（2017）鄂01民终1663号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-26
案件名称
刘林芳、张辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘林芳,张辉,罗锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1663号上诉人（原审原告）：刘林芳，女，1980年4月16日出生,汉族，住武汉市汉阳区。上诉人（原审被告）：张辉，男，1981年7月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：何帆，湖北省正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗锋，女，1972年6月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人刘林芳、上诉人张辉与被上诉人罗锋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法（2016）鄂0105民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理，上诉人刘林芳及上诉人张辉的委托诉讼代理人何帆、被上诉人罗锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘林芳上诉请求：1、依法撤销一审判决，在一审判决基础上多加15000元；2、依法赔偿被砸物品损失2500元；3、上诉案件受理费由张辉、罗锋承担。事实和理由：刘林芳对案涉房屋进行了全面装修，罗锋趁我不在家偷走了我的全部装修单据，由于罗锋不是房主，打了我还挑拨我的婚姻，罗锋还冒充张辉的妻子与我签订房屋租赁合同，签订合同时罗锋并没有告知我她与张辉还有孙丹之间的关系，也没有出具有证据证明其为合法代理人，我认为存在欺诈。张辉上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容；2、诉讼费用均由刘林芳负担。事实和理由：一、刘林芳严重违约，刘林芳与张辉就房屋租赁签订合同及补充协议中，刘林芳多次承诺由违约方承担损失，甚至明确确定由刘林芳自行承担装修费用，装修与张辉无关。因此按照双方约定，我方并不需要进行任何补偿。二、刘林芳主张的装修费用没有任何证据证明，且装修费用在双方的所有协议中均表明由刘林芳承担，一审法院对装修价值的认定没有依据。罗锋辩称，同意张辉的上诉意见，请求驳回刘林芳的上诉。刘林芳向一审法院提起诉讼请求：1、张辉、罗锋承担房屋装修费的70%，计85,000元；2、张辉、罗锋赔偿被砸物品费用2,000元；3、张辉、罗锋赔偿刘林芳及两个未成年孩子的精神损失费以及无法正常营业的营业费1,500元；4、张辉、罗锋承担诉讼费用。一审法院认定事实：张辉作为被拆迁人（乙方）、孙丹作为实际安置人（丙方）与拆迁人武汉汉阳经济开发区龙阳村民委员会（甲方）签订《房屋拆迁还建安置补偿补充协议书》，取得位于龙阳雅苑6栋1单元101号还建安置房一套。张辉、孙丹委托罗锋对该房屋进行出租管理。2014年10月11日，罗锋以张辉（甲方）名义与刘林芳（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方将位于龙阳雅苑6-101门面租给乙方经营使用，租期为5年，从2014年10月11日至2019年10月9日止。租金每月3,000元，租金支付方式为半年一次性支付（由一季度改为半年，双方均在更改处签名捺印），先付租金后入租，乙方应提前一星期支付下季度租金。在合同租赁期间乙方如要改变房屋结构，须征得甲方同意。合同期内乙方如果经营不善等原因需终止租赁，乙方只得撤除可移动设施，其他固定设施不得改变，也不得转租给他人（装修费乙方自理）。乙方在合同租赁期间，应承担该门面水、电费等租赁期间应承担的一切费用。合同约定的租赁期满后，如乙方愿意继续承租此门面，乙方有优先承租权，租金价格浮动以周边商铺为准。在合同有效期内，乙方与他人的债务关系及经营期间的所有安全问题都与甲方无关。乙方应在租赁期间遵守、守法经营，一切违法行为与甲方无关，如给甲方带来经济损失，甲方有权要求赔偿。甲乙双方不得单方面终止合同。本合同签订后乙方需将其真实有效的身份证复印件交给甲方保管备案。本合同甲乙双方各执一份，协议签字后，双方严格遵守，如有违约，违约方承担对方经济责任，以上未尽事宜，商议解决。合同签订后，刘林芳按时交纳了第一期的租金。张辉、罗锋向刘林芳交付了房屋，房屋交付时是毛坯房，刘林芳对该房屋进行了装修，刘林芳提交的装修单据合计55,662.7元。此后，双方因租金交纳问题发生冲突，数次报警。2015年9月1日，因租房问题刘林芳与罗锋发生纠纷，刘林芳报警，民警进行了调解。双方于同年9月22日在原合同背面签订《合同补充条款》，内容为：“本人刘林芳按照合同条款提前一星期交房租，如果到期日还未交清全款，就视为放弃合同，一切损失由违约方承担，退出房屋，终止合同。”2015年11月30日，因房租问题，罗锋要求刘林芳付房租或搬离，刘林芳报警。同日，刘林芳出具保证书，保证一个星期还清半年租金18,000元，12月7号还清，包括水电、物业费用一起付清，如不搬离，自己退房，终止合同，以后出现人身生命安全问题一切与房东无关。同日，刘林芳又单方书写“补充合同”，声明：6栋101室装修由刘林芳承担，与房东无关。2015年12月7日，刘林芳交纳了房租及物业费，张辉出具收条，收条载明：“今收到6栋101室半年房租（11月25日至5月25日）和一年物业费（2015年12月7日至2016年12月7日）共20,000元。”同年12月10日，在龙阳雅苑××服务中心保安队长刘峰的见证下，双方又签订一份补充协议，约定：“经双方协定，本人刘林芳按照原先合同条款办事，另外还承诺下半年交付龙阳雅苑6栋101室房东房租必须提前一个星期交清，否则，就为放弃合同，退出房屋，装修由本人承担，与房东张辉无关。经警察协调，本人再发生类似拖欠房租事件，退出房屋时，不能威胁房东，本人的任何生命安全问题由本人自己承担，逾期不交房租，房东自行清场，室内所有物品当垃圾处理，所有损失乙方自己承担。下次交款时间4月25日。另外，本人所欠外债，一律由我刘林芳本人所借，自己去还清，与房东无关，不向外人说房子是我的，以房屋所有权的名义转让，借的钱我愿意承担法律制裁。”2016年5月25日至11月25日的房租，刘林芳分三次向张辉交清。对2016年11月25日之后的半年租金交纳问题，双方发生纠纷。2016年12月2日，刘林芳与罗锋因房租问题再次发生纠纷，罗锋报警，民警到达现场后将双方带回派出所协商处理。双方在民警陈德春和罗锋朋友赵秀平的见证下再签订一份协议书，约定：“本人刘林芳向户主张辉保证于2016年12月5日23点59分前将欠款21,000元交给户主张辉。如果到期没有交清欠款，本人及住在房子里的胡述珍、刘林芳、胡晓冉、许迪、许桂姣没有任何怨言自行搬走。如果5号前没有交清欠款，自行将装修的物件拆走。甲方可强制乙方清退，所有损失乙方自己承担。”2016年12月5日，刘林芳未能按此协议交纳房租。同年12月6日，双方因房租问题又发生纠纷，罗锋报警，民警到达现场后了解情况，协商调解。12月7日，因刘林芳仍未交纳房租，罗锋采取断水断电措施，并将刘林芳的部分物品搬出房屋，且将房屋锁上。12月12日，刘林芳到武汉市公安局汉阳区分局经济开发区派出所反映该情况，民警对刘林芳进行了询问并形成笔录。当日，刘林芳自行开锁并恢复水电继续居住。同年12月16日、12月19日，刘林芳通过法院向张辉、罗锋支付2016年11月25日至12月25日的房租3,000元。刘林芳现仍居住在涉案房屋内。现双方就合同解除事宜协商未果，刘林芳起诉至一审法院。一审法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。位于汉阳区龙阳雅苑6栋1单元101号房屋系张辉的拆迁还建房，张辉委托罗锋对该房屋进行管理出租，罗锋以张辉名义与刘林芳签订的《门面租赁合同》中约定的权利义务以及产生的民事责任应由张辉享有和承担。罗锋以张辉名义与刘林芳签订的《门面租赁合同》，一审法院在（2016）鄂0105民初4833号民事判决书中判决予以解除。涉案房屋交付给刘林芳时系毛坯房，刘林芳对房屋进行了装修，刘林芳主张若合同解除张辉、罗锋应赔偿其装修损失。对于装修刘林芳虽承诺若未能按时交纳房租则自行承担一切损失，但租赁期限尚未届满，且张辉在客观上也实际受有装修利益，依公平原则，张辉应对刘林芳进行适当补偿。经释明，刘林芳未提出装修残值鉴定申请。张辉承认刘林芳对涉案房屋进行了装修，但拒绝申请装修残值鉴定申请，认为此系刘林芳的举证责任，且刘林芳已承诺自行承担一切损失。结合刘林芳提交的装修单据，刘林芳在涉案房屋内的居住时间，以及张辉断水电、搬物品、锁门对刘林芳造成的损失及影响，酌定张辉对刘林芳补偿25,000元。对于未形成附合的装修，刘林芳可拆走，但不得损坏房屋的结构。关于刘林芳所主张的精神损失费，双方当事人之间系合同纠纷，刘林芳的该项主张于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，如下：一、张辉于本判决生效之日起十日内向刘林芳支付25,000元；二、驳回刘林芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,013元，由张辉承担。二审期间，双方均无新的事实和新的证据。二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁房屋系张辉拆迁安置所得，其委托罗锋对房屋进行出租管理，罗锋以张辉名义与刘林芳签订《门面租赁合同》及补充协议所产生的权利义务理应由张辉承担。一审法院鉴于房屋出租时系毛坯房，刘林芳承租后对房屋进行了装修，双方租赁期限尚未届满,但租赁合同在另案中判决解除，房东张辉客观上也实际受有装修利益等情形，依据公平原则，判令张辉对刘林芳进行适当补偿，并无不当，对张辉要求撤销一审判决第一项的上诉请求，本院不予支持。因一审判决的补偿款中已含括了刘林芳的物品损失，且刘林芳在合同的履行中未按期缴纳租金，已构成违约,双方因欠缴租金问题发生纠纷后，刘林芳也曾几次书面承诺，若再次出现欠缴租金问题，刘林芳自行搬走、出租方亦可强制清退，所有损失由刘林芳自行承担。故刘林芳上诉要求张辉、罗锋在原判的基础上增加赔偿15,000元及物品损失2,500元的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，刘林芳、张辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4026元，由上诉人刘林芳和上诉人张辉各负担2013元。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年五月二十五日书记员 严 洁