（2017）吉0382民初1346号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-09-21

案件名称

张静、高秀红与张玉强、阴秀杰确认合同效力纠纷一审民事判决书

法院

双辽市人民法院

所属地区

双辽市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张静,高秀红,张玉强,阴秀杰

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条

全文

吉林省双辽市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0382民初1346号原告：张静，女，1973年2月19日生，汉族，干部，现住双辽市。委托诉讼代理人：王德志，系吉林北帆律师事务所律师。原告：高秀红，女，1963年10月12日生，汉族，干部，现住双辽市。委托诉讼代理人：王德志，系吉林北帆律师事务所律师。被告：张玉强，男，1962年9月17日生，汉族，现住双辽市。被告：阴秀杰，女，1968年1月23日生，汉族，现羁押于吉林省女子监狱。原告张静、高秀红与被告张玉强、阴秀杰确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张静、高秀红及二原告委托诉讼代理人王德志到庭参加诉讼，被告张玉强、阴秀杰到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告张静、高秀红向本院提出诉讼请求：要求确认房屋买卖协议有效，二被告协助原告办理房屋过户手续。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告于2015年5月24日与被告签订房屋买卖合同，被告将坐落于双辽市金鼎花园小区A区2号楼B单元12层03室住宅楼卖与原告，该楼房面积为147.98平方米，属于全款购买房屋，合同签订后，原告给付被告买房款300000.00元，被告为原告出具收据一张，被告将房屋认购书等相关手续交与原告。现该房屋没有办理房屋产权过户手续，房屋被他人占用，故诉至法院要求确认房屋买卖合同有效并协助原告办理过户手续。被告阴秀杰辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同是真实的，原告给付房屋价款300000.00元，当时有22万元多是通过银行转账方式给付的，剩余7万多元是在金鼎小区以现金方式给付的。被告张玉强辩称，房屋买卖合同是真实的，但房屋价款二原告支付给阴秀杰了，阴秀杰当时和我说房屋交易价款是500000.00元，原告现给付250000.00元，剩余250000.00元在办理完房屋过户手续后支付。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，原告首先陈述说明房屋买卖过程：被告阴秀杰在双辽市信用合作联社王奔信用社借款220000.00元，阴秀杰以其名下北兴小区住宅楼作抵押。后阴秀杰将抵押房产卖给张玉德，张玉德要求办理房屋过户手续。贷款到期后按法律规定阴秀杰不能偿还贷款信用社要求行使抵押权，为了偿还贷款，为给张玉德办理房屋过户手续，阴秀杰将其居住的本案涉案房屋卖给了二原告。二原告是王奔信用社职工，为了完成贷款清收任务，二原告购买了涉案房屋，阴秀杰用卖房款清偿了王奔信用社贷款。二被告对房屋买卖过程无异议。本院对以上事实予以认定。原告出示1、楼房买卖合同，证明二被告将金鼎小区住宅楼A区2号楼B单元12层03室卖给二原告，价款300000.00元。被告阴秀杰无异议。被告张玉强辩称合同上是其本人签字，但房屋交易价款应是500000.00元。本院认为，二被告对合同的真实性无异，本院予以认定。对于被告张玉强称房屋交易价款应是500000.00元，因合同上已经标明房款是300000.00元，被告张玉强对房屋交易价格应知晓，故本院认定原、被告双方约定房屋交易价格应是300000.00元。2、收据和信用社贷款、还款凭证，证明原告张静经被告阴秀杰同意在张静的银行卡上先将房款偿还信用社贷款后，剩余7万多元以现金方式给付阴秀杰，被告阴秀杰出具收据证明其以收到全部房款。被告阴秀杰无异议。被告张玉强辩称不清楚。本院认为原告提供的信用社贷款、还款凭证及收据可以证实原告陈述给付被告房屋价款的过程和方式，本院认定原告已经实际支付全部房款。3、金鼎花园住宅认购书、缴费单、办理产权证费明细表以及收据三张，证明涉案房屋是二被告在天益房地产开发公司购买的，因无法办理房屋产权过户，故被告将认购房屋的手续交予原告视为交付房屋。被告阴秀杰无异议。被告张玉强辩称不清楚。本院对原告提供的证据的真实性予以认定。经询问原、被告双方均认定在房屋买卖合同签订三天后将房屋钥匙交给原告，原告实际占有房屋。故本院认定在该房屋因不能归责与原、被告双方原因不能办理房屋过户手续的情况下，被告将钥匙交与原告，视为原告已实际占有该房屋。4、双辽市政府文件，双政法（2016）15号（2016年双辽市房屋市场交易价格制定的基础是2015年市场交易价格），证明2015年双辽市高层建筑九至十七层为2200-2600元每平方米，因开发涉案房屋的双辽市天益房地产开发有限公司涉及诉讼，其开发的小区房屋产权归属混乱，涉案房屋没有房产证，也无法给原告办理产权过户手续，原、被告买卖房屋时涉案房屋不好卖，故涉案房屋比实际市场交易价格低，应该最低市场交易指导价2200每平方米计算。涉案房屋面积为147.98平方米，合计325556.00元，原告认为被告房屋已经装修，加上不高于100000.00元装修费，合计房屋价款不高于425556.00元。双方交易房屋时不低于市场价格的70%，不属于明显低于市场价格。被告阴秀杰辩称，买卖房屋低于市场价格，因为着急还贷款，所以低价出售。被告张玉强辩称，低于市场价格，该买卖合同可撤销。本院认为，经庭审询问，确定原、被告双方买卖房屋时，该房屋的现状是房产开发公司涉及诉讼，房产产权混乱，涉案房屋没有房产证，亦不能办理房屋产权过户手续，故涉案房屋所在小区房屋实际价格较低，市场行情不佳。故原告要求按交易市场交易价2200每平方米计算交易价格合理。房屋装修费不高于100000.00元合理。经核算被告房屋明显低于市场价格的底线为297889.20元，原告购买价格为300000.00元，故不存在明显低于市场价格情况。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平”本案中被告认为房屋交易价格明显低于市场价格，合同显失公平应予撤销。本院认为，原、被告双方买卖房屋的价格不低于市场价格70%，不违反等价有偿原则，双方签订的合同不属于显失公平的合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”本案中合同的签订时间是2015年5月24日，被告行使撤销权的时间截止到2016年5月24日，现被告要求行使撤销权的除斥期间已过，被告无权要求撤销合同。本院认为，本案争议焦点为原、被告之间签订的房屋买卖合同是否合法、有效？被告是否应协助原告办理房屋过户手续？经法庭审理查明原、被告之间签订的房屋买卖合同是原、被告双方真实意思表示，买卖合同合法有效。原告已实际向被告交付全部房屋价款300000.00元，被告向原告交付房屋钥匙后原告占有房屋。同时被告明确该涉案房屋不涉及一房二买情况，被告除向原告交付钥匙外，没有允许他人占有该房屋。综合上述情况可以认定原、被告双方房屋买卖事实存在。对于被告提出买卖价格明显低于市场价格，合同显失公平可以撤销问题，综合庭审情况双方交易价格不低于市场交易价格70%，不属于明显低于市场价情况，在等价有偿原则许可范围内。同时被告主张撤销合同的除斥期间已过，被告无权行使合同撤销权。综上所述，本院认为：原、被告房屋买卖事实清楚，证据充分，被告应协助原告办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条之规定，判决如下：确认原、被告之间签订房屋买卖合同合法、有效。被告阴秀杰、张玉强于判决生效后10日内协助原告张静、高秀红办理房屋产权过户手续。案件受理费100.00元，由被告阴秀杰、张玉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。代理审判员　：姜小静二〇一七年五月二十五日书　记　员　： 徐 阳 来源：百度“”