（2017）京0118民初2392号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-13
案件名称
张敬芬与刘秋云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市密云区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张敬芬,刘秋云,张金宝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初2392号原告（反诉被告）：张敬芬，女，1981年5月12日出生。委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘秋云，女，1981年12月12日出生。委托诉讼代理人：王全玉(刘秋云之兄)，住北京市门头沟区，北京市平谷区刘家店镇万庄子村村委会推荐。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。第三人：张金宝，男，1984年1月25日出生。原告（反诉被告）张敬芬与被告（反诉原告）刘秋云、第三人张金宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告刘秋云提起反诉，第三人张金宝申请参加诉讼，本院依法合并审理。原告（反诉被告）张敬芬及其委托代理人苟波，被告（反诉原告）刘秋云及其委托代理人武殿臣、王全玉，第三人张金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敬芬向本院提出诉讼请求：1.判令刘秋云协助我办理涉案房屋的缴税手续并将房屋过户到我名下，刘秋云应当依照国家机关的要求提供相关材料；2.判令刘秋云赔偿违约金139000元；3.诉讼费由刘秋云承担。事实和理由：2015年11月21日，我与刘秋云经中介居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定刘秋云将位于密云区X小区X号楼X单元X室出售给我，房屋价款为69.5万元，解押前支付25万元（含定金5万元），网签时支付25.5万元，剩余19万元以贷款形式支付。我向刘秋云支付定金5万元后，刘秋云向我交付了房屋，我一直居住至今。2017年2月24日，我收到刘秋云发送的《告知函》，函件内容为因显失公平要求撤销本案涉诉《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订时，双方均应对合同的履行有比较清楚的预判，刘秋云提出撤销合同的根本原因在于涉诉房屋价格上涨较多，希望通过撤销合同的手段达到另行出售房屋以获取高价的目的。刘秋云的行为严重违反了法律规定和合同约定，给我造成巨大损失。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求予以判决。张敬芬最初向本院起诉时曾列北京绿地京宏置业有限公司（以下简称绿地公司）为第三人，要求绿地公司协助刘秋云办理涉案房屋的产权证书。在本院审理过程中，绿地公司向本院陈述其已为刘秋云办理该房屋的产权证书，并当庭出示了该产权证书，张敬芬遂撤回对绿地公司的起诉，并变更诉讼请求如上。刘秋云对张敬芬主张的合同签订情况、合同有关条款的约定、张敬芬交纳5万元定金、张敬芬交付20万元首付款等事实均表示认可。但提出以下抗辩意见，不同意张敬芬的诉讼请求：1.涉案房屋属于我和我爱人张金宝的共同财产，出售房屋没有经过我爱人的同意，我爱人知道后不同意出售该房屋；2.张敬芬没有按照合同约定完全支付首付款，亦未按照合同约定支付尾款，构成违约，导致合同目的不能实现；3.我出售房屋的目的是另行购房改善居住条件，北京市房屋限购政策出台，我另行购房首付达到60%，导致我无力另行购买房屋，依法构成情势变更；4.合同条款显失公平。同时，刘秋云基于上述理由及其已向张敬芬交付房屋的事实，向本院提出反诉请求：1.请求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2.请求张敬芬返还涉案房屋；3.请求张敬芬按照每月800元支付房屋占用费、按照每月18元支付有线电视费（从2015年11月21日起至实际返还之日止）；4.诉讼费由张敬芬承担。刘秋云在向本院递交反诉状时曾要求张敬芬支付水电燃气费用，但当庭变更请求为支付有线电视费用。张敬芬对刘秋云已经交付房屋的事实表示认可。针对刘秋云的反诉，张敬芬辩称：1.涉案房屋为刘秋云婚前购买，虽婚后取得房产证，但登记在刘秋云个人名下，故属于刘秋云个人财产，刘秋云有完全的处分权；2.双方签订的买卖合同合法有效，我愿意全款支付剩余房款，合同具备继续履行的条件；3.我已按合同约定履行了支付首付款的义务，刘秋云迟迟未取得房屋产权证书，起诉前不具备网签的条件，支付尾款的条件亦不成就，故我没有违约，刘秋云要求解除合同无依据；4.合同不存在情势变更和显失公平的情形，刘秋云主张撤销合同亦无依据。故对刘秋云要求解除合同、返还房屋、支付占用费等请求均不同意，在合同继续履行的条件下，有线电视费用同意给付，可在支付尾款时一并支付。第三人张金宝向本院提出诉讼请求：请求确认张敬芬与刘秋云签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：我与刘秋云是夫妻。2012年我出资5万元与刘秋云共同支付购房首付款，以刘秋云名义贷款，共同还贷，故涉案房屋为我与刘秋云的共同财产。2015年刘秋云将涉案房屋卖给张敬芬，我不知情。张敬芬购房时明知刘秋云处于结婚状态，涉案房屋为我与刘秋云的共同财产，在未经我同意的情况下，不构成善意，房屋买卖行为损害了我的权利，我不同意出售该房屋，申请参加诉讼。针对张金宝的诉讼请求，张敬芬辩称，刘秋云购买涉案房屋时尚未与张金宝结婚，婚后共同还款不能证明涉案房屋是共同财产，一方婚前购买的房产，即使在婚后夫妻共同还款，张金宝只能得到出售房屋的相应收益，涉案房屋为刘秋云个人财产，因此不同意张金宝的诉讼请求。刘秋云同意张金宝的诉讼请求。围绕自己的请求，张敬芬提供了下列证据材料：1．房屋买卖合同、居间服务合同、资金自行划转证明、购房承诺书、如实陈述交易信息声明、承诺配偶同意声明、补充协议。证明双方签订合同的事实及刘秋云所说的配偶不同意不能成立；2.收条2份。证明刘秋云支付价款用于刘秋云将涉案房屋进行解押；3.告知函1份。证明刘秋云不履行房屋买卖合同是一种严重违约行为；4.购房资格核验结果，证明本人有购房资格。刘秋云对以上证据1、2、3、4的真实性无异议，对双方签订买卖合同、张敬芬总计支付25万元的事实无异议，但主张承诺配偶同意声明系自己的虚假承诺，并未告知爱人张金宝；认为《告知函》系自己正当主张权利的行为，对证据的证明目的不认可。对张敬芬提供的购房资格核验结果提出异议，理由是可能有平房等没有提供审核。张金宝的质证意见与刘秋云一致，但称自己事后才知道刘秋云卖房的事实。围绕自己的主张，刘秋云提供了下列证据材料：1.与绿地公司签订的商品房预售合同；2.涉案房屋产权证书；3.与张金宝的结婚证书；4.贷款还清确认书、还款明细单；5.张金宝的书面证人证言。张敬芬对上述证据1、2、3、4的真实性无异议；进而对刘秋云从绿地公司购买涉案房屋、并于2017年3月份取得房屋产权证书、刘秋云与绿地公司签订购房合同后与张金宝结婚、婚后还清贷款等事实表示认可；但对张金宝的证言不认可，同时表示婚后还清贷款不能证明为夫妻共同财产。张金宝对刘秋云的证据材料表示认可。张金宝向本院提供了下列证据材料：1.刘秋云的离职证明，证明刘秋云于2012年离职后，没有收入来源，房贷均由其偿还；2.工资卡流水明细、公积金还款明细，证明其收入情况和还贷情况；3.取款单据，证明其于2012年4月17日取款3万元，加上其母亲给付2万元现金，用于与刘秋云一起支付首付款；4.首付款收据、订购协议，证明当年向绿地公司支付首付款117872元。张敬芬对张金宝提供的证据材料2、3、4的真实性表示认可，但认为张金宝取款时间与刘秋云购房时间相差近一个月，不能证明该笔款项用于出资购房；同时提出证据1的真实性无从考证，不能证明刘秋云没有其它收入来源。刘秋云对张金宝的证据表示认可。对张敬芬提供的证据材料1、2、3，刘秋云提供的证据材料1、2、3、4，张金宝提供的证据材料2、3、4的真实性、关联性，本院予以确认。关于张敬芬提供的购房资格核验结果，刘秋云、张金宝虽提出异议，但在本院指定的举证期限内未提供相反的证据予以反驳，本院予以确认。关于刘秋云提供的张金宝的证人证言，因张金宝后来以第三人身份参加诉讼，属于本案当事人，该证言视为当事人陈述。张金宝提供的刘秋云的离职证明，张敬芬不认可其真实性，本院不予采信。张金宝提供的取款单据，虽然各方均认可其真实性，但其取款时间与刘秋云购房时间有很大的差距，且没有其它证据材料相互印证，故对张金宝主张的刘秋云购房时其出资5万元的事实，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，刘秋云（出卖人，甲方）与张敬芬（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定刘秋云将位于密云区X小区X号楼X单元X室出售给张敬芬。双方在“第五条成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币￥695000元（小写），陆拾玖万伍仟元整（大写）。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币50000元（小写），伍万元整（大写，不高于成交价格的20%）……（三）房款交付：1.房款由买卖双方直接支付：（2）买受人需要贷款的，支付的首付款为505000元，拟贷款金为190000元，支付首付款的时间或条件为①首付款250000在甲方解压前一天②网签当天给255000，剩余款项由买受人申请贷款……（四）关于贷款的约定：买受人向【商贷银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期×（约定日期或条件）。贷款期限为×（约定期限或指定日期）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：（2）买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各种费用由买受人自行负担……第六条房屋的交付约定：出卖人应当在首付款250000元给予当天前将该房屋交付给买受人……第七条房屋权属转移（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起批贷后5个工作日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（四）签订本合同时，买受人应当确认已经具备北京市购房资格，或于本合同约定的过户日期/条件达成时能够取得购房资格。第十一条合同的解除及违约责任（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5.因共有人不同意出售房屋、房屋所预期人拒绝认可售房委托关系的……（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的……双方签订合同时，刘秋云出具了一份《承诺配偶同意声明》，内容为：本人刘秋云（身份证号：×××）。现本人的配偶同意将其名下坐落于密云县绿地花都嘉园原17号楼（现3号楼）2单元102的房产出售。特此声明：本人对以上事项予以承诺配偶同意并承担一切法律责任，如查出有不实情况，本人愿按相关规定承担由此造成的一切法律责任。合同签订当日，双方另外签订补充协议一份，约定：1.甲乙双方明确知道此房屋房本正在办理当中，买卖房屋中有风险；2.开发商通知甲方刘秋云办理房本，甲方必须积极配合开发商办理房本；3.因此房屋有贷款未还清，解压（押）款由乙方首付款支付，此款只做甲方提前还款使用；4.房本下来甲方应在60天内为乙方做过户手续，甲乙双方必须积极配合做过户手续。合同签订当日，张敬芬给付刘秋云定金5万元，刘秋云将涉案房屋交付给张敬芬。2015年11月29日，张敬芬给付刘秋云首付款20万元，2015年11月30日，刘秋云办理了涉案房屋的解押手续。2017年2月24日，刘秋云向张敬芬发送告知函，称“你仅付250000元入住，尚欠房款445000元不付达近15个月之久，即（既）不付款，也不网签，显失公平原则，特向你致函如下：一、撤销2015年11月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、自你收到此函之日起5日内腾退坐落于北京市密云区绿地花都嘉园原17号楼2单元102室楼房；三、自你占用该房之日起至腾该房之日止，按每月800元支付占用费；四、如你不自觉履行，我将以诉讼方式主张权利。由此所产生的案件受理费、律师费等均由你承担；五、此函以特快专递方式送达你一份，你或者你近亲属签收后即生效，留一份备案”。张敬芬表示收到该函，但不认可其效力，同时据此要求刘秋云承担违约责任。另查明，2012年5月23日，刘秋云与绿地公司签订《北京市商品房预售合同》，约定刘秋云购买涉案房屋，房屋总价款387872元。刘秋云于合同签订当日支付首付款117872元，余款27万元以公积金贷款方式支付。刘秋云与张金宝于2013年10月28日登记结婚。张金宝主张其在刘秋云购买涉案房屋时曾出资5万元，但其提供的证据不足以证明该主张。刘秋云贷款27万元于2013年1月30日发放，截至2015年11月30日贷款还清，共还贷29期，其中有21期在刘秋云与张金宝结婚后偿还。2017年3月24日，绿地公司为刘秋云办理完毕产权证书（证书编号为京（2017）密不动产权第0013910号），产权登记证记载涉案房屋为刘秋云单独所有，房屋坐落为密云县新西路40号院3号楼1层2单元102。2017年5月5日，张敬芬申请购买密云县存量住宅初步核验通过。2017年5月22日，张敬芬向本院提存了购买涉案房屋的尾款445000元。本院认为，本案涉及四个争议焦点：一、涉案房屋是否为刘秋云与张金宝的共同财产；二、张敬芬与刘秋云签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效；三、刘秋云主张解除合同是否成立；四、该买卖合同能否继续履行。一、涉案房屋是否为刘秋云与张金宝的共同财产首先，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记即具有公示效力。本案中，涉案房屋最终登记在刘秋云个人名下，从形式上表彰该房屋为刘秋云个人所有。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条的规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。本案中，涉案房屋为刘秋云婚前以个人名义签订买卖合同，以个人财产支付首付款，并以个人名义在银行贷款，银行放款时间亦在婚前，虽然有21期贷款还款行为发生在张金宝与刘秋云结婚后，但依据上述规定，应当认定该房屋系刘秋云的个人财产。二、张敬芬与刘秋云签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效涉案房屋系刘秋云个人财产，刘秋云对该房屋具有完全的处分权。刘秋云与张敬芬签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。故对张金宝要求确认合同无效的请求，本院不予支持。在本案审理过程中，刘秋云多次提出该合同显失公平，但未能提供证据证明其出卖房屋的意思表示有受欺诈、胁迫或重大误解等情形，且刘秋云作为一个完全行为能力人，在签订合同时，应当对签订合同可能面临的风险和预期收益等有合理的预见，其主张的显失公平无依据，本院不予支持。三、刘秋云主张解除合同是否成立1.合同应否因违约解除依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则全面履行自己的义务。双方在合同中约定，首付款分两笔支付，涉案房屋解押前支付25万元，网签时支付25.5万元，贷款19万元，三笔款项相加刚好是总房款69.5万元。由此可以推出定金5万元应包含在首付款里面。在实际履行过程中，张敬芬于签订协议当天支付定金5万，2015年11月29日支付20万，2015年11月30日刘秋云办理解押手续，张敬芬于2015年11月30日之前足额支付了25万元，张敬芬已按合同约定履行了解押前的付款义务；而且，从刘秋云办理解押手续的行为来看，刘秋云当时对张敬芬已履行完毕解押前的付款义务是认可的。刘秋云主张定金5万元应冲抵在网签时支付的款项中，因双方没有特别约定，本院对该意见不予采纳；双方约定的另外一笔首付款于网签时支付，因出卖人直至本案诉讼时才取得房屋产权证书，之前不具备网签的条件，故张敬芬履行该付款义务的条件未成就，对刘秋云据此主张张敬芬逾期支付首付款构成违约的意见，本院不予采纳。按照双方约定，张敬芬以向商贷银行申办抵押贷款的方式支付19万元，按照现在通行的交易惯例，二手房买卖合同网签并完成过户后，买受人以交易房屋作抵押申请贷款，本案中，因起诉前刘秋云未取得房屋产权证书，不具备网签的条件，贷款的条件亦未成就，刘秋云主张张敬芬应当以其他财产申办抵押贷款支付尾款，不符合交易惯例，故对刘秋云主张张敬芬迟延贷款构成违约的意见，本院亦不予采纳。综上，刘秋云以张敬芬违约为由要求解除合同的请求，无依据，本院不予支持。2.刘秋云主张的合同目的不能实现是否成立刘秋云以张敬芬未支付相应款项，导致其不能实现换房以改善居住条件的合同目的，请求解除合同，本院认为，出卖房屋，取得房屋转让价款，系出卖人订立买卖合同的目的，刘秋云主张的换房以改善居住条件系刘秋云的主观目的，不依赖于买卖合同而存在，非法律上房屋买卖合同的目的，故该主张无依据，本院对该意见不予采纳。3.刘秋云称北京市限购政策出台导致其失去购房能力，构成情势变更是否成立刘秋云以张敬芬未支付购房尾款，导致因限购政策出台后，其若要另外购房却无力支付60%以上的首付款为由，要求适用情势变更原则解除合同，本院认为，所谓“情势变更”是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，如继续维持合同会显失公平，而允许变更合同内容或解除合同的原则。适用“情势变更”原则必须为本合同的客观事实发生变化，不适宜继续履行合同，本案中，虽然限购政策出台，但张敬芬依然具备购房资格，故本案不符合情势变更原则的构成要件，对刘秋云的该意见，本院亦不予采纳。综上，刘秋云要求解除合同的上述理由均不成立，对其反诉要求解除合同、要求张敬芬返还房屋的反诉请求，本院不予支持。张敬芬依据双方的买卖合同经刘秋云交付占有房屋，系有权占有，刘秋云要求张敬芬支付占用费的请求，无依据，本院不予支持。刘秋云要求张敬芬支付有线电视费，虽然张敬芬同意在继续履行的基础上给付，但刘秋云未向本院提供相关票据，本院不予支持，双方可就该争议另行解决。四、该买卖合同能否继续履行本案中，基于以下四项理由合同具备继续履行的条件：1.刘秋云已取得了涉案房屋的产权证书；2.张敬芬通过了购房资格的审核；3.张敬芬已经将购房尾款提存到本院；4.双方约定的过户期限届满，故对张敬芬要求刘秋云继续履行合同，协助其办理过户手续的请求，本院予以支持。张敬芬以刘秋云发送的告知函无正当理由要求撤销合同，属合同第十一条（一）款第4项“拒绝履行本合同”的行为构成违约，要求刘秋云承担违约责任，本院认为，刘秋云发送告知函的基础系对合同效力及对张敬芬未支付尾款行为的认识错误，并非主观上故意不履行合同，故对张敬芬要求刘秋云依据合同第十一条（一）款承担违约责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘秋云于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）张敬芬办理密云县XX路X号院X号楼X层X单元X室的过户登记手续，将该房屋过户到张敬芬名下；二、驳回原告（反诉被告）张敬芬的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘秋云的反诉请求；四、驳回第三人张金宝的诉讼请求。案件受理费六千零七十元（原告（反诉被告）张敬芬已预交），由原告（反诉被告）张敬芬负担一千零一十二元（已交纳）；由被告（反诉原告）刘秋云负担五千零五十八元，限本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五千四百三十五元，由被告（反诉原告）刘秋云负担（已交纳）；第三人张金宝预交的案件受理费五千三百七十五元，由第三人张金宝负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇一七年五月二十五日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖 来自：