（2016）皖0102民初8361号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-07-15
案件名称
程翠与谢道支房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程翠,谢道支
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初8361号原告：程翠，女，1974年10月14日出生，汉族，住所地安徽省肥东县。委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。被告：谢道支，男，1947年1月15日出生，汉族，住所地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：马三雷，安徽宝文律师事务所律师。原告程翠与被告谢道支房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理，被告谢道支提出管辖权异议，本院裁定其异议不成立后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告程翠及其委托诉讼代理人焦志富，被告谢道支及其委托诉讼代理人马三雷到庭参加诉讼。双方一致请求给予3个月时间用于庭外和解，和解时间不计入审限，本院准许后双方未能达成和解意见。本案现已审理终结。程翠向本院提出诉讼请求：一、被告谢道支继续履行双方于2016年5月15日签订的《存量房买卖合同》以及《合同补充协议》，并将被告谢道支名下所有的位于合肥市瑶海区濉溪东路南侧X幢XXX室（房地权字：合瑶字第××号）过户至原告程翠名下同时将案涉房屋交付给原告程翠；二、判令被告谢道支立即向原告程翠双倍返还定金40000元；三、判令被告谢道支向原告程翠立即支付违约金暂计60000元（违约金计算标准以总价款700000元为基数，从2016年8月23日起每日按照万分之三计算至款清时止）。事实和理由：2016年5月15日，经合肥某某房产网络营销有限公司（以下简称“某某房产公司”）居间介绍，程翠购买谢道支名下所有的位于合肥市瑶海区濉溪东路南侧X幢XXX室（房地权字：合瑶字第××号）房屋一套。双方于当日签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定房屋售价为700000元整，双方约定偿还银行贷款、涂销他项权证、缴纳税款、办理过户等后续手续。同日程翠、谢道支分别与某某房产公司签订《房地产经纪合同》，委托某某房产公司办理案涉房屋缴税、过户、房屋交割等后续手续事宜。双方于2016年5月15日签订《存量房买卖合同》后，程翠于合同当日交付给谢道支购房定金20000元，谢道支出具了定金收条壹份。双方于2016年6月28日在合肥市瑶海地税局分别缴纳了7000元个人所得税以及7000元契税。中介公司根据房产局要求办理预约过户时间为2016年8月29日，但是谢道支明确表示该房屋买亏了要求涨价才同意继续履行合同，否则不卖，后期程翠与中介公司多次催促谢道支办理手续，其一直拖延。此后，因公积金异地贷款、松绑“限外”，降低首付比例，降准降息等楼市政策刺激，案涉房屋所在区域二手房均价暴涨，呈现一房难求市场局面，谢道支通过以拖延方式延迟办理后续手续达到违约目的。本着诚实守信、继续履行合同原则，谢道支应当及时履行办理案涉房屋过户、交割等义务，并承担违约责任。谢道支辩称：一、谢道支不存在原告谎称“因房价飙升拒不过户”情形，理由如下：(1谢道支出售破旧住宅的目的，系给儿子张某购买商铺：谢道支只有微薄的养老金接济生活，没有积蓄，谢道支就只好将位于合肥市瑶海区濉溪东路南侧X幢XXX室（房地权字：合瑶字第××号）出售。筹集购买商铺的资金。在卖房前，程翠承诺一次性全额付款。后来，程翠称其经济紧张，谢道支也就同意首付款加商业贷款的模式，但是商业贷款必须尽快落实。2016年5月15日双方签订存量房买卖合同，该合同约第二条及附件四约定了首付款250000元于2016年6月30日之前支付，过户前（即2016年8月23日）贷款打入托管账户。谢道支基于对程翠的付款信任，即于2016年5月25日与案外人合肥华某房地产开发有限公司（以下简称“华某公司”）签订了《圣地雅阁集中商业认购书》，购买圣地雅阁集中商业（圣地亚哥.邻里中心）1092号商铺，且谢道支儿子张某出具了承诺在2016年8月30日前付清房款71万（尾款在2016年8月30日前付清）。即谢道支与程翠、案外人合肥华某房地产开发有限责任公司均订立协议，如拒不卖住宅，就筹集不到商铺购房款，造成两边违约，因此，本案不存在谢道支拒不卖房的动机。(1圣地雅阁商铺，系圣地雅阁集中商业地产项目，购买时价格才10800元，且商铺由于靠近地铁2号线，靠近主干道，开盘后价格一直在疯狂飙升；相反，谢道支出售的诉争住宅系破旧不堪的房改房，没有多少升值的空间，两者相比较，商铺的升值空间更大，权衡利弊，只可能加速售出住宅，支付商铺房款，不存在程翠谎称的因房改房房价飙升拒不卖方过户的情形。(1程翠拒不支付首付款和落实银行贷款，后经谢道支多次催促后仍不履行，已经构成严重违约。《存量房买卖合同》第二条、附件四第一条约定程翠应于2016年6月30日前须将首付款250000元存入托管账户，程翠承诺办理商业贷款450000元；（3）、《合同补充协议》第九条其他约定：“过户前落实乙方贷款，若乙方（程翠）贷款条件无法继续履行合同算乙方（程翠）违约”，结合预约过户时间，即过户前（2016年8月23日前），程翠须将商业贷款办下来，并打入托管账户。程翠未在合同约定的期限支付首付款，也未在过户前办理商业贷款，应承担违约责任。(1程翠拒不先履行支付房款的违约行为给谢道支造成了巨大直接和间接损失。按照合同约定，住宅购房款先到位。由于程翠资金不到位，致使谢道支四处向朋友举债，仍然不能筹集商铺购房款。后经华某公司催促，谢道支多次通过0551房产中介催促程翠，程翠对谢道支的艰难窘境置若罔闻，最终导致华某公司退钱收回商铺，致使谢道支出售住宅的目的落空。直接损失：华某公司扣除被告定金20000元；另外，谢道支当初为了筹集商铺购房款，向朋友举债13万，月息1.5分，利息至今已20000多元。间接损失：商铺价格早已飙升至高位，预期的商铺增值几十万。(1双方之间的《存量房买卖合同》已经解除，不存在继续履行的可能性。根据《存量房买卖合同》第八条、附件四约定，程翠逾期付款，谢道支有权解除合同。被告在2016年8月下旬通过0551房产中介朱某某经理及直接负责居间交易的张某向程翠发送了催款通知，2016年8月30日前房款不支付到位，合同立即解除，程翠也在民事起诉状自认收到解除通知。故解除条件成就，双方签订合同已然解除，不存在继续履行的可能性。且谢道支卖房买商铺的合同目的已经落空。(1程翠主张违约金和定金没有事实和法律依据。程翠拒不先支付购房款，已经构成严重违约（此文不在赘述），谢道支已收取的20000元定金不应退还。另外违约违约金和定金不能同时适用。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。至于有争议的2016年6月30日托管账户确定和首付款履行情况，谢道支对证人张某某就此作出的证言三性均有异议，认为其是利益相关方，作出的证言立场有偏颇。程翠认为该证人张某某证言三性均无瑕疵，可以达到其证明目的。证人张某某作为居间合同中房产交易具体经办人，其经历了双方交易全程，对事实本身是亲历性的确认。通过其证言，可以认定2016年6月30日未能确定资金托管账户系因谢道支未到场配合办理手续所致。本院认为，本案双方的争议焦点为：一、何方存在违约行为；二、合同是否具备继续履行的条件；三、在合同继续履行的情况下，应当如何对违约行为进行制裁，能否同时适用定金和违约金。程翠与谢道支之间的房屋买卖合同合法有效。契约应该严守，双方均应依约定善意行使权利，以有利于实现合同目的的方式履行义务。谢道支未在双方的给付首付款期限内与程翠确定资金托管账户，导致按照合同原定的将房款打入资金托管账户成为不可能的事，即程翠实际上无法将首付款打入尚不不存在的账户。谢道支拒绝与程翠确定资金托管账户已经导致合同履行障碍，该行为也违反了合同的根本目的，实质上有着拒绝接受程翠履行的效果。谢道支违约在先，本院予以认定。合同不能履行的客观原因，并非依当事人履行合同之后另欲何种作为而定。一方出卖房屋，获得相应的对价即是其目的，至于其取得金钱或者其他形式的对价后意欲何为，不属于买卖合同本身交易目的的范畴，本院在所不问。谢道支辩称为其子购买商铺等属于与房屋买卖合同相对方程翠根本无关的问题，这既不是客观不能，也并非合同本身的交易目的不能实现。谢道支在2016年8月份曾发出解除房屋买卖合同的通知，但其作为违约方并不享有在违反合同主要义务的情况下催告对方履行，在对方不履行后解除合同的权利。由于谢道支的违约行为，导致程翠根本无法按照原合同履行。此时解除与否的主动权在守约方程翠手上，谢道支不能因为自己的违约行为反而在合同中产生优势地位获得合同解除的主动权。谢道支的催告是毫无意义的，既不符合法定，也不符合约定情形，并不能产生合同解除的法律效果。由于交易的合肥市瑶海区濉溪东路南侧X幢XXX室（房地权证合瑶字第××号）房屋并不存在银行抵押权以及其他处分权受到限制的情况，继续履行该交易不存在障碍。程翠要求谢道支交付房屋，转移权属登记，于法有据，应予支持。原定的转移权属登记日期2016年8月23日在程翠于2016年11月9日起诉之时已经经过，现本院结合予以酌定自本判决生效之日起30日内。由于程翠并未要求解除合同，而是主张继续履行，此种情形并不适用定金罚则。另在实际履行的情况下，已经交付的款项无须返还，其也将并不存在因为占用资金所致的利息损失；且交付房屋时间双方约定的并非一个具体的时间点，逾期交房的违约责任也难以计算。考虑谢道支屡次辩称其家庭困难及程翠因此笔交易获利，故对程翠的违约金请求本院酌情不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条；最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：(1被告谢道支于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市瑶海区濉溪东路南侧X幢XXX室（房地权证合瑶字第××号）协助变更过户登记至原告程翠名下；(1被告谢道支于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市瑶海区濉溪东路南侧X幢XXX室（房地权证合瑶字第××号）的房屋交付给原告程翠；(1驳回原告程翠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告谢道支承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员 程巅二〇一七年五月二十五日书记员 罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”