（2017）粤0111民初4697号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-20
案件名称
李彩燕与广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷2017民初4697一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李彩燕,广东元邦房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初4697号原告:李彩燕，身份证住址佛山市南海区。委托代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。委托代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所实习律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托代理人：黄志斌，该司职员。原告李彩燕诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彩燕的委托诉讼代理人谢儒浩，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李彩燕诉称：2012年2月8日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”）购买被告开发的位于白云区石井镇横沙村西北侧地段的明月金岸楼盘D栋1502房，房屋总价为1145703元，购房合同约定被告应于2012年12月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证。合同签订后，原告依约支付了所有房款并按被告要求预交税费，根据双方签订的购房合同约定，被告应尽快为原告办妥房地产权证并向原告支付逾期办证违约金。综上，原告提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告交付逾期办证违约金（以房款1145703元为本金，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算，自2015年1月4日起计算至被告实际交付原告房地产权证之日止）；二、本案的全部诉讼费由被告承担。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、关于原告诉请逾期违约金我司认为不符合合同约定，按照合同补充协议第十条的约定，逾期办证违约金的计算标准应当按照分段分标准计算，具体不超过180天按照0.003%，超过180天不超过365天按照0.005%，超过365天不超过730天按照0.008%的标准计算；二、关于原告诉请要求从2015年1月4日起计算逾期办证违约金被告认为其要求的违约金部分超过诉讼时效，应当以其实际主张立案之日起作为起始时间。经审理查明：2012年2月8日，原告与被告签订购房合同及补充协议，其中购房合同约定：原告向被告购买明月金岸花园环洲四路926号1502房，总金额1145703元；付款方式为按揭贷款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的47.63%，金额545703元。剩余房款金额600000元须于2012年2月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应当在2012年12月30日前将房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；原告委托被告办理产权证及产权登记。补充协议约定：原告委托被告办理房地产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后2个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的，需原告提供的证件资料；办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向被告提供产权登记机关要求原告提供的证件资料，否则被告无法为原告办理房地产权证，应免除被告延期办证的责任；原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，被告应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。上述合同及补充协议签订后，原告已向被告付清全部房款，并分别于2012年1月10日向被告缴纳办证税费。2016年5月5日，原告于《明月金岸花园房地产权证及完税证签收表》上签名，确认领取了房产证。以上事实，有购房合同、补充协议、发票、收款收据、房地产权证签收表、房地产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订购房合同及其补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述购房合同及其补充协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款及税费。根据双方约定，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。由于房屋交付义务属于被告，被告对房屋的实际交付时间负有举证责任，现被告未能提交相关证据。原告主张以合同约定的交楼时间计算被告的办证期限合理，本院予以支持，合同约定房屋的交付时间为2012年12月30日前，自2012年12月30日起500个工作日为2015年1月5日，即被告最迟应当在2015年1月5日前为原告办妥产权证并交付给原告，被告于2016年5月5日才将房地产权证交付给原告，已构成违约，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当从原告向本院递交诉状之日即2017年4月1日起倒推两年，即从2015年3月31日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩意见于法有据，本院予以采纳。故逾期办证违约金应从2015年3月31日计算至2016年5月5日。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照总房款为本金，按中国人民银行同期贷款逾期利率标准计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告李彩燕支付逾期办证违约金，违约金以1145703元为本金，按中国人民银行同期贷款逾期利率的标准，从2015年3月31日计至2016年5月5日止；二、驳回原告李彩燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费678元，由原告李彩燕负担125元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担553元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 许 伟二〇一七年五月二十五日书记员 陈月明 搜索“”