（2017）京03民终5789号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-21
案件名称
北京中加恒业房地产开发有限公司与许长清商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京中加恒业房地产开发有限公司,许长清
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5789号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:许长清，女，1965年3月28日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人许长清商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司的委托诉讼代理人徐明，被上诉人许长清的委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：1.请求撤销原判，驳回许长清的诉讼请求;2.诉讼费用由许长清承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。2.一审判决适用法律错误，《商品房买卖合同》约定，如迟延办证需要承担责任，赔偿的应当是“直接损失”，而本案中许长清并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误。3.一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。许长清辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，不同意对方的全部诉讼请求，请求维持原判。我方认为上诉人就是利用法律的权利，拖延时间转移财产，希望法院尽快判决。许长清向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向我支付违约金70860.53元（自2015年9月7日至2016年12月8日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、许长清交纳全部房款、许长清的入住时间等事实，一审法院予以确认。经一审法院核实，许长清购买的本案涉案房屋已于2016年8月19日办理产权登记。中加恒业公司提供的其向原19号楼业主发布的通知，不能证明中加恒业公司向本案20号楼（现15号楼）业主发布了该通知，故一审法院对该证据不予采信。中加恒业公司称未能及时办理产权证是因为许长清未能提供办证所需的购房承诺书和授权委托书等补充材料，并已经以EMS的方式向许长清发送了补充授权委托书和购房承诺书等材料的通知，但未向一审法院提供证据予以证明。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许长清与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在许长清入住后720日内为许长清办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因许长清未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向一审法院提供有效证据予以证明，一审法院对该辩解意见不予采纳，因此，对许长清要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约损失的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属约定不明，许长清主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，一审法院对该意见予以采纳。鉴于中加恒业公司已于2016年8月19日为许长清办理了房屋产权登记，违约损失计算至涉案房屋产权登记的前一日。中加恒业公司的实际违约天数以一审法院核实的为准。中加恒业公司主张违约损失数额过高，无依据，对该项辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、中加恒业公司于判决生效之日起7日内给付许长清2015年8月23日至2017年2月15日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失53892.83元。二、驳回许长清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审法院判决的赔偿金是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现许长清未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对许长清未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系许长清一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致许长清迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司该部分的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张许长清并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给许长清办理房产证，限制了许长清对房屋物权的行使，给许长清造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，许长清的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算许长清的逾期办证违约损失。许长清以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘 茵审 判 员 张清波审 判 员 解学锋审 判 员 郑吉喆代理审判员 霍思宇二〇一七年五月二十五日法官 助理 王博文书 记 员 崔浩然 微信公众号“”