（2017）苏05民终3924号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-10
案件名称
何伟明与赵红玉、王大伟等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵红玉,何伟明,王大伟,陈文丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3924号上诉人（原审被告）：赵红玉，男，1980年3月19日生，汉族，户籍地安徽省临泉县，暂住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：唐敬刚，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何伟明，男，1960年9月5日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：龚理，江苏虎丘律师事务所律师。原审被告：王大伟，男，1990年1月18日生，汉族，住江苏省邳州市。原审被告：陈文丽，女，1984年10月24日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人赵红玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵红玉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何伟明的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用均由何伟明负担。事实和理由：赵红玉与何伟明于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日。合同期满后，赵红玉自动搬离并未继续占有该房屋。虽双方未办理正式的交接手续，但赵红玉自动搬离该房屋的行为应视为已履行交接义务，且该房屋事后也实际由何伟明收回控制，反而何伟明未退还赵红玉租房保证金2000元。综上，请求二审法院支持赵红玉的上诉请求。何伟明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赵红玉的上诉，维持原判。王大伟、陈文丽则未作答辩。何伟明向一审法院起诉请求：一、判令赵红玉、王大伟、陈文丽立即将占用的何伟明房屋腾房并归还何伟明；二、本案全部诉讼费用由赵红玉、王大伟、陈文丽承担。一审法院认定事实：苏州市高新区康佳花园63幢102室和202室（公安门牌编号为××）房屋系何伟明的动迁安置房屋。2015年5月8日，何伟明与赵红玉签订房屋租赁合同书一份，约定何伟明将××房屋出租给赵红玉用于经营，租期自2015年1月1日至2015年12月31日止，租金每年14万元，租房保证金2000元；未经何伟明同意，赵红玉不得私自把房屋的部分或全部转租他人，补充条款中再次明确赵红玉不得转租。合同对租金付款方式、双方义务、违约处理等事项作出约定。2015年8月19日，案外人赵红利与陈文丽签订租房合同，约定赵红利将××商业门面房25平方米出租给陈文丽经营小吃，承租期自2015年8月14日至2016年8月14日止，租金为6万元，租房保证金5000元，房屋租金每年按5%增加。一审庭审中，何伟明、赵红玉确认，何伟明与赵红玉在2015年5月8日签订的房屋租赁合同书期满后未再续签房屋租赁合同。2015年5月8日签订的房屋租赁合同书中约定的租金，赵红玉已经支付完毕，此后的租金未支付；租房保证金2000元没有退还赵红玉。赵红玉在租赁期满后未与何伟明办理房屋交接手续。王大伟、陈文丽与赵红利于2015年8月19日签订的租房合同期满后，王大伟、陈文丽未与赵红利、赵红玉或何伟明签订续租协议，之后的房屋使用费也没有交纳，目前王大伟、陈文丽未搬离涉案房屋。一审庭审中，赵红玉陈述，虽然没有办理房屋交接手续但是赵红玉早已搬离，房屋内没有赵红玉的任何东西，搬走时没有通知何伟明。但何伟明认为赵红玉并未将房屋返还给其。一审庭审中，王大伟、陈文丽陈述，2015年8月19日租房合同中的6万元年租金全部支付给了赵红利。赵红玉陈述，赵红利将房屋出租给王大伟、陈文丽未征得其同意，其也不清楚。上述事实，由何伟明提交的动迁安置房购销合同、房屋租赁合同书、照片，王大伟与陈文丽提交的租房合同及收据，以及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，何伟明与赵红玉签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。双方约定的房屋租赁期限于2015年12月31日届满，因何伟明、赵红玉未达成续签房屋租赁合同的一致意见，赵红玉应当及时将房屋返还何伟明。虽然赵红玉辩称其已搬离涉案房屋，但其并未通知何伟明也未办理房屋交接手续，故赵红玉的该辩称意见，一审法院不予采纳。王大伟、陈文丽系从案外人赵红利处租赁部分涉案房屋，但赵红利转租房屋既未得到何伟明的授权也未征得赵红玉的同意，故其与王大伟、陈文丽签订的房屋租赁合同无效，何伟明有权要求王大伟、陈文丽搬离涉案房屋，故何伟明的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：赵红玉、王大伟、陈文丽于判决生效之日起三十日内搬离苏州市高新区××房屋并将房屋返还给何伟明。案件受理费80元，由赵红玉负担。二审中，赵红玉提交三组照片，证明涉案房屋在租赁合同到期后未被赵红玉继续占有使用。何伟明质证认为：真实性无异议，但涉案房屋在租赁合同到期后确实仍由赵红玉继续占有使用。至于房屋内部被谁敲掉，何伟明并不清楚。本院查明其他事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，赵红玉与何伟明签订的房屋租赁合同到期后，赵红玉并无有效证据证明将涉案房屋交付给了何伟明。相反是赵红玉的哥哥赵红利将涉案房屋中的部分面积转租给了王大伟、陈文丽，转租合同约定的租赁期限超过了赵红玉与何伟明合同约定的租赁期限，进一步证明了赵红玉在租赁合同到期后未将涉案房屋交付给何伟明，故本院对赵红玉上诉认为其已将涉案房屋交付给何伟明的主张，不予采信。赵红玉上诉认为何伟明应退还其2000元保证金，因赵红玉一审中并未提出反诉，故本院对此不予理涉。综上，赵红玉上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵红玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚代理审判员 王 炜代理审判员 赵 俊二〇一七年五月二十五日书 记 员 陆晓婷 微信公众号“”