（2017）桂02民终598号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
广西柳州市建设投资开发有限责任公司、谢易珊商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西柳州市建设投资开发有限责任公司,谢易珊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终598号上诉人（原审被告）：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所：广西柳州市学院路35号，统一社会信用代码：91450200272957340L。法定代理人：许某，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢易珊，女，1992年8月9日生，汉族，广西柳州市人，柳州市疾控中心员工，住广西柳州市，委托诉讼代理人：覃家锋，广西华尚律师事务所律师。上诉人广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称建投公司）因与被上诉人谢易珊商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。上诉人建投公司的委托诉讼代理人韦剑军，被上诉人谢易珊的委托诉讼代理人覃家锋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建投公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人谢易珊的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为，上诉人于2011年11月26日将东方国际大厦原设计的一处半封闭阳台改为封闭阳台，但上诉人在2013年9月16日与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，仍未将合同中关于阳台情况的内容进行相应变更，亦未给予被上诉人相应提示和说明，即上诉人交付的房屋与合同约定条件不符，构成违约。并且上诉人将涉案房屋的一处阳台由半封闭式改为封闭式，在房屋套内面积不变的情况下，阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分面积的减少。因此判决上诉人返还被上诉人购房款17259.42元并支付该款利息。上诉人认为，一审判决认定上诉人违约以及判决上诉人承担违约责任的计算方式都是错误的：一、被上诉人所购房屋的阳台有两个(合同附图已经标明)，一个是封闭式阳台，另一个是非封闭式阳台。上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》条款约定内容中只写了非封闭式，遗漏写了另外一个封闭式阳台。该房屋阳台的设计早在2011年11月26日已经取得规划批准，上诉人并非擅自变更设计，该合同条款属于失误性质的遗漏条款，并不能因为上诉人漏写了另外一个封闭式阳台而认定上诉人将原来约定的非封闭式阳台改为了封闭式阳台，该房屋的非封闭式阳台依然存在，上诉人并没有更改或者取消，怎么能认定上诉人违约呢?而且封闭式阳台是入户阳台，封闭式设计的目的是确保业主的安全，起到保护业主隐私的作用，不存在损害业主利益的可能。如果按照被上诉人的理解，该房屋应该仅为一个阳台的房屋，被上诉人交付的房屋多了一个阳台出来岂不是要承担更大的违约责任?一审认定上诉人违约不符合事实。二、根据上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第5项“因房屋外立面的设计美观需要每套房屋的阳台、露台、开间、进深尺寸等均由可能出现变化，最终以规划部门批准的施工图为准。”该补充条款已经明确，买受人所购房屋的阳台发生变化的可能性是存在的，双方都认可施工图确认的最终形式。因此，即使按照被上诉人对于阳台只能按照合同约定的形式来交付，根据补充协议，上诉人也并不存在违约的情形。三、一审判决上诉人承担违约责任的方式和支付的数额不合法。一审判决上诉人返还被上诉人购房款，该购房款按照被上诉人封闭式阳台面积的一半乘以套内面积单价得出。上诉人认为，上诉人是按照套内面积收取购房款，本案争议房屋的套内面积没有变化，上诉人并没有多收被上诉人购房款，一审判决上诉人返还购房款没有合同依据和法律依据。另外，一审认为被上诉人所得封闭式阳台占用了其他房屋的套内面积，给被上诉人造成了损失，应当按照所占用的面积的房款返还给被上诉人，这样的认定上诉人不认同。上诉人认为，阳台面积属于套内面积，也是业主得到了应得的利益，并没有减少业主应得的套内面积。从所占比例上看，该封闭式阳台所占套内面积比例很小，对业主的居住使用感受影响也小，本案上诉人所购房屋的使用功能根本没有受到损害，封闭式阳台在使用功能上使业主受益。所以，即使一审认定上诉人违约，根据损益相抵原则，一审法院也不应当按照购房款标准来计算赔偿金或者违约金。被上诉人谢易珊辩称：上诉人所说漏写一个封闭阳台是错误的，合同已经明确写有，上诉人作为国有企业对合同应该相当严格，不会存在这样的错误，应当是上诉人违约。一审认定事实清楚，适用法律正确。合同是上诉人提供的格式合同，是上诉人真实意思表示，依据合同法第8条规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务，购房合同第三条约定阳台为非封闭式已经特别注明，然而对方将其中一个非封闭式改为封闭式，与约定不符。上诉人的违约侵害了答辩人的权益，上诉人在套内面积做了手脚，缩小套内除了阳台之外的其他部分面积，上诉人所辩称套内其他面积的并没有发生减少，没有多收被上诉人的购房款与事实不符。变更说明的时间为2011年11月26日，但上诉人与被上诉人签订的购房合同时间是2013年，在双方签订购房合同之前，上诉人已经将争议房屋客厅阳台的封闭形式，墙体保温形式做了变更，该变更文件不属于变更合同约定的范畴。上诉人提出损益相抵原则不适用于本案。上诉人违约就应当承担赔偿责任。谢易珊向一审法院起诉请求：一、建投公司支付逾期交房违约金87034.89元（自2015年5月1日起至2016年2月29日止共304天的逾期交房违约金），并按每日286.299元支付谢易珊自2016年3月1日起至债务清偿之日止的违约金；二、建投公司赔偿谢易珊因阳台面积计算错误而造成的损失17259.42元及利息2402.55元（按中国人民银行同期贷款利率先计算从2013年11月11日至2016年2月29日止利息，2016年3月1日至债务清偿之日的利息另行计算）；三、建投公司赔偿谢易珊因不做墙体外保温形式造成的损失31568.66元；四、建投公司继续履行合同约定，将热源供热独立到户；五、建投公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：建投公司系柳州市东方国际大厦的建设单位。2013年9月16日，谢易珊与建投公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：谢易珊向建投公司购买位于柳州市东环大道216号之二东方国际大厦2单元21-3号房屋一套，建筑面积138.27平方米，其中套内建筑面积115.01平方米，按套内建筑面积计算房屋单价为8297.8元/平方米，房屋总价款为954330元。2013年11月11日，谢易珊向建投公司付清了全部购房款共954330元。合同第三条约定，该商品房阳台是非封闭式。合同第八条约定：建投公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付谢易珊使用。合同第九条约定，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，建投公司按日向谢易珊支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，谢易珊可解除合同，若谢易珊要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，建投公司按日向谢易珊支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到谢易珊所购商品房质量或使用功能的，建投公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知谢易珊；建投公司向谢易珊发放书面通知或在《柳州日报》上刊登规划、设计变更的相关通知，视同书面通知谢易珊；在不违反政府部门相关法律、法规的情况下，或经规划部门批准或设计单位同意变更，建投公司有权对房屋的外立面、装饰物、构筑物等进行局部修改、调整而不需要征得谢易珊的同意。合同第十一条约定：商品房达成交付使用条件后，谢易珊在收到建投公司的收房通知书或自建投公司在《柳州日报》发布交房公告之日起，未在收房通知书或交房公告确定的期限内办理收房手续，建投公司有权将房屋移交建投公司依法选择的物业管理公司保管，移交之日视同谢易珊在该日完成收房，自移交之日起该房屋损毁的风险以及相关费用等责任与损失均由谢易珊承担。合同附件四（合同补充协议）第十二条约定：因房屋外立面的设计美观需要，每套房屋的阳台、露台、开间、进深尺寸等均有可能出现变化，最终以规划部门批准的施工图为准。合同附件七第一条第（一）款第1点约定，墙体保温形式：外保温；合同附件七第二条第1点约定，供热方式：分户独立热源供热。合同附件七第四条第（一）款约定，太阳能利用：太阳能生活热水供应。建投公司已于2011年11月26日对东方国际大厦原设计进行了部分变更，其中与本案相关的设计变更有：原设计的外墙保温由外墙外保温改为外墙内保温；原设计1＃楼1-3、1-4户型及2＃楼一单元2-1-3、2-1-4户型，以上户型4-21层连接入户花园处的阳台改为封闭阳台。2014年12月30日，建投公司就其开发的东方国际大厦竣工验收合格后，于2015年1月16日报建设主管部门备案。2015年2月6日，建投公司在《柳州日报》上刊登公告，内容为：东方国际大厦已通过验收，具备交房条件，将于2015年2月10日正式交房，请各位业主前来办理入住手续，逾期则视为自动收房。谢易珊认为建投公司所交付房屋与宣传资料不符，客厅阳台封闭，与合同约定的非封闭式阳台不符等，与其他业主就建投公司存在违约等问题向柳州市工商行政管理局投诉，建投公司亦作出处理意见并答复。因双方仍存在分歧，谢易珊至今仍未领房，并诉至该院，提出前述请求。本案在审理过程中，经该院释明，谢易珊对其诉请第四项即要求建投公司继续履行合同约定、将热源供热独立到户，变更为将太阳能生活热水供应到户。另查明，建投公司于2014年11月22日委托广西鑫城房地产测绘有限公司对柳州市东方国际大厦的房屋进行测绘。根据广西鑫城房地产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》显示，涉案房屋两个阳台，其中全封闭阳台面积为4.31平方米。一审法院认为：谢易珊、建投公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、建投公司是否存在逾期交房？2、谢易珊主张建投公司将房屋的非封闭式阳台改为封闭式阳台导致套内面积减少是否有合理依据，建投公司是否应当赔偿谢易珊的相应损失？3、谢易珊主张建投公司未按合同约定做外墙外保温导致房屋套内建筑面积减少是否有合理依据，建投公司是否应当赔偿谢易珊的相应损失？4、谢易珊主张建投公司应当将太阳能生活热水供应到户是否有合理依据。对争议焦点1，该院认为，根据合同约定，建投公司应当在2015年4月30日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合合同约定的商品房交付谢易珊使用。建投公司于2014年12月30日就其开发的东方国际大厦竣工验收合格后，已于2015年1月16日报建设主管部门备案。同时，建投公司于2015年2月6日在《柳州日报》刊登交房公告，要求业主于2015年2月10日办理交房手续，建投公司已按合同约定履行了通知交房的义务，谢易珊认为建投公司所交商品房不符合合同第八条约定的交房条件，缺乏事实依据，建投公司不存在逾期交房的情形，谢易珊所诉亦不符合法律规定的拒绝收房的情形，故该院对谢易珊要求建投公司支付逾期交房违约金的请求，不予支持。对争议焦点2，该院认为，中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）8.2.1f规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.2c规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。2011年11月26日，建投公司将东方国际大厦原设计的连接入户花园处的阳台改为封闭阳台，在房屋套内面积不变的情况下，阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分的面积减少，并且在谢易珊、建投公司2013年9月16日签订的《商品房买卖合同》上，建投公司并未就阳台情况进行相应变更，亦未给予谢易珊相应提示和说明，即建投公司交付的房屋与合同约定不符，构成违约。谢易珊诉请要求建投公司赔偿阳台面积计算错误的损失，该损失即建投公司多计收的一半阳台面积的房款，根据上述分析，该院认为谢易珊的诉请理由充分，应当予以支持。根据测绘报告，争议房屋全封闭阳台面积为4.31平方米，则建投公司应当返还谢易珊多收的购房款17881.76元（4.31平方米÷2×8297.8元/平方米），并按银行同期贷款利率向谢易珊支付该款利息。谢易珊主张建投公司返还购房款17259.42元，系谢易珊对其民事权利的自行处分，该院予以准许，利息亦以17259.42元为基数，从谢易珊向建投公司付清购房款之日即2013年11月11日起计算。对争议焦点3，该院认为，建投公司虽然将原设计的外墙保温由外保温改为内保温，但是根据《建筑施工图设计变更说明》显示保温材料及厚度不变；并且测绘报告显示的涉案房屋套内面积与合同约定的套内面积一致，即谢易珊主张外墙内保温占用房屋套内面积并导致套内面积减少的理由不能成立，建投公司的设计变更并未对谢易珊的合同权益造成损害。另外，结合涉案房屋所属的东方国际大厦已于2014年12月30日竣工验收合格的事实，该院认为，谢易珊主张建投公司赔偿外墙内保温占用房屋套内面积并导致套内面积减少的损失，以及要求建投公司赔付外墙外保温建筑安装工程费的诉请，均缺乏事实和法律依据，该院不予支持。对争议焦点4，该院认为，合同附件七第四条第（一）款约定，太阳能利用：[A]太阳能生活热水供应[B]太阳能采暖[C]太阳能空调制冷[D]太阳能光伏发电[E]其他。关于该合同条款的理解，谢易珊认为建投公司应当将太阳能生活热水供应到户，建投公司认为是再生能源利用方式的表现，即该栋住宅可以达到太阳能供应热水的能源供应方式。该院认为，结合该条款的其他选项内容，建投公司关于合同条款内容的解释更符合常理，即该栋住宅可以使用太阳能供应热水，而不是选项的其他内容，如太阳能采暖、制冷、发电等，更未约定建投公司有将太阳能生活热水供应到户的义务。因此，谢易珊依据该合同条款诉请要求建投公司将太阳能生活热水供应到户，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、广西柳州市建设投资开发有限责任公司应返还谢易珊购房款人民币17259.42元并支付该款利息（利息计算：按中国人民银行同期贷款利率，从2013年11月11日起计算至债务清偿完毕之日止）；二、驳回谢易珊的其他诉讼请求。本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均未提出异议。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。本案的争议焦点为：一、上诉人交付的房屋是否符合合同约定？二、一审法院认定的损失计算标准是否恰当？关于争议焦点一，《商品房买卖合同》第三条第四款约定“该商品房阳台是非封闭式”，上诉人交付房屋时部分阳台实际为封闭式。上诉人主张其变更房屋设计已取得规划批准，但根据上诉人一审提交的《建筑施工图设施变更说明》，上诉人在2011年11月26日即完成涉案房屋的设计变更，该设计变更在双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，不属于《商品房买卖合同》第十条约定的变更范围，上诉人应当按照合同约定交付房屋。综合《商品房买卖合同》及合同附件一《房屋分层分户平面图》，已经对房屋的户型、阳台情况进行了约定，上诉人主张合同遗漏写明部分阳台的上诉理由不能成立。一审认定上诉人交付房屋不符合合同约定并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）8.2.1.f规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.2c规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。由于封闭阳台与未封闭阳台在计算房屋面积时计算取值不同，因此阳台的形式也会导致购房者的实际权利发生变化。按照双方《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋阳台为非封闭式，在计算房屋面积时，阳台面积仅计算一半。但在上诉人交付的房屋中，阳台为全封闭式，阳台面积全部计入房屋面积，使得被上诉人实际可使用的房屋面积减少，上诉人的行为导致被上诉人的权利受到损害。上诉人应对此承担违约责任。《商品房买卖合同》第四条约定涉案商品房价款计算按套内建筑面积计算，一审法院以合同约定的套内建筑面积单价，乘以全封闭阳台面积的50％计算被上诉人的损失符合《商品房买卖合同》约定的计价方式，一审法院计算方式并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人建投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由上诉人广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丘洪兵代理审判员 侯海丽代理审判员 何慎十appoint二〇一七年五月二十五日代书 记员 黄子晟 来源：