（2017）苏01民终2931号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-06-26

案件名称

邓本华、沈源牧与南京苏豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京苏豪房地产开发有限公司,邓本华,沈源牧

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2931号上诉人（原审被告）：南京苏豪房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区江东中路333号。法定代表人：朱克平，该公司董事长。委托诉讼代理人：常涛，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓本华，女，1964年1月15日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：沈源牧，男，1991年3月30日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。上诉人南京苏豪房地产开发有限公司（以下简称苏豪地产）因与被上诉人邓本华、沈源牧商品房预售合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏豪地产上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判上诉人支付被上诉人违约金63303.924元[1346892元（总价款）×94天×0.05%/日]或发回重审；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2016年2月2日已向被上诉人发出《金润国际广场入住通知书》，通知被上诉人按时办理收房，上诉人已履行交房义务。一审法院认定上诉人履行交房义务的时间错误。涉案房屋所在大厦于2016年1月20日完成竣工备案、具备竣工及交付条件时，2016年2月2日上诉人向被上诉人发出《金润国际广场入住通知书》，请被上诉人及时收房。被上诉人收到通知后并未按约去上诉人处收房。一审诉讼期间，上诉人仍多次通知被上诉人及时收房，一直拖到2016年6月29日才收房。即便上诉人有逾期交房的行为，上诉人在向被上诉人发出入住通知时上诉人已履行了交房义务，后由于被上诉人原因导致房屋未能交付的责任不应由上诉人承担。一审法院依据被上诉人6月29日收房认定上诉人于6月29日才履行交房义务，并认定6月29日之前未能交房的过错全部都是上诉人造成，与事实不符。二、即使上诉人应承担逾期交房的违约责任，违约金的计算标准也应以实际损失认定。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中约定的违约金为已收价款的千分之一/天，明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，案涉房屋的性质为办公用房，即便迟延交付房屋给被上诉人造成了损失，该实际损失最多也就是被上诉人出租该房屋的租金费用。同地段同类型房屋的租金费用只有每平方米3元不到，按照相同的标准，被上诉人房屋的月租金也只有4295.7元（3元/平方米×30天×47.73平方米），计算到2月2日上诉人履行交房义务止，上诉人应支付的违约金也只有12887.1元，即便以一审法院认定的6月29日为交房日，也只有34365.6元。综上，一审认定事实、适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。邓本华、沈源牧辩称，一、被上诉人从未收到上诉人在2016年2月2日发出的《金润国际广场入住通知书》。上诉人在一审中也未提交任何证据予以证明。上诉人称其在2016年2月2日通知被上诉人办理交房手续与事实不符。二、根据双方约定，房屋交付必须具备三证（建设工程规划验收合格证书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋测绘成果），但上诉人只是在开庭陈述其具备了前述的材料，而被上诉人至今也没有看到上述三份材料。上诉人与被上诉人于2016年6月29日办理了房屋交付手续。该房屋交付事实在一审庭审中上诉人明确予以认可，一审法院也予以查明。在上诉人不具备房屋交付必要材料时，被上诉人有权拒绝其交付房屋的请求。上诉人在2016年5月19日群发短信通知被上诉人收房。但因为被上诉人购买的房屋存在热水器卫生间漏水需要维修，所以直到2016年6月29日房屋维修结束，双方才办理房屋交付手续。三、案涉房屋迟延交付系上诉人的责任。上诉人对房屋交付时间一拖再拖，双方签订《补充协议》后，上诉人依然不能按期交付房屋。一审法院认定上诉人违约金计算至2016年6月29日并无不妥。四、因上诉人违约，原购房合同交付时间为2014年12月31日，后双方签订《补充协议》，将房屋交付时间变更为2015年10月31日。但上诉人依然无法按期交付房屋，被上诉人认为上诉人存在严重违约，《补充协议》是双方协商自愿签订的，签订补充协议时被上诉人放弃了2014年12月31日至2015年10月31日上诉人违约的违约金。根据双方签订的《补充协议》，被上诉人已无法主张补充协议约定的2014年12月31日至2015年10月31日期间的违约金。被上诉人认为一审法院计算违约金的方法正确。双方签订的《补充协议》约定违约金每日万分之五计算至房屋实际交付之日止，上诉人对此予以认可。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邓本华、沈源牧向一审法院起诉请求：1、苏豪地产支付邓本华、沈源牧逾期交房违约金241094元（1346892元×179天×0.1%）、（违约金自2015年11月1日起计算至房屋交付之日止，标准为：1346892元×违约天数×0.1%）；2、苏豪地产承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：邓本华与沈源牧系母子关系，邓本华、沈源牧于2012年12月7日与苏豪地产签约，购买南京市建邺区楠溪江东街81号金润国际广场1111室房屋，该房屋系精装修房，建筑面积47.73平方米，总价款为1346892元；约定的交房时间为2014年12月31日，因施工单位同苏豪地产间的矛盾，至2014年12月31日，苏豪地产未能向邓本华、沈源牧交付房屋。为此，邓本华、沈源牧、苏豪地产双方又于2015年5月17日签订“补充协议”一份，约定：苏豪地产的房屋交付日期为2015年10月31日，取代原合同对房屋交付的时间的约定；若苏豪地产在上述时间无法完成房屋交付，邓本华、沈源牧选择收房的，则苏豪地产按照已收价款的千分之一每天计算，以现金方式向邓本华、沈源牧支付自2015年11月1日起至实际交房日期的迟延违约金。又因施工单位与苏豪地产等多方原因，涉案房屋未能在2015年10月31日具备交房条件，直到2016年6月29日邓本华、沈源牧、苏豪地产双方才办理完交房手续。因邓本华、沈源牧、苏豪地产双方就涉案房屋不能按时交付及邓本华、沈源牧主张违约金等问题不能协商一致，邓本华、沈源牧于2016年3月诉至一审法院，要求判如所请。苏豪地产应诉后，认为双方约定的延期交房违约金过高，要求按涉案房屋同类地区、同类房源的月租金来计算邓本华、沈源牧损失，遭邓本华、沈源牧拒绝。邓本华、沈源牧坚持要求按“补充协议”的约定来计算违约金。因邓本华、沈源牧、苏豪地产双方就苏豪地产支付延期交房违约金的标准、数额等矛盾过大，致调解不成。一审法院认为，邓本华、沈源牧、苏豪地产签订的《南京市商品房预售合同》及“补充协议”系当事人的真实意思表示，邓本华、沈源牧、苏豪地产均应按照“合同”和“补充协议”的约定履行各自的义务，对于履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。苏豪地产未能按“商品房预售合同”及“补充协议”约定的时间向邓本华、沈源牧交付所购房屋，责任在苏豪地产。尽管围绕涉案房屋延期交付的原因有许多，但均为苏豪地产与案外人之间的矛盾所致，与邓本华、沈源牧无关，故苏豪地产在本案中应向邓本华、沈源牧承担逾期交房的违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。邓本华、沈源牧、苏豪地产双方在“补充协议”中虽已对逾期交房的违约金作了明确约定，但其约定的违约金标准偏高，鉴于苏豪地产逾期交房的时间较长，考虑到苏豪地产逾期交房给原告造成的房屋租金损失和涉案房屋同类地区的租金标准等，对苏豪地产要求降低违约金标准之意见，予以采纳并酌定苏豪地产向邓本华、沈源牧支付逾期交房的违约金标准为房屋总价款的年息15%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决:一、南京苏豪房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，一次性支付邓本华、沈源牧逾期交房违约金162973元[1346892元×242天(2015年11月1日至2016年6月29日)×0.05%]。二、驳回邓本华、沈源牧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4180元，由邓本华、沈源牧负担620元，南京苏豪房地产开发有限公司负担3560元。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人提交：一、涉案房屋竣工验收备案证书，证明2016年1月22日上诉人已具备交房条件；二、《商品房预售合同补充协议》，证明其发送入住通知书确定的交付日期就应视为交付房屋。被上诉人质证认为，对证据一的真实性无异议，不认可其证明目的，该份证据只是交房中约定三份材料中的一份，上诉人应提交建设工程规划验收合格证书、房屋测绘成果表，但上诉人至今未具备，导致被上诉人无法办理房屋所有权证。对证据二的真实性无异议，但不能证明是被上诉人的原因导致不能收房，被上诉人认为即使在2015年5月17日上诉人发短信给被上诉人，仍不具备交房条件，直到2016年6月29日房屋维修完成上诉人才交付房屋。二审中，苏豪地产表示认可一审法院认定的违约金计算标准为0.05%/日。本院认为，案涉《南京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人应按约履行自己的义务，对于履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。上诉人未按约定向被上诉人交付房屋，应承担违约的赔偿责任。上诉人虽主张2016年2月2日案涉房屋已具备交付条件，其向被上诉人发出入住通知，但没有证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，故本院对上诉人提出的案涉房屋交付日期应视为2016年2月2日的主张不予支持。案涉房屋为精装修，被上诉人验房后，发现热水器漏水等多处存在质量问题，经双方协商，上诉人予以维修后，被上诉人于2016年6月29日实际收房，双方对此亦无异议。据此，一审法院认定案涉房屋的交付日期为2016年6月29日，据合同约定上诉人逾期交房242天，并无不当，故本院对上诉人主张其支付违约金数额应为63303.924元的请求不予支持。综上所述，上诉人苏豪地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4180元，由上诉人南京苏豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　钮丽娜审判员　　曹　艳审判员　　龚　达二〇一七年五月二十五日书记员　　杨文艳 关注公众号“”