来自于置业担保；二、《郑州市存量房买卖合同》中除价款外，其他重要事项如违约责任、交房时间、过户时间均未约定；三、《郑州市存量房买卖合同》中所约定的买方义务“被告于2016年4月25日前向原告支付房款95000元”被告并未履行，在此情形下原告可拒绝履行过户义务，但此后原告仍配合被告办理了过户手续，并于2016年6月13日将涉案房屋变更登记于被告张亚文名下；四、《郑州市存量房买卖合同》与《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》均在2016年4月25日签订；五、涉案交易居间方郑州市品诺房地产营销策划有限公司的法定代表人梁襄出庭作证为了多贷款、在签订本案《郑州市存量房买卖合同》时成交价与银行的评估价需要一致才将成交价写为47万元，实际是按405000元履行；六、案外人宋准证明其通过涉案同一居间方所购买与涉案房屋同处一栋楼的房屋亦存在为了多贷款在签订《郑州市存量房买卖合同》时将房屋价款增加的情形。综上，本院认定本案《郑州市存量房买卖合同》系原、被告为了配合办理过户所签订的网签合同，双方实际是按照2016年4月9日签订的《房屋买卖合同》履行，且该《房屋买卖合同》已实际履行完毕，原告所述不能成立，其主张无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下：驳回原告张永红的诉讼请求。案件受理费1825元，减半收取计913，由原告张永红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员 王玮娜二〇一七年五月二十五日书 记 员 李 荣 更多数据：