（2017）沪0114民初6734号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-22
案件名称
上海景瑞物业管理有限公司与郭康物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海景瑞物业管理有限公司,郭康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初6734号原告：上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陶敏，总经理。委托诉讼代理人：严旻，上海固金律师事务所律师。被告：郭康，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海景瑞物业管理有限公司(以下简称景瑞物业)与被告郭康物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告景瑞物业委托诉讼代理人严旻、被告郭康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞物业诉请：要求被告郭康支付2012年7月1日至2016年7月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)11510元。被告郭康辩称，物业费欠缴情况属实，但被告此前不缴纳物业管理费事出有因。2010年被告入住原告管理的小区，入住时其楼下就建有一处由三面水泥围栏组成的建筑垃圾堆放点，该垃圾堆放点在被告与开发商签订的商品房预售合同的附件“该房屋相邻关系及小区平面布局”中并无规划，系违章建筑，且原告作为物业管理公司怠于管理，既不限制外来垃圾倾倒至该垃圾堆放点，也未尽到及时清洁义务，造成垃圾堆放点建筑、生活垃圾随意堆放，灰尘、噪音、气味污染大，多年来被告房屋无法开窗通气，严重影响生活质量。2014年原告曾将被告诉至法院催讨物业费，被告亦向法院反映了该问题，后原告同意协商解决，并向法院撤诉。该小区内受影响的多名业主就此事曾多次向物业公司、居委会反映，直到2016年年末该垃圾堆放点才得以拆除。拆除后，被告主动向物业公司要求缴纳自垃圾堆放点拆除后起算的物业管理费，但物业公司要求被告一并缴纳此前的物业管理费，否则不收。被告认为原告未尽到物业管理义务系违约在先，即便要缴纳物业管理费，鉴于原告主张的物业管理费中包含公共区域清洁卫生服务费用，原告实际未尽到该项服务义务，该部分费用应予扣除。经审理查明，被告郭康系原告所管理的上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积80.76平方米。根据前期物业服务合同约定：原告自2010年7月15日起为该小区提供物业服务，电梯公寓收取物业管理费标准为每月每平方米2.85元。被告一直未支付2012年7月1日至2016年7月31日期间的物业管理费11278.13元，原告经催收未果，遂诉讼来院。另查，1、因被告欠缴2012年7月至2013年3月的物业管理费，原告曾将被告诉至本院，本院于2014年3月26日立案受理，审理中原告于2014年4月17日向本院申请撤诉，本院于同日作出(2014)嘉民一(民)初字第2222号民事裁定书，准许原告撤诉。2、嘉定区物价局于2010年8月出具的《住宅物业服务收费备案受理表》载明，原告所管理的嘉城·香馥湾小区物业服务收费标准为多层(电梯公寓)2.85元/月/平方米，其中“公共区域清洁卫生服务”收费标准为每月每平方米0.28元。审理中，针对被告的答辩，原告认为原告一直按照物业服务合同的约定履行管理义务，被告应按约全额支付物业管理费。垃圾堆放点内垃圾并非由物业堆放，而是由小区业主自行堆放，被告因此权益受损系侵权纠纷，被告应向侵权方另行诉讼主张权利，不应作为拒付物业费的理由。原告确于2014年向法院起诉过，因当时该案中原告的委托诉讼代理人并非本委托诉讼代理人，故具体撤诉原因并不清楚。对被告提交的商品房预售合同的附件“该房屋相邻关系及小区平面布局”真实性无异议。被告提交的垃圾堆放点照片系由被告单方拍摄，拍摄的时间、地点无法确认，故对该组照片的真实性不予认可。本院认为，原告提供的前期物业服务合同合法有效，对原被告双方均有约束力，原告若在物业服务合同期间内，按照合同的约定提供了物业管理服务的，被告理应向原告交纳物业管理费，但是若原告服务管理不到位，被告有权行使抗辩权。本案中，被告提供了照片等证据反映了其房屋附近垃圾堆放点的情况，该垃圾堆放点位于小区公共区域，造成卫生状况不佳，影响了被告正常的通风，原告对此应承担管理不善之责，故被告要求扣除部分物业管理费的抗辩，具有事实依据和法律依据，本院酌情对原告主张的物业管理费予以调整，物业管理费中公共区域清洁卫生服务费每月每平方米0.28元予以扣除0.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告郭康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司2012年7月1日至2016年7月31日期间的物业管理费人民币10486.68元。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10元，由被告郭康负担(已当庭交付)。本判决为终审判决。审判员 江爱国二〇一七年五月二十五日书记员 顾 贤附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 关注微信公众号“”