（2017）粤13民终613号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-07-14
案件名称
叶运德、管小翠商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶运德,管小翠,惠州大亚湾龙光房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终613号上诉人(原审原告)：叶运德，男，汉族，1978年9月17日出生，户籍住址：惠州市大亚湾区，上诉人(原审原告)：管小翠，女，汉族，1985年6月15日出生，户籍住址：广东省梅县，委托代理人：叶运德，男，汉族，1978年9月17日出生，住惠州市大亚湾区，系管小翠的丈夫。被上诉人(原审被告)：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人：沈沛勇。委托诉讼代理人：刘邦柠、曾文涛，均系该公司职员。上诉人叶运德、管小翠与被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司（下称龙光公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年6月22日，原审原告叶运德、管小翠向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告自起诉之日起3个月之内完成土地使用权证的办理并发放给原告；2、被告支付土地使用权证逾期办理违约金13812元；3、被告支付自2014年2月1日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；4、诉讼费用由被告承担。主要事实和理由是：原告于2012年8月22日与被告签署商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的龙光天悦龙庭9栋一单元503号房，合同总价为276240元，合同约定涉案房屋于2013年5月30日交付原告使用，根据购房合同附件四-预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年2月10日为原告办理房屋所有权证，属于违约，且原告仍未收到土地使用权证及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证、国有土地使用权证，期间，原告多次催促被告办理，被告无任何反应。根据合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日起第240日起，按日向买受人支付房款总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过商品房总价的5%，违约金为13812元，为维护原告权益，请求法院判如所请。原告叶运德、管小翠向本院提供了身份证、被告工商登记资料、商品房买卖合同、房产权证、购房发票、截图资料等证据，用以证实被告存在逾期办证的事实。被告龙光公司辩称：1.被告不是办理不动产权属证书的行政主体，原告要求被告自起诉之日起三个月内完成土地使用权证办理并发给原告于法无据。2.原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的第10条约定了被告的办证义务为：被告应在商品房交付使用后240天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告早已将需由被告提供的资料报至产权登记机关，原告事实上也已取得房地产权证，被告的办证协助义务已完成。3.惠州市国土资源局大亚湾分局和大亚湾房产管理局发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》通知，自2016年6月30日起大亚湾房产管理局停发国有土地使用权证，按照“不变不换”的原则，原告已经取得房地产权证继续有效，无需再办理国有土地使用权证，原告虽未取得国有就土地使用权证，但不影响房产证的效力，不影响原告对涉案房产的处分。4.原告违背诚实信用原则，滥用诉权，原告曾就逾期办证一事向法院起诉过被告，后双方就此事达成和解，原告向被告出具承诺书，承诺被告向原告支付相应补偿款9751元后，原告不再就涉案房产办证事宜向答辩人要求任何赔偿、补偿，答辩人无需再支付任何赔偿金、补偿金、违约金等。5.被告已经在前个案子向原告补偿了，如被告一定要承担违约责任，应当将去年已付的补偿款9751元扣除后方可作为本次的违约金。被告向本院提供了商品房买卖合同、房产证、承诺书、收款收据、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》等证据，用以证实其答辩主张。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2012年8月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾中兴北路198号龙光天悦龙庭9栋一单元503号房，房款总价为276240元，首期款86240元于2012年8月22日前支付，余额19万元采取银行按揭方式支付。合同第八条约定被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同补充协议第10条对合同第十五条关于产权登记的约定补充进行约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。因原告、按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成原告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，被告不承担违约责任，原告如属银行按揭购房的，该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管。合同签订后，原告向被告龙光公司付清了购房款276240元，被告龙光公司向原告交付了涉案房屋，并协助原告已于2015年2月10日办理了房地产权证。2015年5月12日，原告以被告逾期办理房产权证为由向本院起诉，请求被告承担违约责任，案件号为：（2015）惠湾法民一初字第925号。后双方于2015年9月24日达成和解，原告向被告出具承诺书，承诺：由被告一次性支付补偿款人民币4751元及购物卡5000元给原告；原告撤回（2015）惠湾法民一初字第925号起诉；协议生效后，原告不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿，不得就天悦龙庭项目及该房屋相关事宜发表任何评论意见，且被告不再就该房屋办证事宜再向原告支付任何赔偿金、补偿金、违约金等。该承诺出具后，被告向原告支付了人民币4751元的补偿款及价值人民币5000元的购物卡，原告于2015年9月29日向本院申请撤回（2015）惠湾法民一初字第925号案件的起诉。另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》载明：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。以上事实，有原告提交的身份证、被告工商登记资料、商品房买卖合同、房产权证、购房发票、截图资料，被告提交的商品房买卖合同、房产权证、承诺书、收款收据、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》及原、被告的庭审陈述等证据在卷证实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告叶运德、管小翠已按照合同约定履行了支付购房款的义务，龙光公司亦应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。原告于2015年2月10日取得涉案房屋的房地产权证后，于2015年5月12日以被告逾期办理房地产权证为由向本院起诉，请求被告承担违约责任，本院立案受理，案件号为（2015）惠湾法民一初字第925号。此后，原被告双方于2015年9月24日达成和解，即由被告一次性支付补偿款4751元及购物卡5000元给原告，原告撤回（2015）惠湾法民一初字第925号起诉，并不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿金、补偿金、违约金。可见，原被告双方就被告龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续的违约事宜已经处理完毕。被告按照协议向原告支付补偿款4751元及购物卡5000元后，原告不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿金、补偿金、违约金等。为此，原告请求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约金及违约金的银行同期贷款利息的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。关于办理国有土地使用权证问题。2014年11月12日国务院公布《不动产登记暂行条例》，国家对房屋、土地等不动产施行统一登记制度，将房产权证、国有土地使用权证等变更为《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。该条例自2015年3月1日起施行。尔后，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告明确指出按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，现各地已经不再颁发《国有土地使用权证》，原告没有《国有土地使用权证》并不影响其房屋的使用。故原告主张被告自原告起诉之日起3个月内将《国有土地使用权证》办理并交付原告使用的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告叶运德、管小翠的诉讼请求。案件受理费145元由原告叶运德、管小翠负担。当事人二审的意见上诉人叶运德、管小翠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者改判；2、本案诉讼费145元由被上诉人负担；3、判令龙光公司支付土地是验证逾期办证违约金5%的余款：4061元及同期贷款利息至实际支付之日止。主要事实和理由：一、签订的承诺书是双方协商明确针对（2015）惠湾法民一初字第925号案的房产证逾期办理违约金，而不是针对房产证以外的所有证书，被告也从未提出关于土地使用权逾期办理一事，且承诺书中也未提到。对此，被告由属于隐瞒事实所为的责任，且既是双方协议应当一式两份、各执一份，为何只有被告持有？故签订的承诺书不能作为本案的判决事实与理由。二、关于2016年6月30日发布的关于不动产统一登记的通告是在当天实施的，而被告从2014年2月1日至2016年6月30日期间已经属于逾期办理的违约责任。所有2016年6月30日发布的关于不动产统一登记的通告也不能作为本案处理的依据，应当对此前的违约责任不按照新政策来处理。三、根据双方于2012年8月22日签订的商品房买卖合同第十二条的规定，被告应当对本案逾期办理土地使用权证负全责。四、对于（2015）惠湾法民一初字第925号案调解补偿的现金5000元、购物卡4715元，与逾期办理土地使用权证的违约金总额13812元相差的4016元，应当予以支持。五、就本案一审中2016年8月31日的开通结果为双方调解，科室未询问调解结果就做出了判决。请求二审履行监督职能，纠正一审法院作出的判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人龙光公司答辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应该予以维持。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据上诉人叶运德、管小翠的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：2015年9月24日的承诺书作出后双方就办证的争议问题是否一次性解决。首先，从本案一审、二审中叶运德、管小翠诉求的变化来看，叶运德、管小翠认可就涉案房屋逾期办证的违约金总额仅为房款的5%。叶运德、管小翠在提起本案诉讼时，请求的逾期办理土地使用权证的违约金总额为13812元，二审上诉状中主动变更为扣减其已经领取的购物卡、现金后认为还应当支付的逾期办理土地使用证违约金为4061元。其次，2015年9月24日的承诺书系叶运德、管小翠单方向龙光公司出具。尽管不能排除该承诺书文本是龙光公司提供的，但是该承诺书中并未写明只有一式一份、不准许叶运德、管小翠自己持有。因此，叶运德、管小翠以该承诺书仅有一份故而存在隐瞒的理由，本院不予支持。第三，2015年9月24日的承诺书尽管是在叶运德、管小翠就涉案房屋的房产证逾期办理提起诉讼后双方当事人在案外进行的和解，但是根据承诺书的内容记载，是“在收到贵司向本人（叶运德、管小翠）支付的补偿款人民币9751元后，不得再以该房屋办证事宜向贵司要求任何赔偿、补偿”、“本人确认，贵司支付补偿款人民币9751元后，贵司不需就该房屋办证事宜向本人支付任何赔偿金、补偿金、违约金等”。在叶运德、管小翠未在承诺书中声明办理土地使用权证不包括在内的情况下，这里所指的“房屋办证事宜”，应当包括办理房产证和土地使用权证两方面的事宜。龙光公司向叶运德、管小翠支付的赔偿金精确到人民币一元，充分说明双方就赔偿数额进行了充分的讨价还价，叶运德、管小翠应当非常清楚所出具的承诺书的内容。第四，在叶运德、管小翠与龙光公司进行协商并出具承诺书时，叶运德、管小翠所称的龙光公司逾期办理土地使用权证的事实已经存在。如果龙光公司与叶运德、管小翠协商后同意给予补偿9751元解决的仅仅是逾期办理房产证问题而不包括土地使用权证的话，龙光公司在逾期办理产权证的违约责任按照总房款的5%计算仅为13812的情况下，与叶运德、管小翠达成的和解协议并最终以叶运德、管小翠出具承诺书并撤诉解决纠纷，并无太大的经济上的意义。只有以总计补偿9751元就办理产权证包括房产证、土地使用权证逾期的违约责任一次性调解解决，才符合龙光公司自愿与叶运德、管小翠进行和解的根本目的。综上所述，在上诉人叶运德、管小翠未能举证证明其向龙光公司出具承诺书时受到了胁迫、欺诈等的证据，且也未依法行使撤销权的情况下，上诉人再请求龙光公司向其支付逾期办理从土地使用权证的违约金的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币145元，由上诉人叶运德、管小翠负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年五月二十五日法官助理 赵 铎书 记 员 彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：