（2016）豫0192民初879号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-03
案件名称
肖军峰与河南荣亿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州航空港经济综合实验区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖军峰,河南荣亿置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十八条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0192民初879号原告：肖军峰，男，1978年2月10日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区。法定代表人：贠得欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志扬，河南金学苑律师事务所律师。原告肖军峰与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖军峰、被告荣亿置业的委托诉讼代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖军峰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年6月16日签订的关于“鑫荣中央金地”购房号为A6楼三层XXXX号商铺《商品房认购协议》；2.被告退还原告房屋首付款244102（包括首付款现金177846元及两年房租66256元）元，并赔偿原告利息损失(利息按照177846元、中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年6月16日起计算至2017年2月23日止)；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年6月16日，原告与被告签订一份《商品房认购协议》，约定原告购买被告开发的商铺一套（位于郑州××区保税北路琴台街交汇处“鑫荣·中央金地”购房号为A6楼三层XXXX号商铺）。2013年6月13日及6月16日，原告分三次共向被告交纳购房款177846元。2014年12月20日，原告与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司签订委托书以及《商铺委托经营合同》各一份，双方约定原告将购买的商铺交给河南鑫欣时代商业物业服务有限公司托管，第一期自2013年12月1日起至2015年11月30日止的租金66256元直接由被告折抵原告的商铺首付款。购买该房时，被告向原告保证在相关政府部门流程之下办理相关证件，但时至今日被告仍未办理房屋预售许可证等相关证件，原告在购买此房时该商铺参加了返租，但至今未收租金。故原告起诉至法院，望判令如诉。被告荣亿置业辩称，1.原、被告就“鑫荣·中央金地”购房号为A6楼三层XXXX号商铺签订的《商品房认购协议》中约定原告在接到被告电话通知十日内签订正式的《商品房买卖合同》，据此可以看出，该协议书的性质属于预约合同；2.商品房预售是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售的情形，而原告在认购商铺时，涉案的房屋已经建成，并能够正常交付使用，且在签订认购协议书时，被告已经明确告知原告“项目证件尚在办理之中”，原告“自愿认购并承认不以此提出任何异议或索赔”，故原告应承担认购所开发建设的房产的投资风险；3.被告已向原告交付了涉案房屋，原告也收到了约定的租金或者以租金冲抵了部分购房款，不存在经济损失；4.原告认购房屋且实际支付的款项仅有177846元，诉请解除合同并返还首付款244102元无事实及法律依据，如果协议无效或者原告要求解除认购协议且法院认为应当解除合同的，被告仅应返还原告实际支付给被告的认购款，并扣除被告实际支付给原告的款项；5.涉案房屋符合相关政府部门文件上市交易的会议纪要精神，被告已经持有了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》，在政府相关部门的积极协调下，其他证照不久即可补办齐备，双方也完全可以正式签订《商品房买卖合同》；6.原告要求返还租金系原告与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司之间的合同关系，与本案被告无关。本院认定事实如下：2013年6月16日，原、被告签订《商品房认购协议》一份，双方约定原告购买被告销售的“鑫荣·中央金地”房号为A6楼3层XXXX号商铺，建筑面积49.21㎡，总价款347846元，付款方式为按揭付款，首付款177846元，并于备注中载明“该套房源总房款为414102元，已参加两年返租政策，返租金额为66256元”；原告应保证通信地址及电话信息准确，在被告电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》，并于该协议书第十条明确约定“乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔”。2013年6月13日及2013年6月16日，原告向被告支付购房款共计177846元。2014年12月20日，原告与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司签订委托书以及《商铺委托经营合同》各一份，双方约定原告将购买的商铺交给河南鑫欣时代商业物业服务有限公司托管，第一期托管时间为2013年12月1日起至2015年11月30日止，该公司按照商铺投资总额的8%为基数每年增加1%的比例向原告支付租金。因被告所开发项目必备的证照仅有《国有土地使用权证》、《国有土地规划许可证》和《房地产开发企业暂定资质证书》，其他许可证尚未补办不能及时办理房屋产权登记，双方发生纠纷，故原告诉至本院，要求判令如诉。另查明，《商品房认购协议》中备注的返租金额66256元，原告未实际支出。本院认为，本案中，由于原、被告双方签订的《商品房认购协议》明确约定了房屋的面积、价款、付款方式、违约责任等内容，且涉案房产项目在协议签订时已建成，但未经竣工验收，因此该《商品房认购协议》应属商品房预售合同。被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售房产，且在原告起诉前被告仍未取得商品房预售许可证，违反了相关法律规定，原、被告签订的《商品房认购协议》应为无效合同，自始对双方当事人不具有法律约束力。关于原告主张被告返还首付款177846元及两年房租66256元的诉请，因涉诉协议自始无效，原、被告均不能因其取得财产、获得利益，故对原告要求被告返还购房首付款177846元的诉请予以支持，对原告要求被告返还抵扣房款的租金66256元的诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿利息损失(利息按照177846元、中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年6月16日起计算至2017年2月23日止)的诉请，因造成预售合同无效的主要责任在于被告未取得商品房预售许可证，不能归责于原告，被告应赔偿原告自付清首付款177846元后的利息损失，对原告该项诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告肖军峰与被告河南荣亿置业有限公司于2013年6月16日签订的《商品房认购协议》为无效合同；二、被告河南荣亿置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告肖军峰购房首付款177846元，并自2013年6月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率以177846元为基数向原告支付利息至2017年2月23日；三、驳回原告肖军峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4961元，由原告肖军峰负担1347元，被告河南荣亿置业有限公司负担3614元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 赵世英人民陪审员 梁红涛人民陪审员 丁宇宏二〇一七年五月二十五日法官 助理 高 天书 记 员 曹莹莹 微信公众号“”