（2017）京01民终3242号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-06-01

案件名称

李海权与北京众邦安泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李海权,北京众邦安泰物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3242号上诉人（原审被告、反诉原告）:李海权，男，1976年10月16日出生，汉族，中国企业报股份有限公司员工。委托诉讼代理人:曹现亮，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京众邦安泰物业管理有限公司，住所地北京市海淀区田村路兰德华庭4号楼5单元B102号。法定代表人：于刚，总经理。委托诉讼代理人：王天玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：崔巍，北京雷宇律师事务所律师。上诉人李海权与被上诉人北京众邦安泰物业管理有限公司（以下简称众邦安泰公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第22981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭审理了本案。上诉人李海权之委托诉讼代理人曹现亮，被上诉人众邦安泰公司之委托诉讼代理人王天玲、崔巍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李海权上诉请求：撤销一审判决，驳回众邦安泰公司的诉讼请求。事实和理由：1、请求超过诉讼时效。2006年我的房屋开始漏水，开发商赔偿1000元，之后再漏水物业公司不给解决，我近10年未缴纳物业费，物业公司也未主张，即使主张，也不能支持其超过两年的物业费。2、物业公司服务不到位，服务质量不达标，小区多年来连续发生入室盗窃案件，安保人员不齐，小区管理脏乱差，垃圾遍地不清运，无权收取物业费。3、物业公司不配合成立业主委员会，管理期间将地下室、活动中心非法出租牟利，侵害业主权利。众邦安泰公司辩称，同意一审判决，不同意李海权的上诉请求和理由。我公司有专门人员催缴费用，不存在诉讼时效问题。我公司按合同履行义务，提供价值相符的服务。物业公司的去留由业主委员会决定，不存在我方长期霸占问题。地下室出租已经全部清理腾退完毕，活动中心产权不属于我们。2006年已经处理过漏水，业主表明不再追究，维修超过维保期，我公司已履行维修义务。众邦安泰公司向一审法院起诉请求：判令李海权支付自2006年10月5日至2014年10月4日期间的物业费27951.04元；判令李海权支付自2006年10月5日至2013年10月4日期间的垃圾清运费210元。李海权向一审法院反诉请求：1、判令众邦安泰公司对我位于海淀区X小区X号房屋房屋客厅、西南侧主卧、北侧两间卧室漏水、渗水墙体、窗户等进行维修，并达到墙体、窗户不漏水、不渗水标准；2、判令众邦安泰公司赔偿我因房屋漏水渗水造成的部分经济损失2万元；3、判令众邦安泰公司腾退占用小区公用房小区会所（6号楼）、腾退违法出租的地下室，履行物业业务；4、判令众邦安泰公司公示出租小区公共用房（6号楼）、地下室、小区院内及电梯内广告收入；5、众邦安泰公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，李海权系北京市海淀区X小区X号房屋的业主，房屋面积为126.59平方米。2005年10月5日,李海权签署承诺书，内容为：“本产权人承诺已详细阅读并完全明白、理解且同意遵守《X小区物业管理公约》及本手册有关规定的全部条文，愿与物业管理企业能力合作，共同维护X小区优美、整洁、文明、安全的居住环境。”物业管理公约规定物业管理费为2.3元/平方米/月，垃圾清运费为30元/年户；物业公司负责房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；保修期内，业主发现保修问题，须到物业填写报单，物业管理人员接到报修单后，立即组织人员到现场鉴定，同时与质保单位约定维修时间及时派人维修，维修合格后由业主验收签字；房屋自用部位及设备管理与维修由产权人负责，也可委托物业管理企业管理。李海权认可未缴纳众邦安泰公司主张的物业管理费及垃圾清运费，但主张原因如下：一、其家中自2005年入住后存在漏水情况，至今未能解决；二、众邦安泰公司擅自出租地下室、小区会所等公共区域；三、小区内生活及装修垃圾长期无人清理；四、小区发生入室盗窃事件。李海权向法院提交录像、照片、维修协议、新闻报道等证据材料对其主张予以佐证。众邦安泰公司主张李海权家确实存在漏水问题，但是房屋质量问题应该去找开发商解决，物业公司仅是协调；小区配套及地下空间产权单位是开发商，众邦安泰公司不存在出租及收取租金的行为；小区卫生照片只反映当时的情况，不能证明长期无人清理；小区确实发生过入室盗窃事件，但不能证明众邦安泰公司没有尽到相关管理责任，众邦安泰公司的义务仅是协助相关部门处理。在诉讼过程中，李海权申请对于其房屋漏水原因进行鉴定，后因李海权未及时缴纳鉴定费用，鉴定终止。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。众邦安泰公司向李海权提供物业服务及垃圾清运服务，李海权应缴纳相应的物业服务费及垃圾清运费。李海权家中多次发生漏水，至今未能解决，虽然漏水原因是房屋质量问题还是日常维护保养问题尚不明确，责任主体亦不明确，但众邦安泰公司仍有义务协助业主查明漏水原因，如非物业公司的责任，也应协助业主与开发商协调解决此事。小区发生入室盗窃事件反映众邦安泰公司的安保服务不到位。基于众邦安泰公司提供物业服务存在的上述瑕疵，法院对于李海权应交纳的物业服务费以予酌减，酌定李海权向众邦安泰公司交纳2006年10月5日至2014年10月4日期间的物业费20000元。李海权提交的照片不足以反映垃圾清运服务存在问题，故李海权应交纳2006年10月5日至2013年10月4日期间的垃圾清运费210元。因李海权家中漏水原因尚不明确，故法院对于李海权要求众邦安泰公司维修漏水房屋、赔偿漏水损失的请求不予支持。李海权要求众邦安泰公司腾退其占用的小区会所、违法出租的地下室、公示出租收益等，依据不足，且该权利也应由业主大会或业主委员会行使，故法院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李海权于判决生效后十日内给付北京众邦安泰物业管理有限公司二ＯＯ六年十月五日至二Ｏ一四年十月四日的物业费二万元、二ＯＯ六年十月五日至二Ｏ一三年十月四日垃圾清运费二百一十元；二、驳回李海权的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，众邦安泰公司提供报修单照片10张复印件，说明物业公司在李海权报修的情况下，均履行了相关服务，但这些报修单未反映窗户漏水的情况；另有2014年7月27日报修单复印件1张，证明物业公司接到李海权报修后到现场查验，窗户无漏处。李海权不认可2014年7月27日报修单的真实性，其他报修单的真实性认可，但提出窗户漏水属于公共外墙部位，不在上述报修范围之内，其他单子是室内报修，需收费，不认可证明目的。本院对上述证据的认证意见为，证据材料说明众邦安泰公司在业主就房屋设施提出维修时，履行了维修职责，但就窗户漏水一事的维修程度，缺乏证明效力。此外，一审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、报修单照片复印件、报修单复印件在案佐证。本院认为，李海权作为X小区业主，签订承诺书，承诺遵守《X小区物业管理公约》，众邦安泰公司作为X小区物业服务企业，为李海权所在小区提供了物业服务，李海权接受了相应服务，理应交纳相应的物业费。关于李海权主张本案2013年5月31日前的物业费超过诉讼时效一节，众邦安泰公司在一审中提供其张贴在李海权房门上的催缴费用的照片，可以说明众邦安泰公司并未明显怠于行使权利，一审法院认为众邦安泰公司未超过诉讼时效并无不当。关于众邦安泰公司是否尽到物业管理职责问题，虽然李海权提供录像材料、照片等证据，证明众邦安泰公司的服务存在一定瑕疵，但这并未能反映物业服务的全部情况，而且这些瑕疵并未严重影响业主生活质量，不足以作为李海权拒交物业费的依据。李海权称因房屋漏水未解决拒绝缴纳物业费，本院认为，一方面众邦安泰公司作为物业服务单位，虽对房屋建筑共用部位有日常维护和管理义务，但导致房屋漏水的原因很多，仅凭李海权提供的现有证据，不能认定漏水系因众邦安泰公司对房屋疏于管理、维护、保养所致。而且，从李海权提供的录像可见其向众邦安泰公司反映过房屋漏水情况，众邦安泰公司也到现场查勘，众邦安泰公司提供的维修单也表明其对李海权报修的事项进行过维修，并非怠于履行其物业服务职责。另一方面，众邦安泰公司仍有义务向有关部门反映情况，协助查找漏水原因，以确定责任方，尽早解决问题。据此，一审法院综合考虑本案实际，结合众邦安泰公司的服务情况，对李海权应交纳的物业费予以适当减少，并无不当。关于李海权提出众邦安泰公司不配合成立业主委员会一节，并无确凿证据；至于李海权认为众邦安泰公司将地下室、活动中心等出租牟利，侵犯业主利益问题，因涉及全体业主共同权益，并非本案目前证据可以认定，也不是本案中李海权拒绝交纳物业费的合理理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李海权的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费305元，由李海权负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　伟审 判 员　　白　云审 判 员　　王国庆二〇一七年五月二十五日法官助理　　任可娜书 记 员　　赵倬希 关注公众号“”