（2017）京0101民初5461号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-21
案件名称
北京中天置地房地产经纪有限公司与闫素平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中天置地房地产经纪有限公司,闫素平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初5461号原告（反诉被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：张盛岑，男，该公司职员。被告（反诉原告）：闫素平，女，1959年7月20日出生。委托诉讼代理人：吴有来（被告之夫），男，1960年8月26日出生。原告（反诉被告）北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）与被告（反诉原告）闫素平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理。依法由本院审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中天置地公司的委托诉讼代理人张盛岑，被告闫素平及其委托诉讼代理人吴有来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中天置地公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2016年9月27日解除；2、被告向原告返还房租6000元，支付违约金6000元。事实和理由：2016年1月9日，原告与被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将北京市东城区×号×室房屋(以下简称涉案房屋)交由原告代理出租，出租期限为2016年9月7日至2017年9月6日，月租金为3000元，租金按季度支付。合同签订后，原告向被告支付租金至2017年11月17日，并将房屋出租给客户使用。2016年9月中旬，原告被告知涉诉房屋仅能使用至当月27日。27日，涉案房屋断水断电，不能正常使用，原告只得要求客户搬出房屋。原告认为被告的行为严重违反合同约定，造成了原告的经济损失故诉至法院，以致成讼。被告闫素平辩称，双方签订合同、交纳租金、履行情况属实。涉案房屋未进行竣工验收，不能继续出租系不可抗力。原被告于2016年11月15日到现场，由于涉案房屋多处损坏，原告拒绝维修，因此无法收房，直至2017年3月21日被告才收到房屋钥匙，被告不存在违约行为，故不同意原告的全部诉讼请求。被告闫素平向本院提出反诉请求：1、被告赔偿原告房屋损坏修理费用6200元；2、被告赔偿原告家具损失5000元；3、被告退还原告未结水电费用1400元及补办水卡费200元。事实和理由：由于原告不当使用，涉诉房屋及家具存在多数损坏；且原告未向被告退还水卡，均构成违约，应当予以赔偿。原告中天置地公司对原告闫素平的反诉辩称：同意赔偿被告补办水卡费用200元。房屋内损坏系自然损害，并非原告不当使用导致，不同意原告的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉诉房屋交由乙方代理出租，租赁用途为居住，出租代理期为2016年9月7日至2017年9月6日，甲方应于2016年1月9日前将房屋交给乙方，租金标准为每月3000元。合同另约定，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全健康的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。出租代理期内甲方或乙方需要提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。合同签订后，被告向原告交付房屋，确认电卡剩余690度，水卡度数未确认。原告向被告交纳了2016年11月17日之前的房屋租金。2016年9月20日左右，原告通知被告涉诉合同不能继续履行，要求解除合同，被告答复属于政府政策，“无可抗拒没办法”，并告知原告找被告朋友李姐处理。经询，原被告均认可涉诉房屋于2016年9月27日开始断水断电。2017年3月21日，原告向被告交付涉案房屋钥匙及电卡，被告于当日下午收回涉案房屋。涉诉房屋墙体存在裂缝，墙皮开裂，阴湿发霉，房顶墙皮脱落，木地板破损，家具亦存在一定程度破损。另查，被告于2014年6月5日购买水电费1000元，2015年7月8日购买水费200元、电费200元。原被告均认可水电为预付费，为商用水电。再查，原告曾于2016年10月19日起诉案外人北京玉鑫利海置业有限责任公司（以下简称玉鑫利海公司）房屋租赁合同纠纷一案，审理中玉鑫利海公司提交了涉案房屋所在地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证以及建设工程施工许可证，并出示了涉案房屋的建设单位北京市体育局2015年1月9日在《北京日报》上刊发的声明，证明涉案房屋未办理完毕工程验收和备案手续，不允许入住使用。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。从原告与被告间《北京市房屋出租委托代理合同》的条款约定、房屋使用情况、租金收取方式等内容分析，应当认定原、被告间名为出租委托代理合同关系，实为房屋租赁合同关系。在双方合同履行期间，因房屋未经验收的问题导致原告无法继续使用房屋，双方合同无法继续履行，且原告曾提前告知被告要求解除合同，故对原告要求解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，本院予以支持；双方合同因租赁房屋问题无法继续履行，原告要求被告支付解约违约金，理由正当，本院予以支持。但在本案中，原告作为专门从事房地产经纪业务的公司，在与被告签订合同时，对房屋未尽审慎审查义务，对于合同无法正常履行造成损失也有一定过错。故对原告该项诉讼请求，本院根据双方合同与签订情况、解除情况、房屋退还情况等因素酌情予以确定。在涉诉合同无法继续履行后，被告未及时止损，故对于原告预付合同解除后的房屋租金，被告应当予以退还。关于被告要求原告赔偿水卡补卡费用，鉴于原告在租赁期内丢失该卡，且同意赔偿，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿房屋修理费及家具损失一节，涉案房屋破坏程度及家具损坏程度超过正常使用下的自然损耗程度，原告应当对此予以赔偿，但原告未提交充分证据以证明其损失的金额，故本院综合涉案合同履行时间、房屋损坏程度、原告拆除新建的合理性及原有装修的自然损耗等因素后酌定被告的赔偿数额。原告应当负担其使用期间水电费。鉴于涉诉房屋已断水断电，不具备具体查询的条件，故本院参照房屋面积、使用用途等予以酌定金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京中天置地房地产经纪有限公司与被告闫素平2016年1月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2016年9月27日解除；二、被告闫素平于本判决生效之日起十日内退还原告北京中天置地房地产经纪有限公司房屋租金5100元；三、被告闫素平于本判决生效之日起十日内支付原告北京中天置地房地产经纪有限公司违约金5000元；四、原告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告闫素平房屋修理费4000元、家具损失费1000元、水电费800元、水卡补卡费用200元；五、驳回原告北京中天置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告闫素平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告北京中天置地房地产经纪有限公司负担6元（已交纳），由被告闫素平负担44元（于本判决生效后七日内交纳），案件反诉受理费58元，由原告北京中天置地房地产经纪有限公司负担24元（已交纳），由被告闫素平负担34元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 崔 赟二〇一七年五月二十五日书记员 张紫茜 关注公众号“”