（2017）浙0782民初4727号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-16
案件名称
义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会与叶超斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会,叶超斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初4727号原告：义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会，住所地：义乌市佛堂镇阳光公寓。负责人：杨永春。委托诉讼代理人：王轩、王诚翊，浙江训和律师事务所律师。被告：叶超斌，男，1963年11月19日出生，汉族，住义乌市佛堂镇奕岩头村*组，现住义乌市。委托诉讼代理人：王仙，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会为与被告叶超斌物业服务合同纠纷一案，于2017年3月22日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会的委托诉讼代理人王轩、被告叶超斌及其委托诉讼代理人王仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会诉称，2015年11月，义乌市佛堂镇阳光公寓小区召开第二届业主大会，依法成立义乌市佛堂镇阳光公寓第二届业主委员会，经义乌市大成社区居民委员会同意，报义乌市人民政府备案，小区业委会于12月召开会议并报大成社区同意，决定小区实行自治，由小区业委会自聘人员提供物业服务。根据阳光公寓新业委会于2015年12月18日发布的《致阳光公寓业主的一封公开信》，并以小区公告栏张贴等方式向各业主送达，小区物业管理收费标准暂定不变，住宅仍按每月1.4元每平方米、店面按每月1.7元每平方米，车位按每个每年240元收取物业费。被告系小区1-169-1-2号房产的业主。该房产2015年11月1日至2016年10月31日应缴纳物业费及车库管理费8966元。但被告未主动缴纳。原告多次向被告催讨，并在2016年12月14日发送律师函，但被告至今未付。现原告请求判令被告叶超斌立即向原告交纳2015年11月1日-2016年10月31日应交纳的物业管理费人民币8966元及滞纳金（以欠交金额为基数自2016年11月1日之日起按每日3‰计算至实际付清之日止，暂计算至2017年2月19日为2959元）。暂合计为11925元。庭审中，原告确认上述诉请中物业管理费8966元变更为8938.53元，滞纳金暂计算至2017年2月19日为2949.71元，合计为11888.24元。被告叶超斌辩称，请求驳回原告的起诉。一、原告主体不适格。业主委员会是全体业主的代表，对内向业主大会及业主负责，对外代表全体业主行使业主大会赋予的权利。业委会的选举需经业主大会通过，当业主共同利益受侵犯时，业委会也应经业主大会决议通过才能代表业主起诉。原告虽经备案，但提交材料与事实不符，原告成立未召开业主大会，不能代表全体业主，该届业委会成立后一直被业主投诉、举报违法成立自治，严重侵犯业主权益，已有20%多业主联名要求召开临时会议更换业委会委员并选聘物业服务企业。原告此次起诉也未经业主大会授权，系个别委员的个人意思，而非全体业主的意思。原告没有资格代表全体业主起诉，权利基础不存在，主体不适格。二、小区物业自治管理没有经过业主大会决议，收费方式、服务范围等未经业主大会通过，自治规约对被告没有约束力。三、业委会与业主系共同体，业委会诉请业主支付物业费，没有法律依据和合同依据。从事物业管理应具有独立的法人资格，现原告既是物业服务人，又代表全体业主，其法律关系与物业管理条例中物业服务人与业主不同。原告并非具有独立法人资格的企业，不能签订劳动合同也不能出具发票，其以一般物业服务人的身份向个别业主主张物业费不能适用物业服务合同的法律规定。四、原告主张收费期间为2015年11月1日至2016年10月31日错误，原告从2016年才开始管理。五、原告提供的服务价值远低于收取的物业费，滞纳金由其单方随意设立，没有依据。小区有维修基金，但原告自行做工程，工程烂尾还要从物业费中支出；原告未经业主同意私自集资14万元，利息要业主从物业费中承担；原告并非盈利机构，通常业主同意自治的费用比物业公司低很多，但原告收费与专业的物业公司一样，但提供的服务相差甚大；原告临时聘用人员缺乏资质，服务水平差，一年内多次更换经理，管理混乱；原告不能签订劳动合同，若发生工伤，业主将承担法律风险；小区卫生保洁不到位，垃圾没有人清扫、地下车库堵塞，消防箱破烂损坏，未及时修理。六、该届业委会对许多涉及全体业主权益的事项未经业主大会通过，擅自行事，不仅违反法律法规，也侵害全体业主的权益，被告要求业委会撤销违法决议、停止侵害行为，并考量通过诉讼途径维权。原告补充称，因原物业公司与小区内业主的矛盾激化，无法在小区内开展物业服务，致使小区物业服务陷入瘫痪，原告在相应社区以及镇政府的主导下，经过合法的程序，进行设立并通过了国家机关的备案，且根据以往的司法实践，业主委员会作为原告起诉要求享受物业服务的业主交纳相应的物业费，已有相应的判例，因此，被告主张原告主体不适格不成立。根据义乌市佛堂镇阳光公寓业主管理规约第41条的规定，业主违反管理规约导致全体业主共同利益受损的，业主委员会可以依据管理规约向人民法院提出诉讼，业主已经授权原告向法院起诉主张相应权利。被告自始至终都未否认原告已经实施了物业服务，其已经享受了相应的物业服务，在小区超过93%的业主已经按时交纳了相应的物业费的情况下，代表小区超过93%的业主已经认可了原告提供的物业服务以及相应的收费标准，至于被告提出原告服务不到位，其可向原告提出书面主张，且该理由并非其可以不交纳物业费的正当理由。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、佛堂阳光公寓小区业主委员会综合备案表一份，证明：原告的诉讼主体资格。二、致阳光公寓业主的一封公开信、公开信张贴、公示照片打印件各一份，证明：原告依法就业委会换届、新业委会组成人员以及物业费收费标准等向小区业主公开、公示的事实。三、2016年12月14日律师函一份、EMS邮寄面单及投递详情各一份，证明：原告于2016年12月14日向被告寄送律师函催讨物业费、被告已经收件但拒不交纳的事实。四、房屋权属登记信息查询单一份，证明：被告系义乌市佛堂镇阳光公寓小区1-169-1-2号房产业主的事实。五、已交清物业费业主名单一份及相应张贴公示照片打印件一组，证明：小区内多数业主已交清2015-2016年度物业费，但被告尚未交清该年度物业费的事实。六、小区业主委员会公告核对件一份、会议记录二份，证明：经小区业主选举各单元楼道长并由业委会进行公告的事实。七、佛堂镇大成社区居民委员会公告一份，证明：在义乌市大成社区的主持下，小区第二届业主委员会依法成立并经公告、备案的事实。八、会议记录四份，证明：1、业主反映之前物业公司服务态度差，对物业公司是否继续留任进行商议以及终止原物业公司管理的事实。2、小区业主与物业公司矛盾激化，无法进行交接手续，小区物业服务陷入瘫痪无法正常进行的事实。3、经研究决定，小区物业自治，物业费不变的事实。九、阳光公寓业主大会议事规则、阳光公寓业主管理规约核对件各一份，证明：1、被告作为业主在物业管理过程中负有按时交纳物业费的义务。2、被告未按时交纳物业费，已严重损害了已交物业费业主的合法权益，业主委员会有权制止、规劝被告拒不缴纳物业费的行为并向人民法院起诉的事实。十、收款收据十一份，证明：吴金华、叶旭华等11户业主在收到催缴物业费的律师函之后支持业委会的工作，已经及时交纳了物业费及相应滞纳金的事实。十一、义乌市佛堂镇阳光公寓业委会物业服务人员考勤表三页（节选），证明：阳光公寓业主委员会聘任相关人员提供物业服务，并对聘用人员的工作情况进行考勤的事实。十二、阳光公寓业委会物业工作记录本两份，证明：小区物业人员为小区业主提供物业服务，帮助业主修理电灯、通管道、履行物业职能，提供物业服务的事实。十三、阳光公寓业委会2015年11月-2016年11月的工资单十页（节选），证明：自2015年11月起业委会便聘用了物业服务人员为小区提供物业服务，小区业委会为服务人员发放工资，并由相应人员领取的事实。被告质证认为，一、对佛堂阳光公寓小区业主委员会综合备案表的形式上的真实性没有异议，该届业委会员会未经业主大会选举，填报的信息虚假。即使业委会成立合法，其通过起诉维权，也应当通过业主大会决议通过，方能代表全体业主起诉。二、致阳光公寓业主的一封公开信系原告单方拟立，从中可以确认业委会选举，决定物业自治以及公开信中列出的几项工程并未通过业主大会决议通过。对被告没有约束力，同时公开信落款时间为2015年12月18日，上届业委会于2015年12月31日到期，原告收取2015年物业费没有依据，其尚未接管。三、函件确有收到，但原告没有权利向被告收取物业费。四、对房屋权属登记信息查询单没有异议。五、对缴费清单的三性均有异议，系单方制作文件，而且与本案无关。六、对小区业主委员会公告没有异议，但这是上一届业委会所做的工作，楼道长是选过的。对2015年10月22日、24日两份会议记录的三性均有异议，到会签字被告名字并非被告所写，具体姓名都书写错误。七、对佛堂镇大成社区居民委员会公告形式上的真实性没有异议，但根据该文件可以确认，该届业委会成员未经业主大会决议通过。八、四份会议记录，对10月26日、11月1日的两份会议记录没有异议，对10月27日会议记录的三性有异议，到会人员均未签字，2015年12月2日的会议记录，根据该会议记录，原告决定物业自治并未通过业主大会决议并通过，该决议对被告没有约束力。九、对阳光公寓业主大会议事规则，体现的内容是章程，而非议事规则，被告对提供的该份章程的真实性没有异议，因其系2010年通过的，根据章程规定，选聘、解聘物业服务企业，决定收取纳费用均应通过业主大会通过，方对业主有约束力，同时根据章程的52条规定，业主权益受侵犯时业主委员会应经业主大会决议通过方能代表业主向法院起诉。阳光公寓业主管理规约系2010年通过，该内容也是聘请物业公司时的规约，且当时也实际聘用物业公司服务，根据该规定，原告应当聘请物业公司而非由其自治管理，与原告诉请矛盾。十、该组证据与本案没有关系，原告无权自行收取物业费与滞纳金，根据业主管理规约，应由原告聘请物业公司，而非由原告自行管理，收取费用。十一、对该证据的三性有异议，系原告单方制作，且自2016年9月后才开始考勤，聘用人员应提交双方签订的聘用合同，该证据无法达到原告的证明目的。十二、对该证据的真实性无法确认，工作记录自2016年9月才开始，许多内容与工作无关，漏水、车库乱停车、电梯故障等问题被反复投诉，未有处理方式和结果，足以认定原告管理混乱，服务不到位的事实。十三、对证据三性有异议，系原告单方制作，列明员工与领款人员不一致，发放工资总额与领款额不一致，可见原告管理混乱。2015年11月、12月是上届业委会任职期间，物业费已支付，不存在现任业委会批示支付的情形。被告为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：一、关于要求召开佛堂阳光公寓业主大会的提议一份，证明：近30%的业主对原告服务不满，联名提出要求更换业委会委员并选聘专业物业服务公司。二、告知函一份，证明：超三分之二的业主不满原告过高收费。三、照片十三份，证明：小区垃圾无人清扫，消防栓破损，无人修理，车库拥堵，堆放货物，保安上班睡觉，小区内私拉电线，存在安全隐患，小区房屋漏水，无人修理。四、原告张贴的财物账目收据情况公布照片一组，证明：原告未经业主大会决议通过，滥用全体业主交纳的物业费用，改造工程雨篷，至今烂尾，无人管理，且私自集资14万元，利息却让全部业主承担。五、收款收据一份，证明：小区管道堵塞，投诉业委会无人处理，业主自行委托他人处理。原告质证认为，因被告当庭提交证据，对被告提供证据的证据资格有异议，该些证据代理人无法确认其真实性，需经委托人确认。被告未提供相应的证据副本供原告进行相应的质证。待委托人核实后提交书面的质证意见。庭后原告对上述证据书面质证认为，对证据一的三性均有异议，该证据的制作主体、来源无法确认，所附的提议人名单签名人是否为小区业主及是否为本人所签无法确认，该证据也与本案无关，不能成为被告不缴纳物业费的理由。对证据二的三性有异议，该证据没有落款，不能确定制作主体及来源，其中内容没有事实基础，该证据时间为2017年3月，在原告起诉之后，具有明显恶意，不能成为被告不缴纳物业费的理由，该告知函的制作人无权调整物业费。对证据三的三性有异议，该证据的制作主体、拍摄时间、地点无法确认，也与本案无关，不能成为被告不缴纳物业费的理由。对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据表明原告在提供物业服务过程中，依法向业主公开业委会的财务收支情况，切实履行业委会职责，该证据能够证明原告多次向包括被告在内的业主催讨物业费，被告未及时缴纳严重影响了业委会工作，该证据也不能成为被告不缴纳物业费的理由。对证据五的三性有异议，该证据的制作主体、来源无法核实，该证据中载明的地址也不是被告房产的地址，与本案无关。另，本院依职权调取了之前该小区业委会与义乌市永宁物业服务有限公司签订的物业服务合同复印件一份，经庭审出示，原、被告对其真实性均无异议。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据中，证据一表明原告的成立经所在的大成社区及义乌市人民政府备案，原告具有相应的诉讼主体资格，本院确认其证明力。证据二、六、七能够证明原告曾就有关事项进行公示，至于业委会的成立是否经业主大会选举及成立程序是否合法，并非本案审理范围，被告可通过其他途径反映解决；因物业费的收费标准及滞纳金的约定并未经业主大会决议通过，故原告的公示并不意味着业主的认可，对此本院将结合全案情况酌情认定。被告确认收到原告寄送的催讨物业费的律师函，本院确认证据三的证明力。被告对证据四无异议，本院予以确认。证据五系原告自行制作，本院无法核实其真实性，且被告不予认可，本院不予采信。原告提供的证据八的会议记录，虽存在部分到会人员未签名的情形，但结合双方庭审陈述，对于之前的物业合同提前终止，物业公司于2015年10月底撤离该小区及之后由小区业委会聘用人员自行管理小区等事实双方并无争议，前后两届业主委员会系同一主体，其权利义务系统一的、一贯的，故业委会有权主张自治期间的全部物业费。被告对证据九中的阳光公寓业主大会议事规则、阳光公寓业主管理规约真实性无异议，且经过社区备案，本院对其本身真实性予以确认，至于能否达到原告证明目的，将结合全案证据综合认定。证据十系原告自行制作，真实性无法确认，即使属实，其他业主自愿交纳物业费及滞纳金亦系其处分自身权利的行为，与本案并无关联性，本院不予采信。被告虽对原告提供的证据十一、十二、十三有异议，但未提供任何反驳证据，该组证据与本案其他证据及双方当事人陈述相结合能够证明原告聘请有关人员为小区提供了相应的物业服务，本院对此予以确认。被告提供的证据中，证据一、二中涉及的业主签名真实性无法确认，且有关证据仅系建议及反映，并无相应政府职能部门的处理结果，证据不能达到被告的证明目的。被告提供的证据三中的照片，无法确认其拍摄时间、地点，且照片系某一时点的静态记录，仅凭照片也无法认定照片中情况是长期持续存在还是短期出现，但结合原告会议记录中的有关内容表明原告在自聘人员管理小区期间确存在地下车库停车不规范、楼道堆放杂物、保安未按时到岗等问题。证据四反映的内容与本案无关，亦非人民法院的审理内容，业主委员会的财务管理问题，业主可通过社区、政府及其他职能部门处理。被告未举证证明曾就小区管道堵塞向业委会进行反映，证据五与本案欠缺关联性，不能达到被告的证明目的。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2014年10月28日，原告与义乌市永宁物业服务有限公司签订物业服务合同一份，委托该公司为义乌市佛堂镇阳光公寓提供物业管理服务，服务期限为2014年11月1日至2017年10月31日，该合同约定物业费收费标准为：住宅2元/平方米/月，店面2.2元/平方米/月，车库240元/年，每年按时交纳的优惠0.5元/平方米/月(即住宅1.5元/平方米/月，店面1.7元/平方米/月)。后因不满意该公司的物业服务质量，双方终止了上述合同，该公司提前撤离。自2015年11月1日起，经业主委员会讨论，该小区由业主委员会自行聘请人员进行物业管理。2015年10月份，该小区各单元推选出楼道长并在小区进行了公示。2015年11月份，该小区由楼道长推选产生义乌市佛堂镇阳光公寓第二届业主委员会成员并由所在大成社区居民委员会进行公示。2015年12月份，该业委会报小区所在的大成社区及义乌市人民政府备案。2015年12月18日，业委会以公开信的形式将业委会换届、新业委会组成、小区自治及收费标准在小区内公示，暂定的物业费标准为住宅1.4元/平方米/月，店面1.7元/平方米/月，车库240元/年。2016年9月29日，原告在小区张贴公告，载明2016年11月1日之后拖欠物业费的业主，加收每日千分之三的滞纳金。被告系该小区稠佛路169-1-2号及169-1-2号201室的业主，其中商业用房的建筑面积为144.1平方米，住宅建筑面积为314.22平方米，在小区实际使用车库3个，按原告公布的收费标准每年应交物业费8938.53元。2016年12月15日，原告曾向被告寄送律师函催讨上述物业费，但被告至今未有缴纳。另查明，原告在自聘人员管理小区期间存在地下车库停车不规范、楼道堆放杂物、保安未按时到岗等问题。本院认为，因原物业公司提前撤离，业委会决定实行业主自治，系出于对小区安全管理和全体业主的利益考虑，符合法律规定和社会公共利益原则。原告自聘人员为小区提供物业管理服务，被告亦认可在原物业公司撤离后，原告确为小区提供了物业服务，原告与各业主之间形成事实上的物业服务法律关系，双方之间的争议可参照物业服务纠纷有关法律规定处理。因原告在原物业公司提前撤离的情况下对被告的住宅物业及整个小区提供了事实上的物业服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，被告亦享受了上述物业服务，故被告应支付相应的物业费；但原告提供的物业服务质量应与其制定的物业费收费标准相适应，为小区业主提供保质保量、“质价相符”的物业服务。现被告抗辩原告提供的物业服务不合格，依据庭审情况，原告确存在部分服务瑕疵的情形，且原告述称其收费标准系参照原物业公司标准确定，但原告聘请的人员并未经过专门的培训，也没有物业管理的经验，专业物业公司的服务能力、资质、经验及人员设施配备等均优于原告。按照公平、对等的原则，原告向被告收取的物业费亦应予以相应的调减。结合当地的物业收费现状、该小区的物业服务质量及本案实际情况，本院酌定为按原定物业费标准80%计付，按此标准计算并调减后的物业费为7150.82元；但因原告在确定收取滞纳金事宜时并未经业主大会讨论，亦未以其他方式充分征求业主意见，原告仅单方以公告方式告知业主滞纳金条款并未经业主认可，不能对业主产生约束力，故原告主张滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告有事实及法律依据的辩解，本院予以采纳。被告陈述的小区业主委员会换届问题及未经业主大会表决即实行自治等情况，被告可向有关行政主管部门反映。对于在本案审理过程中发现的有关物业管理中存在的问题和不足，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，不断提高管理和服务水平，以期得到广大业主对工作的支持，构建和谐的小区关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告叶超斌于本判决生效后十日内支付原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会2015年11月1日至2016年10月31日的物业费7150.82元。二、驳回原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由原告负担19元，由被告负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 张 凯二〇一七年五月二十五日书记员 颜虹英 来自