（2017）京03民终5950号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-08-16

案件名称

北京盛远世纪房地产开发有限公司与马国凯、李娇商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京盛远世纪房地产开发有限公司,李娇,马国凯

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5950号上诉人（原审被告）：北京盛远世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-40。法定代表人：叶全平，董事长。委托诉讼代理人：杜民，男，1960年1月7日出生。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娇，女，1988年6月16日出生。被上诉人（原审原告）：马国凯，男，1984年2月18日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京盛远世纪房地产开发有限公司（以下简称盛远世纪公司）因与被上诉人李娇、马国凯商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛远世纪公司之委托诉讼代理人杜民、唐荣，被上诉人李娇、马国凯之委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛远世纪公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项、第三项。2.依法驳回李娇、马国凯的该两项诉讼请求。3.一、二审诉讼费用由李娇、马国凯承担。事实及理由：一、一审法院认为我公司与李娇、马国凯合同约定关于逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书违约金为“对客户造成的直接损失”，属“约定不明”缺乏事实和法律依据。二、李娇、马国凯并不存在任何直接损失。三、根据相关法律及司法解释的规定，违约金数额应以实际损失为基础，尽管我公司房屋权属转移登记有所缓慢，但李娇、马国凯并未因此遭受损失。李娇、马国凯辨称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院判决，驳回盛远世纪公司的上诉请求。李娇、马国凯向一审法院起诉请求：1.判令盛远世纪公司支付我们逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金60246.8元（自2014年12月31日至2015年11月12日，按年利率6%计算）；2.判令盛远世纪公司支付我们逾期办理房屋所有权证书违约金80329.06元（自2015年11月13日暂计算至2017年1月17日，按年利率6%计算）；3.判令盛远世纪公司支付我们逾期交房违约金2754.14元（自2013年10月29日至2013年11月23日，每逾期一日按房款金额万分之一计算）；4.本案受理费由盛远世纪公司承担。一审法院认定事实：盛远世纪公司对李娇、马国凯在本案中所主张的合同有关违约条款的约定，李娇、马国凯交纳全部房款等事实均予以认可，亦承认因规划验收问题，其公司尚未办理李娇、马国凯的房屋产权证书及所在楼栋的权属证明，但表示根据合同约定，盛远世纪公司如未能按期为李娇、马国凯办理房屋产权证书及所在楼栋的权属证明，应赔偿对李娇、马国凯造成的直接损失，李娇、马国凯未提供证据证明其直接损失，故不同意进行赔偿。对李娇、马国凯要求支付延期交房违约金的诉求，同意以其公司核实的入住时间为依据赔偿违约金。本案在审理过程中，李娇、马国凯向法院提交契税、公共维修基金、产权代办费、物业费、水电费、取暖费、天然气费等收据复印件各一份，拟证明其所述的实际入住时间。盛远世纪公司表示实际入住时间以其公司核实为准，因盛远世纪公司未向法院提供反证，法院以上述证据为依据确定李娇、马国凯的实际入住时间。此外，盛远世纪公司表示其公司与李娇、马国凯签订合同的时间应为2013年4月27日，李娇、马国凯当庭表示以盛远世纪公司所述为准。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李娇、马国凯与盛远世纪公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照此合同履行各自义务。故盛远世纪公司应当依照约定于2013年10月28日前交付房屋，现盛远世纪公司于2013年11月23日向李娇、马国凯交付房屋，违反了合同约定，故李娇、马国凯要求盛远世纪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于违约金的计算方式，亦应当按照合同约定的已付房款的日万分之一计算，但盛远世纪公司已于2013年11月23日交付房屋，故李娇、马国凯的违约金应计算至实际交付房屋的前一日；盛远世纪公司未能在双方约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明并协助李娇、马国凯办理房屋所有权证书，盛远世纪公司应承担逾期办证的违约责任，故李娇、马国凯要求盛远世纪公司支付逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于违约金的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属约定不明，李娇、马国凯主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，法院予以采纳。关于违约金的数额，法院按前述违约金计算方式乘以实际违约天数并结合李娇、马国凯的诉求确定。一审法院于2017年4月判决：一、北京盛远世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，支付李娇、马国凯逾期交房违约金二千七百五十四元一角四分。二、北京盛远世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，支付李娇、马国凯逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金五万九千六百一十元一角四分。三、北京盛远世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，支付李娇、马国凯逾期办理房屋所有权证书的违约金八万零三百二十九元零六分。四、驳回李娇、马国凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1583元，由李娇、马国凯负担6元（已交纳）；由北京盛远世纪房地产开发有限公司负担1577元，限本判决生效之日起7日内交纳。二审审理中，盛远世纪公司提交其公司与供暖公司的接口协议、发票、付款支票存根，以证明其公司与供暖公司签订过供暖接口协议，由于供暖公司的原因，导致其公司无法办理竣工验收手续。李娇、马国凯认可上述证据的真实性、关联性、合法性，但是对证明目的不认可，认为盛远世纪公司与第三人的纠纷，应该另行解决，而本案是商品房预售合同纠纷。李娇、马国凯未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：李娇、马国凯与盛远世纪公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中,盛远世纪公司未能在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明并协助李娇、马国凯办理房屋所有权证书，故盛远世纪公司应承担违约责任。关于违约金的计算方式，双方约定为“对客户造成的直接损失”。盛远世纪公司上诉称该约定属约定清楚的情形。因该约定内容不能直接作为确认违约金的标准，一审法院支持李娇、马国凯以购房款为基数，按年利率6%计算的主张并无不当。关于违约金数额，盛远世纪公司上诉主张李娇、马国凯并无实际损失的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决确定的违约金数额有合同依据，本院予以确认。综上所述，盛远世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3099元，由北京盛远世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　林存义审判员　　胡新华审判员　　赵　霞二〇一七年五月二十五日书记员　　王　雨书记员　　李月明来源：百度搜索“”