（2017）川01民终3092号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-22
案件名称
许东风、李晓英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许东风,李晓英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3092号上诉人（原审原告）：许东风，男，1958年7月12日出生，汉族，住成都市武侯区。被上诉人（原审被告）：李晓英，女，1981年9月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：李利明，四川汇高律师事务所律师。上诉人许东风与被上诉人李晓英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民���9192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。许东风上诉请求：1.判令李晓英支付从2016年7月1日起至房屋腾退时的房屋租金，按每月租金8500元计算；2.判令李晓英支付给房屋破坏造成的房屋维修整治费，装修费，水电气设备修理费及垃圾清运费、家具费用等，共计16万元。3.本案一、二审诉讼费由李晓英承担。事实和理由：1、一审判决认定许东风怠于接收房屋系认定事实错误，由于房屋被严重破坏，不符合收房条件亦无法出租；2.一审判决对于李晓英拆除房屋时对房屋部分装修造成的损失予以赔偿的认定，赔偿部分计算有误，出租用房原来有相应的装修，李晓英装修后双方曾约定其在离场时应恢复原状，故李晓英应对许东风房屋的破坏作出赔偿和修复。李晓英辩称，许东风的诉请没有事实和法律依据，出租用房交付李晓英时无任何装修，李晓英不再主张许东风退还5000元保证金，该款可以用于垃圾清运，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许东风向一审法院起诉请求：1.判令李晓英立即腾退房屋；2.判令李晓英支付从2016年7月1日起至房屋腾退时的房屋租金，按每月租金8500元计算；3.依法判令李晓英支付给房屋破坏造成的房屋维修费整治费，装修费，水电气设备修理费及垃圾清运费等12万元。一审法院认定事实：双方于2011年4月签订《房屋出租协议》，约定许东风将位于武侯区广福路××号，面积155平方米的商业用房出租给李晓英使用，合同约定：1.租房从2011年5月1日起至2016年4��30日止，有效期5年，5年后房租每月6500元；2.房屋使用性质为商业用房，月租金5500元，半年一付；3.李晓英需要转让房屋使用权，应通知许东风到场重新签订新的租房合同，同时许东风不干涉李晓英转让自由；4.在租赁期内，许东风不得干涉李晓英的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议；5.李晓英交保证金5000元给许东风，乙方退房时结清水电气、电话、物业管理等费用后及设施家具、家电无损坏，由许东风退还李晓英所交保证金。2011年4月22日，许东风出具收条，表示收到李晓英支付的转让费8万元和保证金5000元。随后许东风将案涉房屋交付李晓英，李晓英将案涉房屋进行装修后使用。2016年4月9日，李晓英向案外人贺敬波出具定金收条，表示收到贺敬波支付的案涉房屋的转让费定金1万元，总��让费为8万元，并备注：房租每月8500元，两年不涨房租，最迟交房时间为7月1日，能提前最好；并补充约定：与房东签订合同之日支付转让费80%，64000元，剩余20%转让费在交房时给清。后合同租赁期届满，双方未就房屋续租达成一致意见，经双方协商一致，许东风同意李晓英继续使用案涉房屋至2016年6月30日，李晓英支付了2016年5月1日至2016年6月30日的租金共计16000元。同时，许东风支付了2016年6月的物管费、水费、停车费、电费及气费。2016年6月30日，李晓英联系许东风进行交房未成，李晓英即将房屋钥匙存放于案涉房屋物管处。2016年7月6日，李晓英以短信、邮寄及在案涉房屋处张贴的方式向许东风发出《收房通知》，要求许东风在2016年7月8日前办理房屋交接手续，并退还保证金和多收的转让金。庭审后，许东风于物业管理处拿到了案涉房屋钥匙，完成了房屋交���。许东风提供于2016年7月拍摄的案涉房屋内部现场照片45张，拟证明李晓英在搬离时对案涉房屋进行的损毁；许东风提供《装修预算报价表》，拟证明对案涉房屋进行修复需支付的费用175124.08元。李晓英对上述证据不予认可，认为因李晓英支付有押金故未清理走相应的拆除垃圾，而预算报价不能证明损失的真实性。一审法院认为，双方之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据双方约定的租赁期已于2016年6月30日届满，李晓英作为承租人应当向许东风交还租赁的案涉房屋。双方已经在庭审后完成了房屋交接，故许东风再行主张李晓英腾退房屋已无必要。经审查，李晓英在2016年7月初已经结清案涉房屋截止2016年6月的水电气、物管等费用，并于租赁届满时，以短信、邮件及现场张贴的方式向许东风发出房屋交接通知，在许东风未到场进行交接情况下，将案涉房屋钥匙存放于物业管理处，故李晓英已经尽到返还租赁物并通知出租人的义务，系许东风怠于接收房屋致使房屋一直处于空置状态，故许东风主张李晓英支付房屋空置期间的房屋租金的要求不符合法律规定，一审法院不予支持。对许东风主张的损失，一审法院认为，租赁期满后，承租人对未形成附合的装饰装修物可拆除，但因拆除对房屋造成毁损的，承租人应恢复原状或赔偿损失。本案中李晓英在拆除房屋时对房屋部分装修造成了损失应予以赔偿，但许东风主张的损失费用中水电气费、物业费等费用李晓英已经结清，一审法院不予支持，而装修损失部分所依据的装修预算表中的费用并未实际产生，故无法确定实际损失金额，故一审法院对许东风主张的损失暂不予处理，许东风可在损失费用实际发生确定后再行主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回许东风的诉讼请求。一审案件受理费3210元，因适用简易程序，减半收取1605元，由许东风负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对许东风提交的家装预算书，并无任何公��印章或个人签字，不能显示证据真实性和来源，本院对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，对该证据不予采信。二审另查明，李晓英对许东风提交的案涉房屋内部现场照片真实性予以认可，该组照片显示，涉案房屋多处装修装饰和固定设施被拆毁或部分拆毁，建筑垃圾多处堆放于房屋内。本院认为，许东风和李晓英于2011年4月签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点在于：1、李晓英是否应赔偿许东风房屋装修损失；2、2016年7月1日后许东风未及时收回房屋是否应自行承担损失。关于李晓英是否应赔偿许东风房屋装修损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第二百三十五条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。李晓英在退房时，涉案房屋多处装修装饰和固定设施被拆毁或部分拆毁，并多处堆放垃圾未清运，致使许东风在收回房屋后无法直接使用，应赔偿许东风继续拆除、垃圾清运等费用。许东风的损失在李晓英拆毁装修时即已客观产生，无论许东风目前是否实际进行了拆除和清运，李晓英均应当进行实际赔偿。由于许东风未能举证证明房屋交付李晓英时的实际状况，本院结合房屋的面积、损坏现状、现有租金以及保证金未退还等因素，酌情确定李晓英赔偿许东风房屋装修损失25000元。一��判决认为相关费用并未实际产生，对损失赔偿暂不予处理属适用法律不当，本院依法予以纠正。关于许东风是否应承担未及时收回房屋的损失。本院认为，双方合同中关于退房时李晓英应结清水电气、电话、物管等费用，并保证设施家具、家电无损坏的约定，仅是许东风应退还保证金的条件，而非许东风是否应收回房屋的条件。故在双方约定的租赁合同期限届满和李晓英已通知许东风收房后，许东风应及时收回出租房屋。李晓英在通知许东风并将钥匙放于物管处后，已尽到了通知和返还义务，许东风怠于收回房屋，致使房屋空置的损失应由其自行承担。故本院对许东风关于房屋不符合接收条件，李晓英未履行返还义务，应赔偿其损失的主张不予支持。综上所述，上诉人许东风的上诉理由部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院(2016)川0107民初9192号民事判决；二、李晓英于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿许东风房屋装修损失25000元；三、驳回许东风的其他诉讼请求。如果李晓英未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3210元，减半收取1605元，由许东风负担1000元，李晓英负担605元，二审案件受理费3210元，由许东风负担2000元，李晓英负担1210元。本判决为终审判决。审判长 李俊审判员 王果审判员 赵韬二〇一七年五月二十五日书记员 黄迪 来源：