（2016）粤0305民初5987号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-07-18

案件名称

深圳市南山区侨苑第一届业主委员会与深圳祥祺世纪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事案件判决书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市南山区侨苑第一届业主委员会,深圳祥祺世纪物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2016）粤0305民初5987号原告：深圳市南山区侨苑第一届业主委员会。负责人：曹长兴，主任，男，1965年3月16日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：弋仙荣，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新淼，广东华商律师事务所律师。被告：深圳祥祺世纪物业管理有限公司。法定代表人：吴保珠，总经理。委托诉讼代理人：李浩，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。原告深圳市南山区侨苑第一届业主委员会与被告深圳祥祺世纪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理，于2017年3月31日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的负责人曹长兴及其委托诉讼代理人弋仙荣、李新淼，被告的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告归还住宅维修基金和日常专项维修资金及利息（估算总额为2117844元），该款项系2015年1月1日之前的费用，将该资金移交至深圳市物业专项维修资金专用账户；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告是深圳市南山区侨城豪苑一期（以下简称“侨苑”）的第一届业主委员会，被告是侨苑的物业服务公司。被告多年来一直未依法将向侨苑业主收取的专项维修资金（包括住宅维修基金和日常专项维修资金）缴纳至深圳市物业专项维修资金专户，金额总计高达2117844元。侨苑业主对此问题多次向被告质询并向政府主管部门反映，被告于2015年5月26日向南山区政府物业主管部门出具承诺函，承诺将2015年1月1日把所收取的专项维修资金正式移交深圳市物业专项维修资金专户，2015年1月11日之前所收取的专项维修资金待小区成立业主委员会后移交给业主委员会。侨苑第一届业主委员会于2015年8月份已经成立，但是时至今日，在原告多次催促下被告仍未履行承诺，未将2015年1月1日之前的2117844元专项维修资金移交给侨苑第一届业主委员会。原告与2016年3月份向被告致发律师函催促被告尽快履行义务，但被告始终置之不理。被告的行为不仅违反了《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条及《深圳经济特区物业管理条例》第九十二条规定，也违反了被告自己在《承诺函》的承诺，继续私自占用侨苑小区专项维修资金，严重侵害了全体业主的合法权益。综上所述，原告为维护侨苑小区全体业主利益，依法起诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告主体不适格。根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，物业专项维修资金属业主所有，由物业服务企业存入物业专项维修资金专户，因此，原告既不是专项维修资金的所有人，也不是交付专项维修资金的法定主体对接单位，无法律依据对被告提起诉讼，无权要求被告归还住宅维修基金和日常专项维修资金。业主大会做出关于物业专项维修资金处理事项，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意，但原告对被告提起诉讼，并未按法律规定，由业主大会通过，其程序不合法。而且，根据原告提交的资料，业主大会仅仅是授权业主委员会“聘请律师追讨”，聘请律师追讨，包括发律师函，协商等各种方式，并未明确授权业委会提起法律诉讼。提起法律诉讼会涉及到高额的诉讼费、律师费，这显然超越了业主大会的授权范围。因此，本案原告主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。二、原告起诉称被告收取了住宅维修基金和日常专项维修资金2117844元，没有任何事实依据。原告在起诉状中，虚构事实，夸大其词，称被告在2015年1月1日之前收取了2117844元住宅维修基金和日常专项维修资金，并起诉要求被告返还。但是，原告的这一说法没有任何事实依据，原告也没有提交任何充分有效的证据予以证明。依据民事诉讼证据规则，谁主张谁举证，原告提出被告收取了2117844元住宅维修基金和日常专项维修资金，但是却没有提交证据证明，应当由原告承担举证不能的法律后果。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。三、被告有关住宅维修基金和日常专项维修资金收入支出账簿及管理资料、财务收费资料均被原告非法侵占，无法核算，2016年5月21日，原告未经司法程序，即擅自使用暴力对被告进行强制清场。使用毒烟熏、暴力殴打方式驱赶被告工作人员，使被告公司三人被毒烟熏晕，其中两人当场昏迷，经120急救方脱离危险，另多人被砸伤、打伤。被毒烟熏倒人员陈红志、刘洋、于文晶三人经医院检查、治疗，属烟雾中毒，对三名员工的身体造成了严重伤害。在清场过程中，对被告办公室及宿舍、岗亭等物品肆意侵占、破坏，造成了重大经济损失。被告所保管的侨城豪苑小区和其他几个小区的业主资料、小区本体维修基金收入支出账簿及管理资料、财务收费资料等资料均被三被告非法侵占。2016年7月18日，被告已就原告2016年5月21日强制清场导致的侵权责任提起诉讼，案号为：（2016）粤0305民初8149号，鉴于被告有关住宅维修基金和日常专项维修资金收入支出账簿及管理资料、财务收费资料均被原告非法侵占，无法核算住宅维修金和日常专项维修资金收入支出情况。四、被告所收取的住宅维修基金和日常专项维修资金已用于小区住宅维修，所剩无几。由于侨城豪苑是较为老旧的小区，物业费标准较低，加上存在大业主长期拖欠物业管理费的情况，被告收取的住宅维修基金和日常专项维修资金很少，该住宅老旧，住宅共用部分经常发生损坏，-广大业主请求被告动用维修基金进行维修。在此情况下，被告作为小区物业服务企业，自然要为全体小区业主利益着想，多次动用维修基金进行维修。因小区业主委员会迟迟未能成立，被告经需要维修单元过半数业主签字同意，动用维修基金进行维修，已所剩无几。被告为了小区全体业主利益，经单元业主签字通过，动用维修基金进行维修，因此，是合理合法的。五、原告进行非法强制清场，给被告造成了重大经济损失，应当先赔偿给被告造成的巨大经济损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的成立时间为2015年8月12日，任职时间从2015年8月12日起至2018年8月11日。2015年5月26日，被告向南山物业专项基金管理中心做出《承诺函》，承诺其管理和服务的南山区“侨苑”物业小区的专项同维修基金将从2015年1月1日正式移交，2015年1月1日前的专项维修基金待小区业委会成立后再清算移交。2016年3月14日，原告向被告发出《律师函》，要求被告归还2117844元专项维修资金及利息等。原告提交的深圳市物业专项维修资金管理系统查询信息显示涉案小区的产权总面积为58825.62平方米，专项维修资金缴纳标准为每年176487元，被告从2015年1月开始为涉案小区缴存专项维修资金，因此原告认为被告应交纳2003年1月至2014年12月的专项维修资金总额为2117844元（176487元×12年）。另原告还提交了收费通知单，拟证明专项维修资金是由被告代收的事实，从面积及缴纳金额可推算出原告小区每月的缴纳标准为每平方米0.25元，同时也证明了被告应交纳2003年1月至2014年12月的专项维修资金总额为2117844元（0.25元×总面积58825.62平方米×12个月×12年＝2117844元）。为证明被告从2002年12月起为涉案小区提供物业服务，原告提交了物业管理服务承诺书和（2016）粤0308行初323号行政裁定书。对此被告均不予认可。另查，（2016）粤0308行初323号原告深圳祥祺世纪物业管理有限公司诉被告深圳市南山区住房和建设局行政不作为一案，深圳市盐田区人民法院做出《民事裁定书》，认为原告深圳祥祺世纪物业管理有限公司不具有诉讼主体资格，裁定：驳回原告深圳祥祺世纪物业管理有限公司的起诉。（2016）粤0305民初8149号原告深圳祥祺世纪物业管理有限公司诉告深圳市南山区侨苑第一届业主委员会、被告深圳市缔之美物业管理有限公司、被告曹长兴侵权责任纠纷一案，原告向本院提出诉讼请求：1、判决三被告向原告返还侵占的侨城豪苑小区（含侨城公寓）业主资料、小区本体维修基金收入支出和管理资料、财务收费等文档资料；2、判决三被告赔偿原告现金损失6410元；3、判决三被告赔偿原告物品损坏损失费用30000元；4、判决三被告赔偿原告公司员工受伤损失35000元；5、判决三被告返还原告管理处办公室、宿舍、岗亭的土建（包括砖块、钢筋）、装修、装饰物，允许原告自行拆除、搬走；6、判决本案诉讼费用由三被告承担。本院于2016年10月10日做出《民事判决书》，判决：驳回原告深圳祥祺世纪物业管理有限公司的全部诉讼请求。后深圳市中级人民法院做出（2016）粤03民终22087号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该案现已生效，深圳祥祺世纪物业管理有限公司不服生效判决，认为本案原告在2016年5月非法使用暴力强制清场，造成被告多人被熏到，烟毒中毒，大量物品损失，文档资料包括本体资金的收入支出账目都被原告非法侵占，就该侵权责任纠纷案，被告已经向广东省高院申请再审，并提交了报送申请再审案件函、民事再审申请书等。庭审中，原、被告双方确认被告为涉案小区提供物业服务至2016年5月21日止，涉案小区住宅本体维修资金每月每平方米为0.25元，被告撤场后未对涉案小区的账目进行清算。原告当庭表示其主张的仅是住宅的本体维修资金。被告表示其在为涉案小区提供物业服务过程中，曾有部分业主未交纳本体维修资金，且该小区各栋房屋存在漏水情况，很多业主是向被告提出维修的请求后被告才进行维修，都是用专项维修资金进行维修，但相关的资料在被告非法强制清场的过程中被原告侵占。原告不认可被告所述，并表示被告没有证据证明其材料被原告侵占，专项维修资金的使用需要经三分之二的业主参加业主大会，且经三分之二的业主表决同意才可以使用，原告从来未见被告对涉案小区的房屋进行过维修，对专项维修资金的财务信息被告也没有公示。再查，2016年5月6日至5月14日，涉案小区召开业主大会决定是否授权侨苑第一届业主委员会聘请律师追讨深圳祥祺世纪物业管理有限公司拖欠侨苑全体业主的日常维修金、公共收益（2002年12月-2014年12月期间，共计12年），并授权使用追讨收回的款项支付诉讼费用（包括律师费用）。投票结果为总票数630票，总面积58825.62平方米，与会票数362票，与会面积数31432.02平方米，投票总票数为351票。庭后，被告提交了：1、业主的维修申请、施工合同、报价单、工程承包合同、回访表、消防报警系统维护保养合同，拟证明被告在物业服务期间根据业主的申请对部分房屋的漏水渗水问题进行了修缮；2、2003年1月1日-2009年6月30日欠交本体维修金明细及合计，拟证明部分业主未支付本体维修资金762657.675元；3、2003年1月1日-2014年12月31日欠交本体维修金明细及合计，拟证明部分业主未支付本体维修资金243921.6元。对于第1项证据，原告表示只是业主的维修申请、维修公司的维修承包合同及报价单，并不能证明实际已经实施了维修，也不能证明被告实际已经支付了维修金，被告没有任何支付维修金的凭据，该些证据中没有证据证明对维修基金的使用经过了合法的程序，业主的维修申请书中有的是侨苑2期的（14页、18页），有的是侨苑公寓的，不属于原告小区业主；对于第2、3项证据，原告则认为被告自己单方制作，没有盖章，更没有业主确认，故该证据不具有真实性合法性，不能证明被告关于业主欠费的主张。本院认为，根据原告提交的深圳市物业专项维修资金管理系统查询信息以及收费通知单，可以证明涉案小区2003年1月至2014年12月应交纳的住宅专项维修资金总额为2117844元，而该期间系由被告为涉案小区提供物业服务并收取专项维修资金，被告未提交证明其已将该期间内收取的住宅专项维修资金缴存至深圳市物业专项维修资金专用账户，故本院采信原告的主张，确认被告未按相关规定缴存住宅专项维修资金。关于清算问题，被告曾做出《承诺书》，明确表示其将对2015年1月1日前的专项维修基金待小区业委会成立后再清算移交，涉案小区业主委员会于2015年8月12日成立，但截止庭审之日，被告未仍对涉案的专项维修资金进行清算，对于未清算的原因被告表示系原告做出不续聘被告的程序违法，而且存在弄虚作假，有人操纵业委会投票，当时，被告已经在盐田法院提起行政诉讼，而且双方在协商过程中，原告就非法强制清场，当时尚未协商好清算事宜，且物业资料被原告侵占。本院认为，无论是被告提起的行政诉讼还是侵权诉讼，被告的起诉和诉求均被驳回，故关于未清算事宜，被告存在过错。关于应缴数额，被告庭后提交了相关证据证明其实际未全额收取涉案小区的住宅专项维修资金以及因对部分房屋漏水问题维修维护等实际使用了部分住宅专项维修资金，虽然原告不予认可，但本院认为根据日常生活经验法则，物业服务公司在对小区提供物业服务的过程中，不可避免地会存在对部分公共部分进行维护和修缮行为，也可能会存在部分业主未缴纳住宅专项维修资金的情况，然而在涉案小区成立业主委员会之前，被告确实存在未按照法定程序使用住宅专项维修资金的事实，同时被告支出的住宅专项维修资金的金额和未收取到的住宅专项维修资金的金额均无法在本案中核实，鉴于被告对于清算事宜存在过错，故本院判令被告先行按照2117844元的标准缴纳涉案小区2003年1月至2014年12月应交纳的住宅专项维修资金，至于被告所主张的已使用及未收到的部分住宅专项维修资金，被告可在缴存后进行清算并依法主张权利。综上，被告应将涉案小区2003年1月至2014年12月应交纳的住宅专项维修资金总额为2117844元缴存至深圳市物业专项维修资金专用账户。原告主张的利息，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳祥祺世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案小区2003年1月至2014年12月应交纳的住宅专项维修资金总额为2117844元缴存至深圳市物业专项维修资金专用账户；二、驳回原告深圳市南山区侨苑第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23742.8元，保全费5000元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　刘　湘人民陪审员　张　和人民陪审员　张　明二〇一七年五月二十五日书　记　员　伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来自