（2016）闽0502民初2913号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-19
案件名称
泉州市南丽置业发展有限公司与郑育明商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市鲤城区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市南丽置业发展有限公司,郑育明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法》：第十四五条；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初2913号原告：泉州市南丽置业发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人：杨连嘉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所律师。被告：郑育明，男，1965年4月13日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。原告泉州市南丽置业发展有限公司（以下简称“南丽置业公司”）与被告郑育明商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南丽置业公司的委托诉讼代理人徐长青到庭参加诉讼，被告郑育明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。南丽置业公司向本院提出诉讼请求：1.南丽置业公司与郑育明签订的合同编号为201404190004的《商品房买卖合同》于2016年10月11日解除；2.郑育明协助南丽置业公司到泉州市房管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记等合同解除后的相关事宜；3.郑育明支付南丽置业公司违约金44670.9元；4.郑育明支付南丽置业公司支出的律师费10000元。事实和理由：2014年4月19日，南丽置业公司与郑育明签订合同编号为201404190004的《商品房买卖合同》一份，合同约定郑育明向南丽置业公司购买位于鲤城区XX街道XX社区XXX室房屋，房屋总价款为446709元，首付款136709元，剩余房款310000元，郑育明选择按揭贷款支付，并须在合同签订之日起30日内办理按揭手续。郑育明支付首付款后，未办理按揭手续，经南丽置业公司书面催告30日后，仍未办理按揭手续，也未能已其他方式付清剩余的310000元购房款。郑育明辩未作答辩。南丽置业公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同登记备案申请表、律师函及邮寄单据、法律事务委托合同、付款银行单据、律师费发票等证据。郑育明未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃举证、质证的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。南丽置业公司提供的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，足以证明其对郑育明主张的相应事实，本院予以确认。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任……（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”《商品房买卖合同》补充协议第二条约定：“买受人自愿选择如下第（3）种付款方式及付款时间缴付房款……3、银行按揭付款：……（2）买受人在签订主合同时，必须向出卖人缴付房款【人民币】￥136709元整；（3）买受人须在签订主合同30天内，即2014年5月19日，向出卖人指定的银行申请房款余额【人民币】￥310000元整按揭贷款（该款亦可由买受人从其他渠道获得资金一次性支付给出卖人）……”第四条约定：“主合同第七条第（2）点中‘累计应付款’指所购房屋总价款。”第二十七条约定：“因买受人不能按照合同约定履行合同义务，出卖人为实现其合同权利（包括但不限于解除合同、追索违约金、赔偿金、代管费等）而支出的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、财产保全费、申请执行费、公告费、评估费、拍卖费、办案费等）由买受人承担。”南丽置业公司与郑育明签订合同编号为201404190004的《商品房买卖合同》备案登记已被另案冻结。法庭审理过程中，南丽置业公司同意退还郑育明首付款，但认为应扣除郑育明应当支付给其的违约金、律师费。本院认为，南丽置业公司与郑育明签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。郑育明未按期向南丽置业公司指定的银行申请按揭贷款，其行为已构成违约，在南丽置业公司通过郑育明指定的联系地址邮寄律师函30日后，仍未办理按揭手续，也未支付应付款，南丽置业公司有权解除合同，并要求郑育明按累计应付款10%的标准支付其解除合同违约金44670.9元。因郑育明的违约行为，南丽置业公司提起本案诉讼，并支出律师费10000元，南丽置业公司有权要求郑育明承担该费用。关于南丽置业公司要求郑育明协助其到泉州市房管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记等合同解除后的相关事宜的诉讼请求，根据《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款“商品房预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案”的规定，诉争合同备案登记撤销，依法应由相应的行政管理部门处理，属于行政管理范畴。根据《中华人民共和国物权法》第20条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，本案诉讼合同经判决解除后，预告登记既已失去了相应的基础法律关系，本案商品房买卖合同不具备继续履行的条件。综上，南丽置业公司要求郑育明协助其到泉州市房管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记等合同解除后的相关事宜，不予支持。为减少当事人诉累，且南丽置业公司也同意退还郑育明首付款，故本案对郑育明已付的首付款予以一并处理，南丽置业公司应退还郑育明首付款136709元。因南丽置业公司与郑育明签订合同编号为201404190004的《商品房买卖合同》备案登记已被另案冻结，为保护其他债权人的合法利益，南丽置业公司主张的违约金、律师费不宜在其应退还给郑育明的首付款中直接扣除。综上所述，南丽置业公司请求解除其与郑育明于2014年4月19日签订的合同编号为201404190004的《商品房买卖合同》，并要求郑育明应支付其违约金44670.9元、律师费10000元，依法有据，予以支持。南丽置业公司要求郑育明协助其到泉州市房管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记等合同解除后的相关事宜，没有法律依据，不予支持。南丽置业公司应退还给郑育明首付款136709元。郑育明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条,《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条规定，判决如下：一、解除泉州市南丽置业发展有限公司与郑育明于2014年4月19日签订的合同编号为201404190004的《商品房买卖合同》；二、郑育明应于本判决生效之日起十日内向泉州市南丽置业发展有限公司支付违约金44670.9元；三、郑育明应于本判决生效之日起十日内向泉州市南丽置业发展有限公司支付律师费10000元；四、泉州市南丽置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还郑育明首付款136709元；五、驳回泉州市南丽置业发展有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8814元，由郑育明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 陈文芳审 判 员 郑英好人民陪审员 许自伟二〇一七年五月二十五日书 记 员 庄 恺速 录 员 徐 程本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 搜索“”