（2017）苏06民终1667号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-27
案件名称
1667王新星、倪先兵与如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司,王新星,倪先兵
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1667号上诉人（原审被告）：如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地如皋市。法定代表人：王海明，执行董事。委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新星，女，1986年12月28日生，汉族，住如皋市。被上诉人（原审原告）：倪先兵，男，1986年1月23日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：王新星（系倪先兵之妻），住如皋市。上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）因与被上诉人王新星、倪先兵商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初9663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。海上明珠公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：被上诉人支付的首付款只是与梁福华个人之间发生的往来，不属于购房款;本案所涉的盖有海上明珠公司发票专用章的发票均为虚假，该印章并非海上明珠公司所刻制；一审判决证据不足，我国不是判例法国家，不能以二审判决作为依据；被上诉人已经收到钥匙，不存在未交付的情形；一审法院程序违法。被上诉人王新星、倪先兵辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王新星、倪先兵向一审法院起诉请求：1、判令海上明珠公司支付王新星方逾期交房的违约金28981.36元（从2014年9月1日至案涉房屋竣工验收合格达到交付条件并办理交接手续时止，目前暂时计算至2016年8月31日，合计730天，397005÷10000×730=28981.36元）；2、本案的诉讼费用由海上明珠公司承担。一审法院认定事实：2013年3月10日，王新星方作为买受人与海上明珠公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：王新星方向海上明珠公司购买位于长江镇海坝村六组海上明珠第2幢2单元404号房；该商品房建筑面积为129.74平方米，单价为每平方米3060元，总房价款为397005元；买受人于2013年3月10日前付清首期房款127005元，于2013年3月25日前付清剩余房款270000元；第八条、出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为空白）等。该合同出卖人落款处加盖海上明珠公司印章以及“王海明”印章；买受人处由王新星方签名并加盖指印。合同签订后，王新星方履行了首期房款127005元的付款义务，海上明珠公司于2013年3月18日开具了金额为127005元的销售不动产统一发票交由王新星方收执。王新星方向中国建设银行申请了金额为270000元的个人商品房住房贷款，2013年5月6日，中国建设银行将该270000元汇入海上明珠公司。2013年6月25日，加盖海上明珠公司公司财务专用章的两份收据分别显示王新星方缴纳维修基金3892元、缴纳水、电、气、有线电视开户费5000元。同日，加盖南通市江园物业服务有限公司财务专用章的三份收据分别显示王新星方缴纳缴纳物业费1868元、垃圾清运费518元、装修押金2000元。同日，王新星方领取了案涉房屋的钥匙。另查明，2009年7月12日，海上明珠公司与南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）签订的《房地产开发项目合作合同》载明，甲方为海上明珠公司，乙方为瑞华公司，双方就《海上明珠》项目合作开发事宜达成合同，一、合作项目概况：甲方现已通过国有土地使用权出让方式取得项目所在的如皋市长江镇海坝村六组开发地块的土地使用权、当地政府的《立项批文》、《建设用地许可证》及一期项目的《建设工程规划许可证》与乙方进行《海上明珠》项目合作。二、合作方式：1、甲、乙双方一致确定以甲方的名义、由乙方总承包的方式合作开发《海上明珠》项目；2、乙方向甲方支付项目总承包金为人民币2600万元；3、乙方投入《海上明珠》项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售，在乙方遵守有关法律法规和保证本合同正常履行的前提下，乙方对合同项目开发建设和经营拥有合法的处理权，甲方不得干预。三、承包金的支付方式及相关约定。1、协议签订后七日内，甲方将项目所在的工地交由乙方接管。6、项目总承包期限为24个月（从合同生效起计算）。四、项目合作期间：1、项目合作期间，甲方的公章、合同专用章、法定代表人章由甲方掌控，乙方因项目开发建设及销售需要用章，在合理且不损害甲方利益或对外担责的情况下，甲方应积极、及时配合乙方的用章需求，一直到项目过户到合作方为止，如因在甲、乙双方合作期间及合同签订日起，甲方私自以如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司名义与其他单位或个人产生经济纠纷与乙方无关。五、特别约定：为保证乙方履行本合同，乙方股东及法定代表人梁福华自愿为乙方在合同项下的全部义务及责任向甲方承担连带保证责任担保。双方还对相关事项进行了约定。甲乙双方签名盖章，梁福华在合同落款保证人处签名。同日，海上明珠公司与瑞华公司签订《补充协议》一份，约定：1、海上明珠公司公章及重要证照在合作期间由甲方保管；2、乙方因工程需要使用公章，需经乙方法定代表人亲自签字申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；3、合作之前海上明珠公司的债权债务由甲方负责，合作之后的海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责等。2015年7月7日，瑞华公司向一审法院出具情况说明一份，说明载明了王新星方购买的房号为2-404；王新星方签订的商品房买卖合同真实有效；总房款397005元已付清，其中127005元直接汇至梁福华个人银行账户，银行贷款的270000元汇至海上明珠公司；因海上明珠公司的原因，王新星方已于2013年6月19日后入住，但未办理交付手续等。瑞华公司、梁福华在该情况说明上加盖印章、签名。还查明，2014年9月29日，王新星、倪先兵以海上明珠公司为被告诉至一审法院，诉求：1、海上明珠公司支付王新星、倪先兵逾期交房的违约金17031.51元；2、海上明珠公司支付王新星、倪先兵逾期办理房屋权属证书的违约金7940.10元，并判令海上明珠公司在15日内为王新星、倪先兵办理房屋权属证书；3、海上明珠公司返还王新星、倪先兵物业费、维修基金、装修押金、水、电、气、有线电视开户费、垃圾清理费共计13278元；4、海上明珠公司支付王新星、倪先兵租房损失11200元等。2015年8月26日，一审法院作出（2014）皋民初字第1251号民事判决，判决：一、海上明珠公司于判决生效后立即给付王新星、倪先兵逾期办理产权登记违约金7940.10元。二、驳回王新星、倪先兵的其他诉讼请求。王新星、法倪先兵不服该判决，上诉至南通市中级人民法院。2016年7月29日，南通市中级人民法院作出（2016）苏06民终170号民事判决，判决：一、维持如皋市人民法院（2014）皋民初字第1251号民事判决第二项。二、撤销如皋市人民法院（2014）皋民初字第1251号民事判决第一项，改判为：海上明珠公司于判决生效后十日内向王新星、倪先兵支付逾期违约金17031.51元及逾期办理产权登记违约金7940.10元。2016年9月27日，王新星方诉至一审法院，要求判如所请。审理中，王新星方明确本案中违约金暂主张至2016年8月31日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。合同的签订地在海上明珠售楼处，加盖的公章是海上明珠公司公章，海上明珠公司和瑞华公司的合作协议约定对外以海上明珠公司经营。故王新星方有理由相信该合同系与海上明珠公司签订，应由海上明珠公司承受相应的权利义务。海上明珠公司与瑞华公司约定的责任承担仅限于海上明珠公司与瑞华公司之间，不影响王新星方向海上明珠公司主张权利，至于海上明珠公司与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。故对于海上明珠公司要求追加瑞华公司、梁福华为本案第三人的请求，不予采纳。根据合同约定，王新星方已支付了购房款，海上明珠公司已开具正式发票给王新星方。海上明珠公司应当按照合同约定于2013年6月30日前按合同约定的方式交付房屋，但海上明珠公司不能举证证明涉案房屋已经验收合格，双方未办理交接手续，故涉案房屋并不符合法定及双方约定的交付条件，即使王新星方已取得房屋钥匙，也不能视为涉案房屋已经合法交付。因王新星方主张的自2013年7月1日起至2014年8月31日止的逾期交房违约金已经生效判决确认，现王新星方主张自2014年9月1日起至2016年8月31日止的逾期交房违约金，应予支持。故海上明珠公司应当支付王新星方自2014年9月1日起至2016年8月31日止（730天）已交房款按日万分之一的标准计算的违约金28981.36元（397005÷10000×730）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：海上明珠公司于本判决生效后十日内给付王新星、倪先兵逾期交房违约金28981.36元。案件受理费520元，公告费260元，合计780元，由海上明珠公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为,关于本案的基本事实以及处理原则，在本院已经生效的（2016）苏06民终170号判决中予以认定。虽然我国并非判例法国家，但是此前已生效判决的当事人和基本事实与本案完全一致，且（2016）苏06民终170号案件处理的违约金系2014年8月31日之前的违约金；而被上诉人在本案主张的违约金系2014年9月1日至2016年8月31日之间的违约金。本案中，海上明珠公司仍然不能举证证明案涉房屋已经验收合格，双方并未办理交接手续，故案涉房屋并不符合法定及双方约定的交付条件，即便已经取得钥匙，也不能视为案涉房屋已经合法交付。因此，原审对被上诉人主张的2014年9月1日至2016年8月31日之间的逾期交房违约金予以支持并无不当。至于上诉人所称的程序违法的问题，因缺乏充分的事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 谷昔伟代理审判员 张峥嵘二〇一七年五月二十五日书 记 员 施惠惠 更多数据：